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??“一根筋”的萬(wàn)科，“一根筋”地走在迎接房地產(chǎn)大變革時(shí)代的路上。

??6月23日，萬(wàn)科在其內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上宣布，公司將全面加速“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為此將啟動(dòng)一系列組織和人事安排。

??一周前的端午節(jié)，它剛宣布對(duì)地產(chǎn)、物業(yè)外的物流倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制進(jìn)行迭代。

??目的，是為了加快非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，充分激發(fā)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理層及核心員工的“當(dāng)家人”意識(shí)，穩(wěn)定和吸引人才。

??疫情、三道紅線、融資收緊、土地供應(yīng)的變革，讓房地產(chǎn)企業(yè)迅速告別土地、金融的紅利時(shí)代。管理紅利時(shí)代，萬(wàn)科要做開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的“三好生”。

??為了應(yīng)對(duì)這些外部環(huán)境的變化，加強(qiáng)業(yè)務(wù)精細(xì)化管理，將業(yè)務(wù)從開(kāi)發(fā)向經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的大方向步邁進(jìn)，這一次調(diào)整，萬(wàn)科不僅將區(qū)域進(jìn)一步從五個(gè)細(xì)分為七個(gè)，其人事也迎來(lái)了“大換防”。

??當(dāng)中，原萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官王海武，出任印力集團(tuán)總裁；原萬(wàn)科北方區(qū)域首席合伙人劉肖，卸任原職，任萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁和首席運(yùn)營(yíng)官。這也是劉肖時(shí)隔9年再一次從一線回到總部。

??區(qū)域“裂變”與人事“換防”

??據(jù)了解，繼2020年8月新成立西北區(qū)域事業(yè)部之后，萬(wàn)科此次調(diào)整，進(jìn)一步將現(xiàn)有的五區(qū)域細(xì)分為七區(qū)域。分別為北京區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域、南方區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、西北區(qū)域。其中的變化是，北方區(qū)域拆分為北京區(qū)域和東北區(qū)域，并新拆分出華中區(qū)域。

??新調(diào)整的七大區(qū)域首席合伙人分別為原北方區(qū)域執(zhí)行合伙人盧冰、原沈陽(yáng)首席合伙人林曈、原武漢首席合伙人蔡平、原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉、原上海區(qū)域首席合伙人張海、原中西部區(qū)域首席合伙人李嵬、原西北區(qū)域首席合伙人郭繼勛。

??這里邊涉及盧冰、蔡平和林曈三位新區(qū)域負(fù)責(zé)人，不過(guò)問(wèn)題似乎不大。據(jù)了解，盧冰本就是北方區(qū)域資深的副總，現(xiàn)協(xié)助劉肖負(fù)責(zé)北京公司工作，曾把當(dāng)年問(wèn)題最大的天津公司一點(diǎn)點(diǎn)帶回正軌。

??蔡平和林曈都在其負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)多個(gè)城市擔(dān)任過(guò)總經(jīng)理，一方面熟悉情況，另一方面他們的業(yè)績(jī)也在目前劃分的區(qū)域內(nèi)名列前茅，可以服眾。”

??為了加速推動(dòng)商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展，萬(wàn)科還將由王海武出任印力集團(tuán)總裁，原北方區(qū)域首席合伙人劉肖接任王海武擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁和首席運(yùn)營(yíng)官。此外，其于2020年12月成立的研究與開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)公會(huì)也將改組為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展，張海將擔(dān)任該中心負(fù)責(zé)人，并繼續(xù)兼任上海區(qū)域首席合伙人。

??據(jù)了解，萬(wàn)科在去年12月成立的研究與開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)公會(huì)，目標(biāo)是提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造等專(zhuān)業(yè)能力，打造產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，改組為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心后，未來(lái)不僅繼續(xù)承擔(dān)專(zhuān)業(yè)能力建設(shè)，還將擔(dān)負(fù)起業(yè)務(wù)管理的重任。

??業(yè)內(nèi)人士表示，萬(wàn)科的動(dòng)作并非孤例，伴隨行業(yè)環(huán)境巨變，強(qiáng)化精細(xì)化管理已成為龍頭房企變革的大勢(shì)所趨。2020年至今，碧桂園、華潤(rùn)等企業(yè)都進(jìn)一步細(xì)分了區(qū)域事業(yè)部，對(duì)于全國(guó)范圍內(nèi)布局的大型房企，單個(gè)區(qū)域管理半徑過(guò)大，確實(shí)不利于精細(xì)化管理，也不利于針對(duì)不同地區(qū)客戶(hù)特點(diǎn)提供更個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)。

??“破局”經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)

??除了對(duì)區(qū)域進(jìn)行拆分以便于更精細(xì)化的管理，萬(wàn)科此次動(dòng)作最大的目的還在于將，矛頭直指經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力已成行業(yè)趨勢(shì)的今天，萬(wàn)科在想要在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上有所“突破”，已不是一兩天的事。

??將猛將王海武放到印力便是很好的證明。根據(jù)公開(kāi)信息，在王海武執(zhí)掌萬(wàn)科中西部區(qū)域時(shí)期，曾推動(dòng)該區(qū)域銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)大踏步前進(jìn)，從2015年的345億元增長(zhǎng)至2019年的1506億元，從萬(wàn)科原四大區(qū)域墊底一躍成為第二。

??此次萬(wàn)科讓王海武“執(zhí)掌”印力，意圖非常明顯，就是要讓商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展，同時(shí)起到帶頭作用，帶動(dòng)其他經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)破局。一位萬(wàn)科內(nèi)部知情人士表示。

??事實(shí)上，用“人才先行”的策略去推動(dòng)新業(yè)務(wù)新領(lǐng)域做大做強(qiáng)是萬(wàn)科內(nèi)部一貫的做法。比如，朱保全2011年從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入物業(yè)，十年耕耘，將傳統(tǒng)物業(yè)升級(jí)為空間科技服務(wù)商，開(kāi)辟出多條新賽道，成為業(yè)界備受關(guān)注的大黑馬；再如原首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裾{(diào)任物流事業(yè)部首席執(zhí)行官，萬(wàn)緯物流如今已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商。

??而據(jù)了解，王海武此次還是主動(dòng)請(qǐng)纓，今年以來(lái)其多次向郁亮表達(dá)希望能投身新賽道，態(tài)度十分堅(jiān)決。

??此次動(dòng)作的最大亮點(diǎn)之一，是劉肖時(shí)隔9年再一次回到總部任命。這也被萬(wàn)科看作是公司從“地產(chǎn)總部”向“集團(tuán)總部”轉(zhuǎn)變過(guò)程中重要人才補(bǔ)充的關(guān)鍵一招。

??資料顯示，劉肖早年曾在麥肯錫工作，加盟萬(wàn)科后即出任了投融資與營(yíng)銷(xiāo)管理部總經(jīng)理，參與集團(tuán)戰(zhàn)略和投資的規(guī)劃，展現(xiàn)出其大局觀和對(duì)業(yè)務(wù)及公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的規(guī)劃能力。憑借在總部的優(yōu)秀表現(xiàn)調(diào)任前線，先后在杭州萬(wàn)科、北京萬(wàn)科及北方區(qū)域指揮作戰(zhàn)。

??在杭州三年期間，劉肖讓該公司的銷(xiāo)售金額從2011年的不到40億元，提升至2014年的160億元，實(shí)現(xiàn)巨大的跨越。同時(shí)推動(dòng)杭州萬(wàn)科轉(zhuǎn)型探索，在良渚文化村孵化出“好房子、好服務(wù)、好鄰居”的三好品牌，隨園嘉樹(shù)養(yǎng)老公寓也成為全國(guó)首個(gè)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的CCRC養(yǎng)老社區(qū)。

??調(diào)任北方區(qū)域后，其負(fù)責(zé)的區(qū)域銷(xiāo)售金額從2014年472億提升至2020年1500多億，實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)跑，同時(shí)在推動(dòng)北方區(qū)域轉(zhuǎn)型方面也有諸多優(yōu)秀實(shí)踐。2015年，看出了“北京新增用地非常少，必須在存量上做文章”的劉肖，隨即為北京萬(wàn)科量身定制了“曼哈頓計(jì)劃”。

??此后，從養(yǎng)老地產(chǎn)到長(zhǎng)租公寓，從萬(wàn)鏈家裝到存量改造，從產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)到文創(chuàng)園，萬(wàn)科北方區(qū)域在劉肖的帶領(lǐng)下做了諸多新的探索。成績(jī)也有目共睹，如泊寓成壽寺項(xiàng)目，是國(guó)內(nèi)首個(gè)利用集體用地建設(shè)的集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目；如望京小街項(xiàng)目，是北京城市更新和空間升級(jí)的代表項(xiàng)目。

??過(guò)去的2020年，萬(wàn)科萬(wàn)物云收入182.04億元，長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)收入25.4億元，商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入63.2億元，萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入18.7億元，其經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)多年的培育已經(jīng)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)。但對(duì)總營(yíng)收的貢獻(xiàn)仍然較小。其物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流、商業(yè)的合計(jì)營(yíng)收在集團(tuán)占比僅為6.91%。對(duì)萬(wàn)科而言，其在一些新賽道盡管已實(shí)現(xiàn)規(guī)模領(lǐng)先和產(chǎn)品口碑，但仍有待進(jìn)一步“破局”。

??為加快非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，充分激發(fā)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理層及核心員工的“當(dāng)家人”意識(shí)，穩(wěn)定和吸引人才，并推動(dòng)公司內(nèi)部資源協(xié)同，萬(wàn)科首先從跟投機(jī)制上開(kāi)始行動(dòng)。2020年5月，萬(wàn)科首次發(fā)布非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制，今年6月，其再次進(jìn)行修訂，擬從跟投人員、跟投資金來(lái)源、跟投比例方面對(duì)商業(yè)、物流、長(zhǎng)租等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)跟投機(jī)制提出新要求。