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??剛過去的清明假期，港股內房股再次暴漲，這與此前3月A股房地產板塊的多次上漲交相輝映。

??今年以來，房地產行業(yè)依然面臨挑戰(zhàn)，但政策層面暖風頻吹，也帶動了資本市場地產股的表現(xiàn)。同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產板塊指數(shù)今年以來已經上漲了19.66%，3月上漲最強勁。僅一個月時間，房地產板塊指數(shù)就上漲18.86%，23個交易日中有16個交易日上漲，且3月16日至23日6個交易日連續(xù)上漲。

??從企業(yè)層面看，一季度百強市值房企中超六成市值上漲，但仍有四成房企市值在延續(xù)下跌態(tài)勢。雖然地產股有回暖趨勢，但要回升到去年同期水平仍有難度。一位證券分析師認為，目前受政策端回暖影響，地產股在消息面上利好較多，因此預計這一輪房地產板塊的行情還會持續(xù)，但漲勢不會一蹴而就。

??去年下半年，部分重點房企的流動性危機觸發(fā)多米諾骨牌效應，此后半年時間，房企經歷了近20年來最跌宕起伏的階段，房企債務不斷承壓，出險房企不斷增多，資本市場對房地產企業(yè)也失去信心，房企股價和市值“一瀉千里”。

??“變臉式”漲跌

??下跌是斷崖式的，上漲卻是緩慢的。今年一季度，A股和港股房企市值變化起伏不斷，尤其是3月，地產股經歷了“變臉式”漲跌。

??據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，3月8日至9日，房地產開發(fā)指數(shù)總體下跌3.17%，3月9日當天，A股和港股共300只個股下跌；此后3月14日至15日，地產股繼續(xù)下探，A股房地產開發(fā)指數(shù)已跌至近4個月最低值。

??股價和市值的漲跌更多是投資者預期的表現(xiàn)，影響因素較多，但長期以來，A股和港股內房股的漲跌與政策層面息息相關。

??今年以來，雖然從中央到地方已經出臺各種樓市刺激政策，但房地產市場層面仍未有太大改善。尤其是機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月百強房企銷售繼續(xù)同比降低，融資也繼續(xù)創(chuàng)歷史低值。慘淡的市場表現(xiàn)讓3月初地產股的表現(xiàn)延續(xù)了下行趨勢。

??變化就在一天之間。3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，會議明確提出了“防范化解房地產市場風險”，從“個別房企”到“市場風險”的轉變被業(yè)內解讀為更加直接有效的治理政策“可能已在路上”。因此，從3月16日起，地產股開始全面反彈，走出一波獨立行情。

??3月16日至31日，房地產開發(fā)指數(shù)僅有兩個交易日下跌，其余交易日全部上漲，地產個股也迎來估值修復。

??房企市值分化加劇

??具體到企業(yè)層面，房企個股的市值分化加劇，呈現(xiàn)出冰火兩重天的現(xiàn)象。

??從百強市值排行榜來看，2021年同期市值超過千億元的房企共有16家，但今年一季度千億元市值房企減少至10家，分別為萬科A、新鴻基地產、保利發(fā)展、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團、長實集團、恒基地產、招商蛇口和碧桂園。

??此前漲勢較為強勁的部分物管股持續(xù)回落，碧桂園服務、恒大物業(yè)這些去年同期市值超千億元的物管龍頭股已經不在千億元之列；而中國恒大、融創(chuàng)中國等由于經營困境在資本市場市值表現(xiàn)亦不佳，市值也跌落千億元之外。

??相反，以保利發(fā)展、華潤置地、中國海外發(fā)展、招商蛇口為代表的國企央企卻在逆勢中保持市值穩(wěn)定或上漲。經歷這一輪調整之后，國企央企背景的企業(yè)也成為千億元市值房企的主流。此外，以新鴻基地產、恒基地產為代表的運營能力較強的港資企業(yè)市值也保持相對穩(wěn)定。民營房企則在此輪調整之后相對沉寂，目前市值仍然超過千億元的僅有龍湖集團一家。

??匯生國際資本有限公司總裁黃立沖分析表示，當前上市民營房企有著較大的債務壓力，或者出現(xiàn)流動性危機而致使市值大跌，而央企、國企理論上受到銀行的支持，而且現(xiàn)在是低價收購民企土地儲備的時機，因此它們的股價和市值相對比較堅挺。

??值得注意的是，一季度，地產股波動較大，千億元市值房企內部排位也不斷在變換。尤其是萬科A和保利發(fā)展的榜首之爭。

??多年以來，萬科A股價表現(xiàn)較好，長期占據(jù)地產股中“市值第一”的位置，但今年隨著行業(yè)震蕩洗牌，保利發(fā)展、華潤置地等央企奮起直追，于3月11日收盤后，保利發(fā)展市值反超萬科A成為兩市市值最高房企。不過好景不長，截至一季度末，萬科A在多輪上漲之后，再次穩(wěn)居榜首。

??從漲幅來看，一季度漲幅居前的10家企業(yè)分別是中交地產、信達地產、泰禾集團、蘇州高新、皇庭國際、濱江集團、陽光城、榮安地產、南山控股和美的置業(yè)，其中，中交地產和信達地產一季度市值漲幅均超100%，實現(xiàn)市值翻倍。

??從跌幅來看，一季度跌幅較大的10家企業(yè)分別為龍光集團、融創(chuàng)中國、融創(chuàng)服務、合景泰富集團、萬業(yè)企業(yè)、西藏城投、廣宇發(fā)展、碧桂園服務、世茂服務和雅生活服務，其中，龍光集團成為一季度跌幅最大的房企，環(huán)比跌幅為62.89%。值得注意的是，跌幅TOP10企業(yè)中，物管股占了4家。

??對于地產股目前的表現(xiàn)，一位長期關注地產的證券行業(yè)研究員認為，當前地產股的推升只是投資者在博弈政策帶來的改善，但實際需求側的改善影響還沒有顯現(xiàn)，接下來還需關注政策帶來的實際影響。

??國海證券也指出，目前正處于“政策底”向“銷售底”的傳導過程當中，建議短期內關注房地產股票的投資機會；中期內參與博弈大盤的全面反彈；至于地產上游周期性板塊的表現(xiàn)機會，本輪可能仍需要等待較長時間。

??案例

??中交地產9天收獲8個漲停板

??4月7日，中交地產股份有限公司（以下簡稱“中交地產”，股票代碼000736.SZ）上漲2.28%，截至收盤總市值已達121.7億元。

??自3月16日以來，中交地產實現(xiàn)15連漲，且其中有8個漲停，累計漲幅近120%。

??實際上，在過去的三季度，中交地產憑借強勢上漲成為百強市值房企中總市值漲幅最高的企業(yè)。根據(jù)中國房地產報推出的2022年一季度百強房企市值榜單數(shù)據(jù)顯示，中交地產在去年末總市值僅為44億元，而截至今年一季度末，其總市值已經實現(xiàn)翻倍達到98億元，季度環(huán)比漲幅為122.68%。

??對于連續(xù)的漲停，一位接近中交地產的內部人士表示“確實不知是何原因”。

??此前3月28日和3月30日，中交地產都曾發(fā)布股票交易異常波動公告。中交地產稱公司信息披露不存在需要更正、補充之處，且公司經營活動正常，未發(fā)現(xiàn)公司近期內外部經營環(huán)境發(fā)生重大變化。

??4月6日，隨著公司股票再度漲停，中交地產再次發(fā)布股票交易異常波動公告，公告內容與此前兩次無異。

??而在這之前，中交地產的連續(xù)漲停也受到交易所關注。4月1日，中交地產收到深交所關注函，要求核查公司控股股東、實控人、董事、監(jiān)事、高管員及其直系親屬是否存在買賣公司股票的行為，是否存在涉嫌內幕交易的情形，并詳細說明近期接待機構和個人投資者調研的情況，公司未公開的年報信息是否向除年審會計師事務所以外的第三方提供，是否存在違反信息公平披露的情形。

??隨后，中交地產也回應稱，經公司自查，不存在違反公平披露的情形。中交地產生產經營活動正常，未發(fā)現(xiàn)公司近期內外部經營環(huán)境發(fā)生重大變化。未發(fā)現(xiàn)近期公共傳媒報道了可能或已經對其股票交易價格產生較大影響的未公開重大信息。股票異常波動期間其控股股東、實際控制人未買賣公司股票。

??在業(yè)內人士看來，中交地產此次9天8個漲停背后有3個因素。

??首先是隨大勢上漲。從中交地產股價走勢來看，3月16日是股價由跌轉漲的轉折點，而這也是3月以來地產股普遍由跌轉漲的關鍵節(jié)點。當日，金融委會議明確提出了“防范化解房地產市場風險”，在政策暖風頻吹，市場預期向好的情況下，地產股也開啟“漲漲漲”的走勢。

??其次，從企業(yè)層面講，4月2日，中交集團與中國長城資產管理股份有限公司舉行深化戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，希望雙方扎實推進戰(zhàn)略合作，在金融服務、資產管理、股權運作等領域攜手探索創(chuàng)新，實現(xiàn)互利共贏。而中交地產作為央企大集團的下屬地產上市平臺，被業(yè)內認為有較大的資產注入預期。

??此外，也有部分人士認為，中交地產能夠連續(xù)收獲多個漲停，背后與知名游資炒作相關。

??中交地產過去一年業(yè)績并不突出。公司預計將于4月15日刊發(fā)2021年度業(yè)績，但從其2021年三季報數(shù)據(jù)來看，中交地產前三季度營業(yè)收入59.86億元，同比減少25.43%。