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??行業凜冬，裁員聲音不斷。

??近日，有消息稱大發地產已啟動集團與區域裁員，涉及客研、投資等多個部門，并給出“n+1”裁員補償標準，總體計劃裁員幅度較大，但會分步實施。

??“現在各家拿地和投資模式發生改變，為順應市場變化，公司在營銷和投資端做了調整，相當于精兵簡政，但此次人員優化沒有絕對的比例。”大發地產相關負責人的說辭也從側面印證了裁員的存在。

??11月17日，大發地產回應中國房地產報記者關于裁員一事時表示，公司進行人員優化調整是為了適應外部不確定性而展開的自我調節，以便集中資源提高組織效能，具體優化比例較低，并非傳聞中的50%。

??樓市下行，裁員亦很平常。曾高喊“活下去”的萬科也在11月16日再度預警，倡議“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”。

??對于大發地產而言，堅持“快周轉”戰略，尋求彎道超車機會，是其董事長葛一暘接班以來的選擇與追求。但隨著市場下行，大發地產開始選擇出售子公司股權、高息發債以紓困規模與盈利間的平衡。

??今年前10個月，大發地產累計合同銷售金額約355.01億元，同比增長53.65%，完成全年銷售目標360億元的98.61%。在這業績增長的背后，大發地產未來是繼續加碼高杠桿追求規模，還是換賽道追求利潤增長，顯然已讓其內生能力遭遇考驗。

??對此，大發地產對記者表示，目前公司銷售指標完成率居行業前列，上半年營收51%的增長幅度位居同期內房股營收榜第25位，跑贏多數同量級對手。大發地產主基調是在不確定性中尋求穩健可持續發展：首先，目前擁有充足的供貨保障和良好的供貨結構，對于全年目標達成非常有信心；其次，堅持“1+1+X”的戰略布局，深耕長三角地區和成渝地區，土地儲備優質且有潛力，支撐業績的長期穩健增長。

??從“求利潤”到“求規模”

??大發地產1996年發跡于溫州，由葛和凱與另一位個人投資者成立，2001年地產業務拓展到上海，并在上海設立總部。在過去的20余年里，大發地產的經營風格一直是“求利潤、輕規模”。自2015年“地產二代”葛一暘真正掌權后，一改其父葛和凱“利潤優先、規模其次”的發展思路，開啟了規模擴張的步伐。

??在葛一暘帶領下，過往幾年大發地產吸引了一批明星經理人，如公司CEO廖魯江、COO冷俊峰、CPO王峰分別來自世茂、中海、泰禾，前CFO羅俊此前在中南建設工作。

??他們一起主導了大發地產赴港上市，試圖將原本略顯保守穩健的大發地產帶出“舒適圈”。在資本市場的加持下，大發地產開始輻射成渝、西部、中部、環渤海、粵港澳大灣區5大城市群。

??為了給規模擴張蓄力，大發地產近些年明顯加快了拓儲步伐。2014年之前，大發地產每年平均只有一宗地塊入賬。2015年開始拿地動作明顯增加，拿地金額也由2015年的15.82億元上升到2020年上半年的260億元，土儲規劃建筑面積從2018年的340萬平方米上漲至2020年的670萬平方米。

??在今年初更是拿下多宗地塊。據中指院數據顯示，今年前7月，大發地產拿地金額達70億元，位列67位。拿地的同時，也伴隨著不惜重金的土儲成本。

??3月份，大發地產分別以28.13%和53.89%溢價率，競得南通市通州區鐘秀東路北側、金安路西側宗地地塊和麗水市蓮都區地塊。6月10日，大發地產3.9億元競得成都青白江54.5畝地塊，溢價率10.26%。

??隨后，大發地產或意識到項目開發難以獲利甚至有虧損風險，開始主動申請退掉南通市金沙灣新區R2021-004地塊，這也是南通首次發生的退地事件。

??“當下房地產調控偏向資金端，倒逼房企降杠桿。如何在拿地后快速入市產生利潤，是所有房企共同的課題，地價越高對利潤的侵蝕空間越大。大發地產應該也是這個考量。”某房企內部人士認為，退地后保留核心資源過冬，這對于目前的大發地產而言總比高息發債要好的多。

??雖然土儲增加對大發地產銷售額起到明顯提振，但隨著地價持續走高，同時也帶來現金流承壓的問題。今年上半年，大發地產經營性現金流凈額為-7.54億元。2020年其經營性現金流凈額為-39億元，其投資性現金流金額和融資性活動現金流凈額分別為-1.31億元和51.11億元。

??有市場人士認為，從經營活動現金流來看，其運營效率存在問題。大發地產近幾年開始在規模上發力并不是好時機，“過山車”式的業績增速也暗藏了一些不穩定性。

??從“求規模”到“輕”盈利

??這樣的規模擴張或足夠讓大發地產董事會滿意。但與此同時，大發地產也在通過不斷融資和出售子公司股權騰挪資產來“打補丁”。

??不完全統計，自2020年6月起，大發地產已接連發布出售6家子公司股權的公告，被轉讓股權的子公司分別位于上海、寧波和蕪湖等地區以及成渝兩地，交易總對價超過9億元。

??在融資端，大發地產1月發行了一筆1.8億美元，票面利率9.95%的優先票據；6月11日，又額外發行了1億美元。10月25日，發行一筆于2023年到期金額為1億美元的綠債，票面利率13.5%。

??公開資料顯示，大發地產在2021年年底前到期的有息負債有27億元，包括美元債13億元，銀行貸款約4億元，非銀部分10億元。

??“大發地產一直積極拓寬多元化的融資渠道，融資利率在目前市場環境下屬于行業平均水平，不屬于高位。公司亦多次回購及提前贖回優先票據，顯示公司嚴控債務結構的決心以及資金的充足流動性。今年大發地產更首次獲得境外商業銀行（恒生銀行）的貸款，可見金融機構對大發的信心。”大發地產表示。

??另外，大發地產此前一直被外界詬病信托融資占比較高。在中期業績會上，葛一暘也直言：“從境內融資結構來看，2019年開始我們主動壓降信托類融資，信托規模在2020年底僅占融資余額的8%，境內融資主要以銀行長期限開發貸為主，超過了境內融資余額的70%。”

??一系列動作與大發地產并不算好的資金狀況及擴張訴求分不開。有消息稱，大發地產最近面向員工推出一款年化收益14%的理財產品。

??對此，大發地產未做出任何回應，只表示其2021年底前沒有到期債券，13億美元債已于7月完成兌付，流動性充裕，后期繼續通過銷售提升、利潤結轉、債務結構的持續優化，保障公司安全健康、可持續發展。

??在大發地產出售子公司股權和高息發債背后，是其借貸承壓。財報數據顯示，截至2021年6月30日，大發地產現金及現金等價物約為人民幣40.59億元，已質押存款約人民幣7.75億元及受限制現金約人民幣18.84.4億元，共計息銀行及其他借貸總額為約人民幣68.36億元。

??“內生能力遭遇挑戰，大發地產若想快速擴大規模必然加大融資，但堆積起來的票據是一個不小的隱憂。”前述市場人士分析，大發地產不單是犧牲自身的權益托起了規模，同樣犧牲的還有盈利能力。

??這其中合作開發扮演著重要角色。伴隨大發地產的規模增長，其非控股股東權益亦隨之上升。在2020年該數據約為3.76億元，相比2019年的約0.85億元大幅增長343.33%，遠高于凈利潤增速。

??正如葛一暘所言：“地產轉型期也是重新洗牌期”。在生存與發展之中，考驗大發地產或許不只是銷售目標和戰略擴張，財務、投資、合作的各種杠桿都是挑戰。“節衣縮食”的大發地產還有一段路要走。