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??“有三至五家在接觸，目前還沒有確定的標的。”3月3日，越秀服務集團有限公司（06626.HK 以下簡稱“越秀服務”）董事會主席林峰在業績發布會上透露，該公司正與部分出現流動性問題的房企洽談下屬物業公司的收并購。他表示，相較2021年上半年，目前無論是物業公司的估值還是標的價格都有一定幅度的回落，“公司會充分把握這方面的機會。”

??2021年6月才上市的越秀服務在第一個財年錄得了不錯的業績表現，實現營業收入19.18億元，同比增長64.2%，公司擁有人應占盈利約為3.6億元，同比增長80.6%，手握38.03億元的現金。

??截至目前，越秀服務仍堅持上市之初定下的3年內達成1億平方米在管面積的目標，收并購及外拓是實現規模擴張的重要途徑。2022年，該公司訂下了翻倍增長的外拓計劃。

??上市后首份年報 TOD在管面積565萬平方米

??越秀服務的上市步伐啟動的較晚，2021年6月才在港交所敲鐘，全球發售所得款項總額為18.04億港元。2020年底，該公司收購了廣州地鐵環境工程與及廣州地鐵物業管理，成為擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務”的復合型物業管理公司，而廣州地鐵更是于2021年2月入股成了其戰略投資者。由此，該公司成為了第一家以TOD為特色業務的物業上市公司。

??業績公告顯示，過去一年，該公司的營收及利潤均有較大幅度的增長，整體毛利率35.0%，凈利率18.7%，表現均優于地產開發行業。

??從收入構成來看，越秀服務的幾個業務板塊都展現出了較為可觀的增長潛力。其中，商業運管的營業收入為4.93億元 ，同比增長38.2%，占了總營收的25.7%，社區增值服務錄得4.42億元的營業收入，大幅增長228.8%，占到了總營收的23%，而TOD板塊收入2.38億元，占總營收的比例為12.4%。

??規模擴張依然是物業上市公司發展的主線。2021年，越秀服務新簽約項目71個，新增合約建筑面積1021萬平方米，首次進入北京、寧波、南通、重慶、無錫等新城市以及學校、高速公路服務區等新業態。截至2021年12月31日，該公司總在管面積3887萬平方米，同比增長19.1%，合約面積5838萬平方米，同比增長17.0%，在管項目251個，合約項目315個，覆蓋粵港澳大灣區、華東、華中、北方和西南五大區域的27個城市。

??截至2021年12月31日，其TOD在管面積565萬平方米，總合約面積612萬平方米，年內新增合約面積114萬平方米。2022年初，該公司成功中標福州地鐵2號線，邁開外拓的步伐。

??對于2022年的增長安排，管理層沒有給出清晰的指引，只表示今年的增長目標是保持不低于行業平均的增速。

??積極尋求并購機會 已接觸3至5個標的

??2021年，部分地產開發企業迫于資金壓力，選擇了出售旗下的物業管理業務回籠現金，年內，物業管理行業的收并購活動頗為活躍。在越秀服務18.04億港元的IPO融資額中，也安排了60%的比例用于企業戰略收購及投資。

??在談及該問題時，林峰直言目前行業里確實出現了一些優質的收并購標的，管理層在積極關注，而且物業管理公司的估值、標的價格比去年上半年有一定幅度的回落，“所以公司也在積極地對接有意向的企業或標的，爭取拿到一些項目。”

??林峰表示，除了考慮標的規模外，越秀服務還需要綜合考量標的所處區域，當地居民的消費潛力、管理的樓盤質量、盈利前景等，“希望抓住好的機會，但不是說盲目擴張”。據其透露，越秀服務至今已經接觸了三至五個標的，均來自出現流動性問題的房企，只是尚未有落實的交易。

??背靠越秀地產、廣州地鐵兩大國企股東，越秀服務在上市之初就給自己確立了“進入行業第一梯隊”的目標，期望在兩至三年內達到1億平方米的管理面積。林峰表示，這個目標未變，將通過收并購及外拓的方式來實現。為此，越秀服務在2021年就已組建了一個60人至70人的外拓團隊，進行全國化拓展。2021年，該公司新增的1021萬平方米合約面積中，有40%是來自關聯方，剩余的60%則是第三方外拓所得。2022年，該公司預計外拓面積可實現翻倍增長。

??以TOD業務為例，越秀服務已經開始搭建外拓的框架，目前已與重慶、長沙、昆明、南寧和青島等城市的地鐵公司建立業務聯系，積極推進戰略合作，期望實現TOD物業管理模式在大交通服務領域的全國化發展。據林峰介紹，TOD有一定的行業服務壁壘，該公司希望把TOD的特色做優做強，不斷提升市場份額。“現在越秀服務的管理規模占到廣州地鐵運營里程的1/3，廣州地鐵還有2/3的規模可以繼續擴展，等到這些合同到期之后，越秀服務會積極參與招標，爭取更大的市場份額。”他還表示，今年會持續加大TOD外拓方面的努力。“目前國內有40多個城市有地鐵運營，還有更多的城市開通了城軌、高鐵，包括機場服務等等，總體來說軌道交通的發展是比較大的。”