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??自2020年4月，國務院印發《關于推進養老服務發展的意見》，指出要探索“物業服務+養老服務”模式以來，物業管理作為居民生活服務的“最后一公里”被反復提及。

??同年11月，六部委聯合發布了《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，推動和支持物業服務企業積極探索“物業服務+養老服務”模式。

??緊接著，2021年3月，“十四五”規劃綱要提出，完善社區居家養老服務網絡，推動專業機構服務向社區延伸，整合利用存量資源發展社區嵌入式養老。社區嵌入式養老是目前物業服務企業提供養老服務的主要類型。

??從政策密集出臺可見，物業服務企業將服務范圍延伸到養老，已是大勢所趨，但物企養老業務仍然處于起步階段，未來還有很長一段路要走。

??01

??2050年老年人口總量或超過4億人

??中國人口老齡化問題迫在眉睫。

??“七普”數據顯示，我國60周歲及以上老齡人口數達到2.64億，占總人口比重的18.70%，其中65周歲及以上老齡人口1.61億，占總人口比重的13.50%，即將步入深度老齡化社會。同時，總人口逐漸實現零增長并開始負增長，人口老齡化將進一步加速。

??預計到2050年，老年人口總量將超過4億，或接近5億，老齡化水平逼近35%。中國將成為世界上老齡化最嚴重的國家之一，這意味著屆時全世界每5個老人之中就有1個來自中國。

??圖：2011-2020年65歲及以上人口數量及增長率

數據來源：國家統計局、中物研協

??從養老產業市場空間來看，隨著老齡人口規模和人均收入水平的不斷提高，養老市場規模得到了快速發展，2020年中國養老產業市場規模約7.7萬億元，同比增長約11.76%。

??未來的10年，隨著建國后的第二代“嬰兒潮”即將步入老齡人群，養老市場將進入一個更加高速的增長階段。老年人口將是40后剛需老人、50后未富先老人群、60后邊富變老人群并存局面。預計在2030年，養老產業規模將超過22萬億元，年復合增長率將超過16%。

??圖：中國養老產業市場規模及預測(萬億元)

數據來源：中物研協

??02

??社區養老服務市場空間待挖掘

??基于養老產業的春天加速到來，百強房企中涉足養老產業投資的已有68家，百強房企外另有48家主流房企涉足。

??聚焦社區養老服務方面，據中物研協統計，2020年，百強企業布局社區養老服務的比例為22%，較上年下降2個百分點。把時間線拉長，2015-2020年度，該比例整體維持在22%左右，尚無明顯增長趨勢。

??這意味著，百強企業在社區養老服務的布局依舊有限，當前物業服務企業深入社區養老服務還未出現明顯的發展趨勢。

??從社區養老服務收入來看，2020年，百強企業社區養老服務收入總值為5.66億元，較上一年增長45.51%，2015年-2020年年復合增長率達到107.20%。但目前，涉足社區養老服務的企業近九成集中在行業頭部公司。

??實際上，社區養老服務仍有很大的市場空間待挖掘。中物研協一組數據顯示，2020年百強企業社區養老服務收入占社區服務總收入的比例僅為1.78%，較2019年的1.53%增加0.85個百分點，社區養老服務收入正在逐步提高。

??圖：2015-2020年百強企業養老服務收入、均值及占比(億元)

數據來源：中物研協

??03

??物企養老尚處于起步期

??聚焦物管企業，據克而瑞物管不完全統計，目前上市物企及其關聯企業中，有24家企業已經開展養老業務。只是其中17家尚在關聯公司或母集團旗下進行運作，并且部分已經形成獨立的養老品牌。而直接由物企開展養老業務的尚且只有7家。

??從業務進展情況來看，多數企業養老業務開展在2017年之后，7家物企中有5家企業仍處于業務落地階段，除綠城服務由于母集團的養老業務發展比較早，相對成熟之外，整體物企養老業務發展的還比較薄弱。

??目前，物企養老項目只是在一、二線城市經營，北上廣、蘇杭、成渝等都是企業開展養老業務的重點城市。

??實際上，社區居家養老可分為兩種服務類型，一種是社區或街道養老中心(也可歸為養老機構的一種)，一種是直接上門服務。養老機構、社區養老中心均可為居家養老提供團隊、技術支撐，通過這兩類養老機構為居住在社區內的老人提供上門服務。

??據克而瑞物管盤點，目前提供上門服務的企業有9家，這部分業務的更契合社區居家養老，足不出戶便可以享受到全方位的生活和健康照料。

??目前開展的服務內容中，面向特殊類型長者的服務是一大特色，比如認知癥照護，提供常規的康復醫療、生活照料、膳食配送、陪護服務等，基本可以滿足長者日常的健康管理和生活需求。

??表：提供居家養老到家服務的企業及內容

資料來源：企業官網、公開資料、克而瑞物管整理

??我國人口發展迎來新格局，按照當前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過20%，養老產業空間巨大。尤其是在“十四五”規劃中明確提出完善養老服務體系，未來十年養老產業將加速進入發展快車道，市場規模將大幅擴容，并有望超越地產開發主業。

??社區居家養老，作為一項全新的養老探索，政策的東風已至，對于行業發展至關重要的是配套發展，而物業作為小區“管家”，更接近需求端，“物業+養老”讓社區養老更輕松便捷，但物業公司的養老業務還在落地過程中，未來還需要政策以及企業落實細節服務。