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??多點(diǎn)爆發(fā)的疫情，成為2022年房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。

??一季度，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)可謂“慘烈”。房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)12個(gè)月回落。商品房銷售面積同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%；商品房銷售額下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。而房企一季度拿地面積僅為1339萬平方米，比上年下降了41.8%。

??市場信心亟待恢復(fù)，但仍在艱難博弈。

??百強(qiáng)房企1-4月累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。4月單月業(yè)績同比降低58.6%，環(huán)比降低16.2%，環(huán)比降幅大于近年同期水平。與此同時(shí)，房企償債壓力依然有增無減。

??行業(yè)變局之大之快讓地產(chǎn)人措手不及，大部分房企開始調(diào)降全年銷售目標(biāo)，這是在市場下行壓力下，這是房企“悲觀預(yù)期”最直觀的表現(xiàn)。

??二季度的三分之一已經(jīng)過去，政策繼續(xù)松綁成為關(guān)鍵詞，僅4月份就有超40個(gè)省市落地救市政策，但收效甚微。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，擺在面前的是兩大生存問題：一個(gè)短期生存的“燃眉之急”，另一個(gè)是長久的發(fā)展模式。

??行業(yè)在努力尋找一個(gè)確定性。

??比如，5月會是行業(yè)拐點(diǎn)嗎？市場底何時(shí)才能到來？融資難題與償債壓力如何尋得最優(yōu)解？第二曲線能否成為拯救房地產(chǎn)主業(yè)的那根“稻草”？行業(yè)還會迎來哪些變局？等等。

??值此“五·一”勞動節(jié)之際，我們推出系列策劃，從企業(yè)、政策、市場、土地、融資、物業(yè)和租賃入手，全面剖析2022年房地產(chǎn)市場開局表現(xiàn)以及行業(yè)之變，從變局中，為2022年樓市尋找確定性。

??2022年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場整體表現(xiàn)保持低迷，疊加部分城市受疫情封控影響，4月百強(qiáng)房企銷售規(guī)模大降。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企4月單月銷售操盤金額僅有4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，且降幅創(chuàng)下近年來單月業(yè)績同比降幅的最高水平。

??受此影響，1-4月累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，百強(qiáng)房企全口徑銷售規(guī)模和權(quán)益銷售規(guī)模同比降幅均已“腰斬”。

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??疫情，仍然是房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。

??4月，受疫情影響，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇，成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%；26個(gè)二、三線城市市場愈加慘淡，成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至60%。

??長三角地區(qū)市場近乎全面熄火。

??受疫情影響，上海樓市進(jìn)入停擺狀態(tài)，封控時(shí)間過長勢必將降低居民收入及消費(fèi)預(yù)期。杭州、寧波、合肥、南京等市場走弱。以南京為例，案場客戶到訪量環(huán)比下滑，新盤平均去化率低至33%，熱點(diǎn)板塊出現(xiàn)開盤流搖現(xiàn)象，邊緣板塊折扣力度加大，最低9折。蘇北地區(qū)市場全面承壓，徐州、鹽城、淮安等特價(jià)房、工抵房等屢見不鮮，渠道傭金點(diǎn)位持續(xù)提升，但實(shí)際轉(zhuǎn)化效果較差。

??京津冀地區(qū)僅限于北京市場轉(zhuǎn)暖。北京新盤平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價(jià)比樓盤銷售火爆，但遠(yuǎn)郊區(qū)域市場難言好轉(zhuǎn)，不少項(xiàng)目去化率仍低于10%。天津、河北市場觀望情緒依舊濃重。

??大灣區(qū)市場復(fù)蘇進(jìn)度弱于預(yù)期。

??3月以來，廣州、深圳均因?yàn)橐咔橥灰u而出現(xiàn)下滑。4月廣州市場緩慢復(fù)蘇，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅(jiān)挺，但剛需觀望情緒濃重，部分外圍區(qū)域庫存積壓，成交未見起色。深圳仍然沒有扭轉(zhuǎn)頹勢，新盤平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關(guān)外區(qū)域去化普遍承壓。

中西部地區(qū)市場褪色，武漢、成都、重慶等市場羸弱，西安、鄭州等區(qū)域分化加劇。以武漢為例，受累于庫存高位積壓，房企供貨信心嚴(yán)重缺失，不少項(xiàng)目不拿預(yù)售證、暫緩開盤，新盤平均去化率低至20%，不同板塊、不同項(xiàng)目分化加劇，遠(yuǎn)郊板塊營銷力度不斷加大，部分項(xiàng)目渠道傭金點(diǎn)位上漲至10萬元/套。

??房企銷售業(yè)績表現(xiàn)側(cè)面反映出行業(yè)仍處于深度調(diào)整周期，市場持續(xù)低迷，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清。

??2022年以來，為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號，但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)間。

??短期內(nèi)企業(yè)融資未有明顯回暖，1-4月，房企整體融資規(guī)模仍然維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，境外發(fā)債占比僅有4%。多數(shù)房企流動性壓力持續(xù)。

??目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、防范流動性風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)保持財(cái)務(wù)定力及穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵。

??各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)也意味著短期內(nèi)企業(yè)盈利水平仍將繼續(xù)承壓。

??2021年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳，營收增速放緩、利潤規(guī)模負(fù)增長。企業(yè)利潤率持續(xù)下行探底，各項(xiàng)利潤率指標(biāo)均已降至歷史較低水平。近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。

??行業(yè)盤整期下高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式無法持續(xù)，企業(yè)經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變。

??邏輯轉(zhuǎn)變牽一發(fā)而動全身，穩(wěn)利潤的關(guān)鍵是需要房企多維度思考。比如，審慎拿地、優(yōu)選項(xiàng)目，保證項(xiàng)目利潤率水平；降本增效、戰(zhàn)略精簡，向管理要效益；堅(jiān)持長期主義，在多元業(yè)務(wù)板塊擇優(yōu)發(fā)展、提升資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營效益；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價(jià)等。

??4月29日，政治局會議中關(guān)于房地產(chǎn)表述釋放積極信號，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。僅4月，就有40個(gè)省市落地救市政策，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購，南寧、長沙等弱二線及三四線城市財(cái)稅刺激托市，但由于需求及購買力透支、市場信心尚未恢復(fù)等原因，難以扭轉(zhuǎn)市場持續(xù)下行趨勢。

??房地產(chǎn)市場何時(shí)回穩(wěn)？從目前形勢來看，只有激活相對充裕的改善性購房消費(fèi)，才能真正快速實(shí)現(xiàn)回穩(wěn)，因此，政策的刺激力度非常關(guān)鍵，尤其是下調(diào)核心城市二套房首付比例等措施。目前來看，行業(yè)回穩(wěn)預(yù)期并不樂觀，核心城市預(yù)計(jì)在三季度有望觸底回穩(wěn)，三四線城市將面臨更長的調(diào)整周期。

??附：2022年4月中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP50銷售排行榜