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      一紙公告，一個傳言，讓首創置業（02868. HK）收獲了超50%的漲幅。

     6月25日早間開盤，首創置業股價迅速拉升，盤中漲幅一度沖高到68%。午后，股價雖有所回落，但基本保持50%左右。當天收盤，首創置業報1.66港元/股，漲52.29%，總市值72.42億港元。

     這是首創置業久違的“春天”。

     今年以來，首創置業的股價持續走低，至今年4月跌至1港元以下，此后便基本在1港元/股左右徘徊。對當天股價的暴漲，有投資者稱“鐵樹開了一回花”。

     對此，有市場消息稱，首創置業或將進行私有化。但目前，首創置業方面仍未有官方的明確表態。除此以外，其股價大漲或還與其前一晚披露的一則公告有關。

     6月24日晚間，首創公告稱，公司間接全資附屬公司首金新創與金源鴻大訂立合作框架協議，據此，雙方將成立合資公司，以投資和發展北京朝陽區呼家樓禧瑞都剩余的未開發項目部分。

     根據合作框架協議，合資公司為開發和銷售標的項目此單一目的而成立，將由首金新創和金源鴻大的全資附屬公司源成置業分別擁有49%和51%的股權。

     合作方金源鴻大為世紀金源的全資附屬公司。根據協議，首金新創和源成置業將有權分別提名一名和兩名董事進入合資公司的董事會。

     據悉，合資公司擬開發的是首創禧瑞都5號樓，該項目1、2、3、4號樓，最早的在2009年已經開盤。然而，同一項目范圍內的禧瑞都5號樓，過了近十年，如今仍未開工建設。

轉讓十年“爛尾”項目

     樂居財經了解到，擬開發的標的項目，目前實際由首創置業的另一家間接全資附屬公司首創朝陽所持有。根據公告，合資公司成立后，首創朝陽將以23億元的總代價將標的物業資產收益權轉讓予雙方的合資公司。

     轉讓完成后，合資公司將不作為首創置業的附屬公司入賬。簡單來說，通過這筆轉讓首創置業成功完成了對標的項目的出表。

     資料顯示，禧瑞都項目所在地塊是位于北京市朝陽區呼家樓商務居住綜合區一期的、宗地面積合計約為3.42萬平方米的地塊，該項目建設內容共分為五棟樓，分別以數字序列進行編號，其中項目中1至4號樓已全部完成竣工驗收備案，5號樓目前尚未開發建設和銷售。

     5號樓占地面積約為1.66萬平方米，規劃建筑面積約為5.18萬平方米，未來將建造公寓、商業、地下車位及相關設備設施以供出售。目前，該地塊由首創置業全資附屬公司首創朝陽持有。

     據了解，首創·禧瑞都是北京較為著名的CBD核心純居住高端社區，距離新央視大樓不足百米，被視為當之無愧的北京核心區豪宅項目。在2019年廣泛流傳的一份“北京十大最貴樓盤”名單中，首創·禧瑞都榜上有名，僅位列第三。

     奇怪的是，樂居財經查閱了解到，該項目的1、2、3號樓在2009-2010年間已經開盤，4號樓在2013年也已開盤，項目的前4棟在早年間已售罄竣工。唯獨剩下5號樓，至今仍未開工建設。

     等了將近十年，禧瑞都5號樓項目等來了另一個投資方的入局。根據最新公告，首創置業此次拉來世紀金源正是為了開發該項目的5號樓。而從持股上看，僅保留49%權益的首創置業，無疑已將項目的控制轉讓給了世紀金源。

     資料顯示，世紀金源集團成立于1991年，古稀之年的黃如論現任董事局主席。目前，集團擁有地產開發、酒店文旅、商業運營、生活服務、大健康等產業。其地產業務總開發量7600萬平米；商業運營擁有11座自持大型購物中心、1家奧特萊斯，73個輕資產項目，總商業運營管理面積超1000萬平方米。

     禧瑞都項目5號樓為何過了將近十年仍未開工建設？IPG中國首席經濟學家柏文喜向樂居財經表示，首創置業并非極端缺錢，項目至今未開工建設估計是由于規劃方面的問題。但其也指出，無論是接受處罰后續建，還是修改規劃，項目都應該不至于拖延至今。

“募資”尚未用完

     在融資全面收緊、調控不斷的大環境下，房地產行業的不確定性進一步增加。轉讓一部分項目股權不僅利于長時間擱淺的項目出表、回流現金，還能在項目的后續發展中，保持一定的投資收益。對首創置業而言，一舉兩得。

     過去的2020年，首創置業實現簽約銷售708.6億元，同比減少12.31%，銷售達標率僅88.58%。距離800億的目標仍有一段距離。其2020年收入212.48億元，微增2.22%。但凈利潤和歸母凈利潤雙雙遭腰斬，其中凈利潤12.72億元，下滑50.49%；歸母凈利潤9.82億元，減少53.72%。

     現金與負債上，2020年，首創置業有息負債為974億元。其剔除預售款以后的凈資產負債率為71.3%；凈負債率127%，現金短債比為1.13。有兩項指標仍觸碰“紅線”。年末現金及現金等價物356.5億元。

     然而，很難說資金問題就是首創置業引入世紀金源開發禧瑞都5號樓項目的主要原因。事實上，早在2015年8月，為發展禧瑞都5號樓項目，首創置業就曾通過向首創集團發行內資股的方式募資30.68億元。

     按照當時計劃，該募集資金的約13.42億元計劃用于投資包括武清項目一期、禧瑞都5號樓項目和石景山項目在內的三個項目。其中，禧瑞都5號樓項目計劃動用金額5.19億元。至2020年12月31日，該項目實際已動用金額7100萬元，尚未動用金額4.48億元。

     也就是說，該項目此前計劃動用的資金中，絕大部分仍未曾被使用。且其尚未使用的募集資金，目前仍存放于該公司開立的銀行賬戶中。

     對于引入世紀金源對項目進行開發，首創置業稱，世紀金源在高端住宅和商業房地產、大型城市綜合體、旅游地產、產業新城和特色小鎮的房地產開發和運營方面擁有豐富經驗。

     此次合作將有效發揮雙方在房地產開發及商業招商、運營等領域的優勢及資源，業務聯動相互賦能，進一步提升產品競爭優勢。其保留合資公司49%股權，將繼續分享出售標的項目下開發物業的潛在回報。

     今年3月，首創置業曾披露對首創奧萊的重組意向書，計劃將全部奧特萊斯業務轉讓給首創集團，包括從事綜合奧特萊斯物業的首創矩大，以及首創置業其他的奧特萊斯項目。未來，首創置業擬集中資源發展住宅及非奧特萊斯物業，首創矩大則在首創集團的直接管理下，繼續專注綜合奧特萊斯物業項目。