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??萬科的每次行動，都會引發(fā)市場關(guān)注和同行矚目。

??6月14日，端午節(jié)，萬科發(fā)出一條公告，擬對地產(chǎn)、物業(yè)外的物流倉儲、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機制進行迭代。并在非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投中，首次將公司董事、監(jiān)事、法定高級管理人員納入跟投人員范圍內(nèi)。

??萬科對此舉動的解釋是，“為加快非開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，充分激發(fā)非開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理層及核心員工的‘當(dāng)家人’意識，穩(wěn)定和吸引人才，并推動公司內(nèi)部資源協(xié)同，實現(xiàn)‘一盤棋’長期穩(wěn)健發(fā)展，更好地回報全體股東。”

??對于萬科，跟投制不是個新事物。2014年起，萬科就推出了項目層面的員工跟投制度。此次將跟投制擴圍至非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也向外界釋放了一個重要信號，那就是萬科將更為重視并提速多元化業(yè)務(wù)。

??萬科董事會主席郁亮多年前有句名言：當(dāng)好農(nóng)民種好地，不花時間預(yù)測政策走向。話雖然這么說，但對于房地產(chǎn)形勢，萬科的判斷往往很準確，這也直接反映在其投資節(jié)奏和對新業(yè)務(wù)的態(tài)度上。

??2018年秋季，萬科喊出“活下去”的口號。彼時郁亮說，要穩(wěn)住開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，對多元化業(yè)務(wù)進行收斂調(diào)整，暫停進一步拓展。

??2020年秋季，萬科喊出“向管理要紅利”的口號。郁亮的新判斷是：走出土地紅利、金融紅利階段，“三條紅線”實施后的房地產(chǎn)已成普通行業(yè)，因此要布局新賽道，進化出新物種，“討好”年輕人。物業(yè)服務(wù)、城市更新、長租公寓甚至養(yǎng)豬領(lǐng)域，都是值得投入的新賽道。

??“跟投制”擴容

??“跟投制度是一種將激勵與約束有效結(jié)合的獎懲制度設(shè)計，尤其是在新項目投拓選擇中更能體現(xiàn)其對項目選擇風(fēng)險的有效把控。”IP Global首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??根據(jù)公告，萬科此次完善的跟投機制范圍，包括但不限于物流倉儲、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)和未來擬拓展的非開發(fā)業(yè)務(wù)。不過，物業(yè)并不包括在內(nèi)。

??同時，非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投人員擴大到管理層，具體規(guī)定為：包括公司董事、監(jiān)事、法定高級管理人員在內(nèi)的所有員工，以非開發(fā)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營團隊、骨干員工為主。

??跟投資金來源上，全部為員工自籌，公司及下屬企業(yè)不得為該等員工提供貸款，包括為其貸款提供擔(dān)保。

??跟投方式上，包括但不限于直接持股，通過設(shè)立合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、信托計劃、資產(chǎn)管理計劃等其他符合法律法規(guī)方式持股。取得股權(quán)來源包括但不限于受讓相關(guān)下屬子公司股權(quán)、認購下屬子公司新增股權(quán)或與萬科共同投資新設(shè)立公司。

??跟投權(quán)益比例上限也進行了調(diào)整。修訂前，跟投人員直接或間接持有項目權(quán)益比例合計不得超過萬科在該項目/業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的 10%。修訂后，跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權(quán)益比例合計不超過 20%，對于萬科股權(quán)比例低于 50%的業(yè)務(wù)，跟投人員直接或間接持有權(quán)益比例還需不超過萬科在該業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的 40%。未經(jīng)董事會薪酬與提名委員會同意，單一跟投人員直接或間接持有業(yè)務(wù)權(quán)益比例不超過 3%。

??跟投價格方面，在此前“不低于萬科在該業(yè)務(wù)的已投成本及對應(yīng)融資成本之和、不低于合資格獨立第三方評估的公允價格”基礎(chǔ)上，增加了第三個定價標準，即不低于每股凈資產(chǎn)。

??柏文喜分析稱，萬科是一家老牌房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部管控相對成熟，因此在地產(chǎn)項目中只要將相關(guān)項目層面、城市公司核心人員列入跟投名單即可有效把控項目選擇與運行風(fēng)險。但就非地產(chǎn)項目而言，屬于萬科相對不熟悉的領(lǐng)域，提高跟投層次以加強項目選擇與項目運行的風(fēng)險識別與控制十分必要，這也是萬科將公司管理層納入非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)跟投范圍的重要原因。“做出這一調(diào)整，顯然旨在提升非地產(chǎn)項目的跟投層次，加大非地產(chǎn)板塊的風(fēng)控力度。”

??“萬科此次跟投制度主要是針對孵化成長期的新業(yè)務(wù)，也就是幾個BU事業(yè)部。新業(yè)務(wù)種類更多元、情況更復(fù)雜、周期更長，持續(xù)完善新業(yè)務(wù)的跟投機制，鼓勵業(yè)務(wù)核心團隊真金白銀投入，從行動上反映了萬科要做好新業(yè)務(wù)的決心。”一位地產(chǎn)投資人士判斷。

??萬科的遠慮

??在一些股票公開討論平臺上，對萬科此次修訂跟投制的討論并非全是正面，也有不少中小股東表示不解，擔(dān)憂跟投比例過高會影響股東權(quán)益。

??不過，從萬科以往實施跟投機制效果來看，利大于弊。

??2014年，萬科開始推行在項目層面上的員工跟投機制，宣布所有新項目（除舊城改造及部分特殊項目外），原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員，必須跟隨公司一起投資，員工初始跟投份額不超過項目峰值的5%。

??在跟投制度實行一年后，各地項目陸續(xù)進入結(jié)算周期，萬科管理層在多個場合稱贊項目跟投效果。萬科2015年度業(yè)績報告顯示，萬科2014年累計實行跟投的項目有76個，跟投項目較非跟投項目開盤認購率增長4%，開盤周期縮短近5個月，首次開盤毛利率增長6%，同時營銷費率大幅下降。

??截至2020年底，萬科累計有1002個項目引入跟投機制。2020年報告期內(nèi)新獲取的項目中，跟投認購金額為37.45億元，占跟投項目資金峰值的2.09%，占萬科權(quán)益資金峰值的3.48%。同期，跟投投資人成為項目公司的少數(shù)股東，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)形成少數(shù)股東權(quán)益合計152.48 億元，約占當(dāng)期少數(shù)股東權(quán)益的12%。跟投機制推行六年，萬科歸屬上市股東的凈利潤近10年的年復(fù)合增長率超過19%。

??柏文喜評論稱，無論是從管理層激勵還是風(fēng)險控制方面，萬科的跟投制度都是相對成功的，也強化了管理層的凝聚力與話語權(quán)，在業(yè)績方面也是多贏的結(jié)果。

??現(xiàn)在萬科要將跟投制度運用到非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，鼓勵業(yè)務(wù)核心團隊真金白銀投入，顯然是有著將新業(yè)務(wù)提速做強的決心。

??2020年業(yè)績推介會上，郁亮曾表示，萬科不同業(yè)務(wù)類型都要上市，但我們并不需要去趕資本市場的熱點，我們不是把業(yè)務(wù)養(yǎng)大了賣掉，把賣掉業(yè)務(wù)作為事業(yè)成功的標記，而是把業(yè)務(wù)能越做越好長期做下去為目標。

??2020年，萬科對外公開5個BG（事業(yè)群）及8個BU（業(yè)務(wù)單元），它們被視為經(jīng)過“賽馬”后脫穎而出的業(yè)務(wù)。5個BG包括南方、上海、北方、中西部區(qū)域及物業(yè)服務(wù)公司，8個BU包括印力、物流、長租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企業(yè)服務(wù)及食品。

??但從業(yè)績上看并未創(chuàng)造太多收益。2020年，萬科長租公寓的營業(yè)收入 25.4 億元，商業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入 63.2 億元，萬緯物流管理項目的營業(yè)收入 18.7 億元。雖然同比都有明顯增長，但三者之和占總營收的比重僅為2.6%。若按萬科2020年財報顯示，物業(yè)、長租公寓、物流、商業(yè)的合計營收在集團占比也僅為6.91%。

??萬科明白，物流倉儲、商業(yè)、長租公寓、冰雪等均屬于重資產(chǎn)、長周期項目，短期內(nèi)難有較好業(yè)績表現(xiàn)。

??事實也如此，目前這些新業(yè)務(wù)年化內(nèi)部收益率遠低于住宅開發(fā)，但是跟投業(yè)務(wù)權(quán)益比例卻更高，這就帶來一個問題，能否充分激發(fā)員工積極性仍存疑。

??答案需要等待時間來作出。或許，萬科又是那么幸運。