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??將物業(yè)資產(chǎn)注入財(cái)信發(fā)展，盧生舉保障了地產(chǎn)上市平臺(tái)，卻難圓物業(yè)上市夢(mèng)。

??6月11日，財(cái)信發(fā)展(SZ:000838)發(fā)布公告，擬以現(xiàn)金方式向財(cái)信物管收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)，交易價(jià)格1.98億元。

??據(jù)了解，財(cái)信物管為財(cái)信發(fā)展控股股東重慶財(cái)信地產(chǎn)全資子公司，盧生舉為重慶財(cái)信地產(chǎn)實(shí)際控制人，總股權(quán)股比例74.3581%。因交易雙方均由盧生舉實(shí)際控制，故此筆交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

??交易標(biāo)的安徽誠(chéng)和物業(yè)是一家具有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，成立于2008年 8月，注冊(cè)資金2000萬元。旗下有一家子公司，即合肥寧巨物業(yè)管理有限公司，18家分公司，現(xiàn)有項(xiàng)目45個(gè)。

??2020年，安徽誠(chéng)和物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.33億元，凈利潤(rùn)1675.22 萬元。截至2021 年3月末， 公司合同管理面積合計(jì)1568.05萬平方米。截止2020年12月31日，安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)評(píng)估值為2億元。

??在這次收購(gòu)之前，財(cái)信發(fā)展上市公司并沒有物業(yè)業(yè)務(wù)，只有房地產(chǎn)和環(huán)保。

??對(duì)于此次收購(gòu)緣由，財(cái)信發(fā)展在公告中表示，公司將以本次收購(gòu)為契機(jī)切入物業(yè)行業(yè)，拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，同時(shí)，本次交易后上市公司將注入具備一定盈利能力的物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)，改善上市公司的盈利狀況。

??“保底”收益

??如上所述，財(cái)信發(fā)展此次收購(gòu)行為實(shí)際上是盧生舉將物業(yè)資產(chǎn)注入了上市公司。而被注入安徽誠(chéng)和物業(yè)原本不是重慶財(cái)信地產(chǎn)旗下資產(chǎn)。

??據(jù)了解，安徽誠(chéng)和物業(yè)最初由北京藍(lán)鼎投資有限公司出資設(shè)立，起初注冊(cè)資金為500萬元。2018年-2021年，公司經(jīng)歷了多次易主和增減資，在成為重慶財(cái)信地產(chǎn)全資子公司前，安徽誠(chéng)和物業(yè)由海南燁城投資與重慶得固商貿(mào)分別持股50%。

??據(jù)企查查顯示，海南燁城投資由袁智杰100%持股，重慶得固商貿(mào)則是由劉光銀與明鈺森各自持股99%和1%。

??2021年5月7日，海南燁城投資與重慶得固商貿(mào)分別將其持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予財(cái)信物管，彼時(shí)安徽誠(chéng)和物業(yè)的全部權(quán)益評(píng)估值約為2億元。

??也就是說，盧生舉將安徽誠(chéng)和物業(yè)收入囊中僅一個(gè)月后，就將其注入了上市公司。

??根據(jù)安徽誠(chéng)和物業(yè)近兩年的營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)來看，公司正處于利潤(rùn)的上升期。2019年公司營(yíng)收1.46億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.36億元。2020年，公司的營(yíng)業(yè)收入減少了9%，但凈利潤(rùn)卻增長(zhǎng)了超20%。此外，根據(jù)評(píng)估結(jié)果，安徽誠(chéng)和物業(yè)預(yù)計(jì)在2021年-2025年的凈利潤(rùn)分別為1667.79萬元，1882.9萬元、1962.94萬元、2017.05萬元及2027.32萬元。

??將處于盈利期的安徽誠(chéng)和物業(yè)注入財(cái)信發(fā)展，無疑將影響上市公司未來的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

??除此之外，交易雙方還簽署了“盈利預(yù)測(cè)補(bǔ)償協(xié)議書”，財(cái)信物管承諾安徽誠(chéng)和物業(yè)2021 年、2022年、2023年的凈利潤(rùn)分別不低于1,700 萬元、1,900萬元以及2,100 萬元。若安徽誠(chéng)和物業(yè)無法實(shí)現(xiàn)承諾數(shù)額，財(cái)信物管將以現(xiàn)金的方式向財(cái)信發(fā)展補(bǔ)齊。

??可見，無論安徽誠(chéng)和物業(yè)日后盈利與否，財(cái)信發(fā)展的收益都已經(jīng)得到了保障。

??提升估值

??物業(yè)股平均市盈率通常在30倍以上，明顯高于地產(chǎn)。此次，盧生舉將物業(yè)注入財(cái)信發(fā)展，這筆逆操作背后，或有意借物業(yè)提升上市公司估值。

??去年12月，方圓房服集團(tuán)注入物業(yè)概念——方圓現(xiàn)代生活，彼時(shí)其動(dòng)態(tài)市盈率約為11.38倍，如今已經(jīng)上升至18.22倍，估值大幅提升。截止6月15日，方圓房服集團(tuán)總市值達(dá)2.36億港元，年內(nèi)增幅超20%。

??近兩年以來，財(cái)信發(fā)展股價(jià)一直低位震蕩，大多在4元/股之下徘徊。2021年5月25日，公司股價(jià)盤中沖高至每股3.63元，創(chuàng)近半年以來新高后便持續(xù)下跌，截止6月15日，財(cái)信發(fā)展報(bào)收于3元/股，跌4.15%。

??橫盤太久，財(cái)信發(fā)展的股價(jià)需要一劑“強(qiáng)心針”。事實(shí)上，方圓房服集團(tuán)已做出了“正確示范“。

??分拆上市“夢(mèng)碎”

??據(jù)了解，財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)為財(cái)信集團(tuán)下屬的物業(yè)板塊，該公司同樣由重慶財(cái)信地產(chǎn)100%控股，盧生舉為公司實(shí)際控制人。

??換言之，財(cái)信集團(tuán)本是有自己的物業(yè)公司，在2019年財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)已經(jīng)有了謀求上市的打算。

??2020年1月16日，財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng)薛茫茫曾在集團(tuán)新春團(tuán)拜會(huì)上稱：要加速擴(kuò)張發(fā)展，切實(shí)履行戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和“3個(gè)1”階段性戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)香港主板的上市。

??今年5月以來，盧生舉一直在挪騰旗下的物業(yè)資產(chǎn)，挪入的主體正是于今年4月才成立的財(cái)信物管。

??企查查顯示，財(cái)信物管成立于2021年4月26日，注冊(cè)資金2000萬元。成立一個(gè)月后，公司開始了一波收購(gòu)行動(dòng)。除了安徽誠(chéng)和物業(yè)之外，還購(gòu)入了湖南財(cái)信智慧生活服務(wù)30%股權(quán)與重慶財(cái)信龍水湖物業(yè)服務(wù)100%股權(quán)。

??2021年5月8日，湖南財(cái)信智慧生活服務(wù)30%股權(quán)由重慶得固商貿(mào)轉(zhuǎn)至財(cái)信物管，另外70%的股權(quán)握在財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)子公司公元物管手中。

??同日，重慶財(cái)信龍水湖物業(yè)服務(wù)100%股權(quán)由財(cái)信智慧生活服務(wù)集團(tuán)轉(zhuǎn)向財(cái)信物管。加上前一日收購(gòu)的安徽誠(chéng)和物業(yè)，財(cái)信物管兩日內(nèi)擁有了三家公司。

??挪移資產(chǎn)往往被業(yè)內(nèi)視為公司謀求上市的前兆，但隨之安徽誠(chéng)和物業(yè)被放入地產(chǎn)上市平臺(tái)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)變成了盧生舉上市路上的一道坎。

??與收購(gòu)公告同日發(fā)布的是財(cái)信地產(chǎn)關(guān)于避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾函。重慶財(cái)信地產(chǎn)承諾，自本次收購(gòu)后起18 個(gè)月內(nèi)，通過包括資產(chǎn)重組、關(guān)停并轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)合并等方式解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題。

??換言之，財(cái)信智慧服務(wù)集團(tuán)、財(cái)信物管在未來18個(gè)月之內(nèi)，都要注入到財(cái)信發(fā)展上市公司內(nèi)。

??在物業(yè)資產(chǎn)被注入財(cái)信發(fā)展后，物業(yè)獨(dú)立上市的夢(mèng)也將隨之破碎。