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??時間如白駒過隙，不覺間2021年上半年已接近尾聲。

??房地產行業發展正迎來變局。上半年，“房住不炒”長效機制下，調控收緊仍是主旋律，各地“因城施策”落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標；三條紅線后，房貸集中度管理制度出臺，房地產去金融化的腳步加速；22城土地“集中出讓”，改變了行業“游戲規則”。

??在行業全面轉向去杠桿的大環境下，房企融資能力將成為核心競爭力，與此同時，房企的投資經營戰略將發生根本性轉變，秉持“有質量發展”的基本原則，適當擴充土儲、高周轉開發運營將成為下一階段行業的主旋律。

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??信貸資金管控全面趨緊

??2021年上半年，各地政府落實城市主體責任，因城施策、綜合施治，促進房地產市場平穩健康發展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24個城市相繼升級調控，主要涉及升級“四限”、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。上海更是上半年房地產調控的風向標，上半年連番7次加碼調控。

??更為重要的是，房地產貸款集中度管理制度出臺，效果日漸顯現。根據銀保監會數據顯示，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，6家大型國有銀行全部實現集中度下降。核心一、二線城市以及熱點三四線城市，紛紛出現房貸額度緊張、放款周期拉長現象。

??信貸資金用途合規性審查趨嚴，謹防資金違規流入房地產市場。截至6月，北京、上海和廈門自查發現違規流入房地產金額超25億元。而重慶、內蒙、廣州、深圳等多地監管部門，就“過橋貸”、“贖樓貸”等業務約談相關部門，監管對象擴展到非銀行類金融機構。

??受信貸收緊影響，2月開始，全國房貸利率止跌回升，并趨勢性上移。5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

??房地產長效機制改革將步入“深水區”，熱點城市堅持調控力度不會放松。此外，租賃住房供給和房地產稅制改革或將提速，速度和力度都將強于市場預期，通過在供需兩端持續發力，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控目標。

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??各能級城市地價全線上漲

??2021年上半年，土地市場供應端發生巨大變革，“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺，各城市的土地出讓節奏被打亂，上半年土地市場成交規模也較去年上半年有所收縮。

??CRIC數據顯示，全國300城經營性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%。受熱點城市成交占比提升及優質土地集中出讓的影響下，平均樓板價同環比均呈上漲趨勢，上半年平均地價達3457元/平方米，環比上漲了38%，同比漲幅也達到29%。

??從重點監測城市來看，上半年，中西部城市持續領跑，重慶、長沙、鄭州、成都等供地大戶成交量均在1200萬平方米以上；東部熱點城市如杭州、鹽城、上海、廣州、南京、溫州、濟南、天津和蘇州等城市供地力度明顯加大，成交體量均超過了去年同期水平。下半年的土地供應規模預計會明顯增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。

??土拍高熱度城市仍然集中在長三角區域。徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價率在優質土地出讓的帶動下都超過了20%，其中徐州上半年平均成交溢價率更是高達60%，在成交量前20城市中溢價率排第一。

??受22城集中供地影響，上半年百強房企投資出現明顯轉折，整體先抑后揚。一季度，房企投資延續去年以來審慎態度，但在集中供地的推動下，二季度TOP50房企投資力度大幅回升，月平均投資額較一季度大幅提升95%。有16家房企單月投資額超百億。比如萬科、華潤、融信等房企在核心城市投資金額頗大。

??一方面地價不斷上漲，另一方面TOP級房企投資力度不減，行業集中度不斷提升的背景下，土地成本上升對房企未來管理提出了更高的要求。考慮到下半年集中供地城市或將進一步擴容，企業投資策略需重新調整，龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益，中小房企或將被迫向非重點城市下沉，行業內的優勝劣汰、企業間的兼并重組將成為市場常態。

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??銷售規模增速或出現負增長

??據國家統計局數據，1-5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年同期增長19.6%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年同期增長36.2%。

??從商品房銷售來看，上半年樓市火爆的二線及核心城市，量價補漲，市場需求透支等影響下，將極大制約行業規模繼續增長的空間和動能。2021年下半年，房地產行業整體銷售規模增速也將持續收窄至低位增長甚至負增長。

??值得注意的是，未來各區域之間銷售分化仍在持續。東部地區是全國銷售規模主支撐源和增速主增長點，前5月銷售面積創近兩年新高且增速高于全國水平，而東北地區整體規模增速將繼續收窄。此外，城市內部之間分化加劇，核心板塊“一房難求”，而部分城郊板塊等則差強人意，市場表現將愈發冷熱分化。

這意味著，各區域之間分化現象將更加細化深化，包括地區分化、板塊分化、客群分化等。在分化持續的背景下，縮小區域管理半徑以實現精細化管理已成為大勢所趨。

??整體而言，從上半年中央多次提及“房住不炒”的表態來看，房地產行業的生存環境仍然嚴峻。房地產行業的金融監管仍在持續強化，地方政府調控動作頻頻，土地側除加強價格管控外對參拍房企要求也明顯增加。考慮到下半年整個房地產市場仍是“穩”字當頭，城市熱度趨平將成為主流現象。

??22城集中供地之后，行業集中度仍會繼續提升，行業內的洗牌也將持續。從投資的角度而言，長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關注的市場，未來這些城市核心三四線土拍競爭激烈度仍會加劇，預計2021年三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關，市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。

??長期來看，在“房住不炒”長效機制下，行業發展方向變得清晰。行業環境之變，對房企全方位的能力提出了更為嚴格的要求，過去行之有效的管理方式、發展手段、經營戰略，到如今將面臨相應的調整，只有去適應、去改變，才會在變化的市場環境中，贏得領先優勢。