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??2020年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了“由松至緊”的過程，尤其是三條紅線之下，房企投資、開發(fā)和銷售節(jié)奏都受到較大影響，再加上12月以來昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多個城市密集出臺預(yù)售資金監(jiān)管政策，導(dǎo)致房企基本處于負(fù)重前行狀態(tài)。

??融資監(jiān)管歷史最嚴(yán)背景下的預(yù)售資金監(jiān)管收緊，將會對房企的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定影響，中長期來看企業(yè)擴(kuò)張拿地、市場供應(yīng)都將被波及，無疑房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將再被加速。

??事實上，行業(yè)正處于穿越新周期的關(guān)鍵時刻，如何應(yīng)對預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管帶來的資金壓力，將成為企業(yè)現(xiàn)階段需要思考的重要課題。

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??預(yù)售資金監(jiān)管是大勢所趨

??臨近年末，商品房預(yù)售資金監(jiān)管再度被收緊，并逐漸形成一種趨勢性政策，目前已有至少25個省市加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。直接原因是項目屢屢出現(xiàn)不能按時完工的現(xiàn)象，監(jiān)管趨嚴(yán)能夠保障項目資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險，同時減少因企業(yè)資金挪用而產(chǎn)生的爛尾風(fēng)險。

??事實上，早在2010年，住建部曾出臺要求監(jiān)管房企預(yù)售資金的通知，此后各省市也陸續(xù)出臺相關(guān)制度。但是因為政策力度和執(zhí)行監(jiān)管均較為寬松，房企挪用資金逐漸成為行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。個別房企資金鏈斷裂后，購房者的權(quán)益無法得到保障。

??此次加碼，實際是針對執(zhí)行過程中出現(xiàn)的具體問題，有針對性的“打補(bǔ)丁”，從而維護(hù)購房者利益，維持行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

??預(yù)售資金監(jiān)管加碼從根本上來看，是因為過去市場供求矛盾得以緩解。

??過去國內(nèi)住房總量與市場需求存在巨大差距，因而需要房企加快周轉(zhuǎn)和供應(yīng)，預(yù)售政策加速房企的資金回籠，變相為房企增加無息杠桿。但是隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間，競爭日趨激烈，因而需要對部分房企預(yù)售資金的不當(dāng)使用進(jìn)行強(qiáng)監(jiān)管，防止房企在壓力下過于激進(jìn)而風(fēng)險爆發(fā)，從而給市場帶來沖擊。

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??預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管將加速行業(yè)洗牌

??在房企項目開發(fā)過程中，銷售回款最重要的資金來源。自2014年以來，銷售回款逐年上升，在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的比重也不斷擴(kuò)大，增速明顯高于其他融資渠道。2020年11月，定金、預(yù)收款和個人按揭貸款合計占資金總額的比重為49.3%，基本占據(jù)半壁江山。

圖：銷售回款累計金額（億元）及占房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的比重（%）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC

??從政策內(nèi)容看，各省市均要求房企的預(yù)售款全部進(jìn)入專戶，此后根據(jù)工程進(jìn)度，動態(tài)調(diào)整留存資金的比例。監(jiān)管額度基本以滿足項目工程建設(shè)所需金額為目標(biāo)，各地要求為房企預(yù)售證金額的10%-40%不等，并且在實際執(zhí)行上“因企施策”，根據(jù)企業(yè)的誠信等級進(jìn)行調(diào)整。

表：部分省市預(yù)售資金監(jiān)管比例要求的匯總

數(shù)據(jù)來源：公開信息、CRIC整理

??即便只是部分資金監(jiān)管，也會對房企的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響。

??各大城市中，石家莊、太原的監(jiān)管額度最高，為預(yù)售金額的40%，考慮到房地產(chǎn)項目的土地款項占總項目支出金額的比重已經(jīng)達(dá)到六至七成，房企在預(yù)售后可自由支配的資金已經(jīng)很少。

??實際操作中，如果開盤后項目滯銷，預(yù)售款遲遲無法達(dá)到監(jiān)管額度，房企必須補(bǔ)充其他有息資金用于項目建造，必然導(dǎo)致房企資金成本的上漲。以某房企為例，2019年該房企實現(xiàn)銷售回款超過1500億元，同期融資成本約為4.94%，如果有20%的資金使用受限，那么一年需要增加的資金使用成本約為14.8億元。疊加三條紅線下融資監(jiān)管升級，房企滾動資金將面臨嚴(yán)重縮水，中長期來看，企業(yè)拿地擴(kuò)張和市場供應(yīng)都會受到影響。

??此外，預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管將加速行業(yè)洗牌。對于中小房企而言，對項目回款的依賴度更高，日常經(jīng)營或需要銷售回款的支持，資金被嚴(yán)控之后，融資或?qū)⒚媾R困境，無競爭力的房企將會加速退出，行業(yè)分化加劇。

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??三大關(guān)鍵舉措應(yīng)對預(yù)售監(jiān)管加碼

??顯然，強(qiáng)監(jiān)管已成為大勢所趨，接下來企業(yè)必須通過強(qiáng)運(yùn)營，改善經(jīng)營管理，以應(yīng)對資金壓力。

??首先，房企必須加快施工和項目交付，縮短開發(fā)周期。從預(yù)售資金監(jiān)管政策來看，大部分城市實施節(jié)點管控，根據(jù)項目層數(shù)達(dá)標(biāo)、主體封頂、基礎(chǔ)水電完工、內(nèi)外裝飾裝修、項目竣工驗收等進(jìn)度按比例降低盤活項目留存款項。由于過去房企充分使用沒有償還壓力的無息負(fù)債，項目從預(yù)售至交房大概需要一至二年的時間，部分激進(jìn)的房企將預(yù)售款大量用于其他新增項目，導(dǎo)致施工與竣工放緩，項目交付期限更長。未來，房企在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的城市需要調(diào)整施工節(jié)奏，縮短項目完工周期，從而緩解現(xiàn)金流壓力。

??第二，房企需要強(qiáng)化運(yùn)用供應(yīng)鏈ABS等創(chuàng)新融資產(chǎn)品。供應(yīng)鏈金融將房企上下游供應(yīng)商的應(yīng)收賬款等作為標(biāo)的，在預(yù)售資金嚴(yán)格管控的新環(huán)境下更具優(yōu)勢。這是一個多贏的局面，對于房企而言，供應(yīng)鏈ABS在資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)付賬款項，而不是借款項，有利于降低房企的有息負(fù)債；對于房企供應(yīng)商而言，雖然需要承擔(dān)一定資金成本，但是可以更快收到工程款項，維持現(xiàn)金流穩(wěn)定；對于投資人而言，房企的工程建設(shè)資金受到監(jiān)管，履約償還更有保障，金融產(chǎn)品的風(fēng)險降低。因此，房企為緩解財政壓力，可以探索此類融資創(chuàng)新。

??第三，對回款依賴度較高的房企將重新調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，拿地趨于小型化，銷售以價換量。在投資方面，為加速資金周轉(zhuǎn)，未來房企拿地或?qū)⒏鼉A向小體量項目，小規(guī)模樓盤優(yōu)勢在于，需要自建的配建較少，大多依靠周邊已有配置，運(yùn)營建設(shè)更加簡單快捷，同時資金投入也較少，資金周轉(zhuǎn)的效率較高。此外，為分?jǐn)傎Y金壓力，聯(lián)合拿地將成為投資過程中的一大主流趨勢。在銷售方面，房企為增加預(yù)售，必須通過打折促銷，以價換量。

??商品房預(yù)售資金監(jiān)管將成為一大趨勢，未來政策端對企業(yè)監(jiān)管的精細(xì)化程度逐漸上升，“防風(fēng)險”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點。

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，政策基調(diào)轉(zhuǎn)“穩(wěn)”，行業(yè)發(fā)展由“高增長”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”。三條紅線背景下的監(jiān)管加碼，將對房企資金鏈形成一定壓力，同時也倒逼企業(yè)提高資金管控能力和運(yùn)營應(yīng)變能力，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量。未來，房企加速施工結(jié)算、融資創(chuàng)新、調(diào)整投資策略的動力更強(qiáng)，行業(yè)分化加劇，穩(wěn)健的規(guī)模房企優(yōu)勢有望進(jìn)一步擴(kuò)大。