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??時(shí)隔一年半，金茂300億元的貴州項(xiàng)目終于落了地，合作伙伴竟是一家“僵尸企業(yè)”。

??6月30日，中國(guó)金茂(00817.HK)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司金茂重慶與貴州水晶簽訂協(xié)議，雙方將參與貴州省貴陽(yáng)市清鎮(zhèn)市城南一地塊的競(jìng)買，并在購(gòu)買后聯(lián)合在該地塊開發(fā)項(xiàng)目。

??據(jù)了解，貴州政府曾于2019年與貴州水晶簽訂相關(guān)協(xié)議，積極支持公司完成“僵尸企業(yè)”處置和持續(xù)轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)貴州水晶通過(guò)自主開發(fā)或聯(lián)合開發(fā)標(biāo)的地塊的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型脫困。

??所謂僵尸企業(yè)，是指已停產(chǎn)、半停產(chǎn)、連年虧損、資不抵債，主要靠政府補(bǔ)貼和銀行續(xù)貸維持生存和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。貴州水晶主要從事有機(jī)化學(xué)品加工、化工研究及設(shè)備制作、租賃等業(yè)務(wù)。自2006年起，公司生產(chǎn)設(shè)施處于關(guān)停狀態(tài)。

??顯然，貴州水晶自身尚處于困頓之中。此次競(jìng)買土地，中國(guó)金茂估計(jì)金額約為14億元，金茂持股項(xiàng)目公司51%股權(quán)，需要承擔(dān)7.14億元；余下的6.86億元由貴州水晶承擔(dān)。

??被冠上“僵尸企業(yè)”名頭的貴州水晶，拿得出這筆錢嗎？金茂為何選中了它？

??化“腐”為“奇”

??據(jù)了解，貴州水晶成立于1991年12月24日，注冊(cè)資金3.92億元，公司由藍(lán)星石化100%持股，化工新材料間接持有貴州水晶50%股權(quán)，泰州中電善源投資中心（有限合伙）企業(yè)間接持有另50%股權(quán)。

??其中，化工新材料則為中國(guó)化工非全資附屬公司。由于此前，中國(guó)金茂控股股東中化集團(tuán)與中國(guó)化工計(jì)劃進(jìn)行戰(zhàn)略重組，重組完成后，中國(guó)化工及其附屬公司成為中化集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司。據(jù)此，貴州水晶與中國(guó)金茂同樣為關(guān)聯(lián)公司，根據(jù)上市公司規(guī)定，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

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??公告提及，由于化工新材料為貴州水晶控股股東，其將對(duì)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議下貴州水晶的全部合同義務(wù)提供連帶責(zé)任保證。

??這是“兩化”合并后一個(gè)好的開始，是金茂吃下的第一口“蛋糕”。有業(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)數(shù)萬(wàn)畝的廢棄工廠、倉(cāng)庫(kù)，或?qū)㈥懤m(xù)引入開發(fā)，肥水不流外人田。

??在這層關(guān)聯(lián)關(guān)系之外，貴州水晶另50%股權(quán)在泰州中電善源投資中心（有限合伙）企業(yè)手中，后者由國(guó)投泰康信托有限公司持股99.99%。

??樂居財(cái)經(jīng)查詢獲悉，國(guó)投泰康信托的四家股東為國(guó)投資本、泰康保險(xiǎn)、悅達(dá)資本和泰康資管，持股比例分別為61.2908%、27.0563%、8.2026%、3.4502%的股份。

??貴州水晶的資方背景也是它的加分項(xiàng)，“國(guó)投系”股東將對(duì)后續(xù)項(xiàng)目融資多有助益。

??實(shí)際上，競(jìng)買的地塊使用權(quán)本屬于貴州水晶。據(jù)了解，該地塊占地面積約為682畝，為貴州水晶的生產(chǎn)生活用地的一部分。公告稱，由于貴州水晶的生產(chǎn)設(shè)施已停產(chǎn)多年，當(dāng)?shù)卣疀Q定對(duì)標(biāo)的地塊進(jìn)行土地整理，并出讓其使用權(quán)。

??這樣一看，本是“僵尸企業(yè)”的貴州水晶，實(shí)則有地、有資本、有“關(guān)系”，接下來(lái)就看金茂如何化腐朽為神奇。

??樂居財(cái)經(jīng)獲悉，2019年底，中國(guó)金茂就與貴州政府簽訂相關(guān)投資協(xié)議，投資位于貴州貴陽(yáng)清鎮(zhèn)的“金茂·水晶智慧新城”，該項(xiàng)目規(guī)劃總面積4896畝，其中建設(shè)用地2892畝，總投資約300億元。

??公開資料顯示，該項(xiàng)目擬建設(shè)工業(yè)遺址公園、文化創(chuàng)意基地、文化展示基地、智慧能源管理中心、智慧健康管理中心、戶外運(yùn)動(dòng)公園、親子主題公園等多種業(yè)態(tài)。

??項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)每年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10億元以上，年增利稅約1億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位3000-5000個(gè)，每年吸引游客可達(dá)50萬(wàn)人次。

??現(xiàn)在，金茂的300億藍(lán)圖終于有了第一塊“拼圖”。據(jù)知情人士透露，此次競(jìng)買和開發(fā)的地塊，是“金茂·水晶智慧新城”項(xiàng)目相關(guān)地塊。

??根據(jù)公告，金茂和貴州水晶將聯(lián)合成立項(xiàng)目公司，注冊(cè)資金為3億元，其中，金茂重慶出資1.53億元，持51%股權(quán)，貴州水晶出資1.47億元，持股49%。項(xiàng)目公司成立后將成為中國(guó)金茂非全資附屬公司。

??除了手握控制權(quán)外，金茂還將主導(dǎo)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)。據(jù)了解，項(xiàng)目公司的董事會(huì)由5人組成，其中金茂占據(jù)3席，董事長(zhǎng)也由金茂重慶方委派。此外，項(xiàng)目公司的總經(jīng)理及財(cái)務(wù)也均由金茂提名。

??中國(guó)金茂估計(jì)，此次競(jìng)買土地的金額約為14億元，按照股權(quán)比例，公司需要承擔(dān)7.14億元，余下的6.86億元由貴州水晶承擔(dān)。

??其中，雙方提供注冊(cè)資金為競(jìng)買土地費(fèi)用的一部分，不足的款項(xiàng)金茂與貴州水晶均通過(guò)股東借款的方式向項(xiàng)目公司提供。 而在項(xiàng)目公司之后的經(jīng)營(yíng)中，中國(guó)金茂與貴州水晶將對(duì)其提供后續(xù)股東借款，根據(jù)公告，金茂重慶與貴州水晶向項(xiàng)目公司提供后續(xù)股東借款的合計(jì)不超過(guò)4億元，其中，金茂重慶的后續(xù)股東借款不超過(guò)2.04億元。

??粗略計(jì)算可知，目前本次項(xiàng)目的投資額約為21億元，其中金茂的投資額達(dá)到10.71億元。

??據(jù)了解，這一地塊預(yù)計(jì)被開發(fā)為商住項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積約為124萬(wàn)平方米，計(jì)劃開發(fā)周期由2021年至2025年。