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??2020年畫上了句號，新的一頁已經翻開，物管行業的競爭依然激烈。

??新一輪的較量悄然開始。1月15日，榮萬家將跨過港交所的大門，成為今年第一支在港上市的物企。

??回望2020年，共有18家物企順利登陸港交所，2021年至少有16家明顯流露出上市打算，還有更多企業摩拳擦掌正在醞釀。

??而對已上市的42只物企身處資本市場，“跑馬圈地”的規模競爭從未停止。除了少數第三方物企，其他從房企分拆出來的物業公司，一定程度上患有“母公司依賴癥”。

??“對母依賴癥的輕重”是行業對物企的主要觀察因素，獨立開拓能力才是真實力的體現。上市之后的物企在通過自身的努力，減弱從母公司的面積輸送，積極進行收并購。

??并購金額近百億，頭部物企貢獻一半

??上市物企的并購，在2020年駛入快車道。

??去年一年，上市物企完成66起并購，同比增長175%；并購金額達到96.3億元，同比增長60%。反觀2019年，并購24宗，相比2018年增加2宗；金額方面，2019年為60.2億，同比增長50%。

??2018年-2020年并購數量及金額不斷攀升，不同交易價格區間的并購數量都有所上漲。其中，漲幅最明顯的是金額在5000萬元以下的交易。2018年該區間共有8筆交易，2019年13筆，而到了2020年并購量猛增，達到33筆，同比增長154%。

??隨著加入資本局的物企越來越多，超1億金額（包括5億以上）的并購案出現頻次變高。2018年超過1億的并購為3起，2019年為11起，2020年16起，其中2019年增勢最猛，同比增長267%。

??物管行業的集中度不高，但營收分化較為嚴重。TOP100企業收入均值為27.53億元，TOP10企業收入均值為90.09億元，是百強企業均值的3.27倍。

??除了將營收作為收并購資本，物企在上市前也會預留一部分募集的資金用作收并購，比例20%-80%不等。受企業本身規模和運營能力，資本偏好不一。目前上市的物企中，僅13家企業市值過百億，中小規模物企占多數。

??營收兩極分化，中小規模物企大量涌入資本市場，這些從一定程度上擠壓了收購金額。2018年-2020年，5000萬以下的交易是主旋律，分別占62%、43%和61%。1億元以上（包括5億以上）的并購，2019年達到高地，占比37%，2020年迅速回落，只有26%，主要因為中小物企的并購增多。

??但對于頭部物企而言，用于收并購的資金在逐步加厚。雅生活招股書中披露，計劃65%的募集資金用于拓規模，2019年8月15日這一比例調整為85%。

??2020年，行業“馬太效應”愈發明顯。66起并購，過半的金額是由頭部物企貢獻。其中，碧桂園服務6次并購共花費44億，成為去年的“并購王”。

??截至2020年6月30日，碧桂園服務合約管理面積7.46億平方米，為上市物企規模之最。在收購事項上，大多是為增值服務做準備，如收購傳媒業的城市縱橫和保險業的文津國際。

??藍光嘉寶服務雖然以15次并購摘得數量“桂冠”，但和碧桂園服務比起來，收購面積和資金花費上整體較“溫和”。

??根據藍光嘉寶服務上市募集用途顯示，募集資金中的77%將用來擴大物業管理服務規模，今年的15筆簽約剛剛用去6.9億。截至11月13日，這部分資金余額為4.69億。根據此前預定的2020年增長目標，藍光嘉寶全年通過收并購獲取規模不低于4200萬平方米，據此今年目標完成率約60%。

??并購集中于四大區域，四川變“熱土”

??物企早期萌芽過程中，多借勢房企來滿足自身發展，于是隨著房企盤踞于某一區域。但是物業簽訂的服務合同一般為1-3年，“預定”式的營收方式，讓不少物企不再拘于自己的地盤，紛紛向外擴張。

??樂居財經統計發現，物企收并購的區域，主要分布于中國三大城市群——京津冀、長三角和大灣區以及四川區域。

??中國三大城市群，是大多數全國性房企的戰略布局重心。但是三大城市群中，并購的重點并非核心區域。

??上市物企中，以北京為中心的華北地區今年共有9起收購，僅3起在核心城市北京，另外6起在周邊城市；華東地區19起收購，4起在核心城市上海，其余15起都在周邊城市；華南地區13起收購中，有7起在周邊城市。

??也就是說，在三大城市群中，分布于核心城市的收并購僅有13宗，占比31.7%；其余28宗均分布于三大城市群中的二三四線城市，占比高達68.3%。

??“北上廣”并購密度降低，一部分物企將目光鎖定在輻射區域，還有一部分物企將目標放在三大城市群之外。

??物企下行，讓四川成為收并購的“熱土”

??今年年內，已上市的新大正、新城悅服務、和泓服務，分別在四川完成一次收購。下半年上市的融創服務，上市前夜突襲四川，拿下成都環球世紀95%股份。

??發源于四川的藍光嘉寶服務，在加速布局四川以外地區的同時，也不忘鞏固其本土物企的優勢。15起收購中，有5起來自本土，另外10起分別來自上海、江蘇、廣東和寧夏。

??多元業態發展，城市服務新藍海

??翻開2021年的篇章，物管行業或許又要面對新一輪的挑戰。

??去年年底，丁祖昱在分析時提到，2021年物管收并購可能邁入“高峰期”。同時，他還表示，物企要借由大量橫向和縱向的并購，豐富管理業態和服務內容；還要開展相關多元化業務，如智能化改造、業主增值服務、教育、醫療、美容，企業行政等，擺脫單一基礎物業費收入，不斷提升非基礎物業服務收入占比。

??如果規模是物企的主戰場，那么醫療、酒店、商業和城市服務等細分業態就是次級戰場。開辟其他賽道，已經成為上市物企心照不宣的事情。

??在上市物企中，寶龍商業和華潤萬象生活是商業物業的代表。雖然已經是賽道上的佼佼者，但寶龍商業吸納規模的腳步一點也沒放慢。去年，以4100萬收購星匯商業60%股權。同時表示，未來5年，要新增100個商業項目。

??前幾日，相關機構發布公告稱，受到全國住宅銷售面積高位回落的影響，住宅物業管理規模增速將逐步放緩。建議關注住宅物業管理行業的多元化探索，城市服務或是新藍海。

??萬科物業、龍湖物業、碧桂園服務等頭部物企，都是城市服務領域的一把好手。碧桂園服務2015年開始探索城市服務，2020斥資24.5億將滿國康潔收入囊中?？偛美铋L江曾表示，公司2020年上半年合約收入30億，城市服務的合約收入達到15億。新藍海的角逐，已經拉開序幕。

??一浪趕著一浪前進。5年前，物管行業的營收規模剛過5000億，短短五年激增153%，達到1.2萬億。市場蛋糕不斷做大，會吸引更多企業進入。但同時，“強者愈強”的行業規律，讓市場集中度更上一個層次。話語權不斷收攏，推著物企進入新的賽道，特色物企“占山為王”也未可知。