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??自8月監管層面劃下“三條紅線”后，房企融資開始受到嚴格監管，到2020年10月，消息稱重點房企已經收到監管部門下發的三張監測表，除了三條紅線的指標之外，還要求房企填寫參股未并表住宅地產項目、明股實債融資等數據，這表明此次監管為穿透式，表內表外全覆蓋。

??從企業融資途徑來看，“三條紅線”中涉及的有息負債，絕大部分為來自銀行及其他金融機構的借款，在當前市場，境內和境外發債主要用于借新還舊。

??有媒體報道稱：“監管擬進一步收緊房地產公司發債融資。地產債發行根據存量債務控制發行規模，其中銀行間市場上，借新還舊發債的額度按照70%-90%實行，具體比例會根據發行主體單筆單議進行確認。”

??若該消息屬實，房企境內存量債規模或將按比例縮減，境外債券預計或亦受到類似調控。

??我們認為，從目前政府對地產行業的調控手段來看，整體仍是以“穩”為主，短期內不會出現過于激進的調控手段，“三條紅線”的推出，更多的是影響投資機構對房企的風險評估，從而影響房企的融資節奏、募資規模及定價水平。

??今年，由于全球各類資產價格走勢受新冠疫情影響顯著，經濟基本面和金融市場均有大幅震蕩，美元流動性對一二級債券市場具有全方位的影響，因此，關注疫情控制情況、分析機構資產偏好、回溯美元流動性的傳導機制對房企融資具有較強的借鑒意義。

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??美元流動性改善

??房企修復境外融資通道

??今年3月起，由于疫情造成的金融市場對全球經濟態勢變化的擔憂，使得美元避險屬性提升，疊加石油市場的劇烈波動，使金融端與企業端對現金的需求不斷上升，全球對美元的需求走強。

??然而，由于隨后美國對疫情控制的寬松，并在多項貨幣政策疊加后，美國利率被極度壓縮，同時由于歐盟相對美國而言采取了較為積極的應對措施，這就使得市場對歐美經濟復蘇形成了預期差，從而導致了美元指數結束長牛走勢，開始轉跌，金融市場整體流動性因此提升。

??在這樣的背景下，房企境外融資成本也隨著市場風險偏好的改變而減小。

??圖：衡量美元市場流動性的關鍵指標均回到正常水平 

數據來源：Bloomberg，克而瑞證券研究院

??圖：美元指數結束長牛轉跌 

數據來源：Wind，克而瑞證券研究院

??注：LIBOR-OIS利差（3個月倫敦銀行間市場利率LIBOR減去隔夜指數互換利率OIS）與TED利差（3個月倫敦銀行間市場利率LIBOR減去3個月美國國債利率）是市場常用的兩個指標。

??觀察中資地產債指數可以看到，克而瑞中國地產債券領先指數自3月末開始恢復上行趨勢，IBOXX亞洲中資美元地產債收益率亦于2020年3月中達到峰值，此后一路下行。

??隨著市場逐漸回歸理性，境外投資者與投資機構對中資地產債券的偏好開始回升。境外投資者不再想年初時那般對中資地產債出現系統性風險的擔憂，境外投資熱情逐步提升。

??雖然近期境內融資收緊、“三條紅線”政策、恒大融資趨緊等消息使行業收益率抬頭，但趨于平穩。

??圖：中資美元地產債收益率5月后回調、近期回升

數據來源：Wind，克而瑞證券研究院

??圖：克而瑞中國地產債券領先指數穩健上行  

數據來源：Bloomberg 克而瑞證券研究院

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??房企境內融資收緊

??美元融資成重要渠道

??從地產債券的境內外發行情況來看，境內地產債券在今年3-4月時曾出現過一波放量，但5月后再度出現回落，境外發行占比則于6月后抬升。

??這主要是因為多個融資主體開始嘗試拉長融資期限、提升單票金額、壓低票面成本，部分票面成本甚至為歷史低位。同時，資金方也開始加碼對中資地產美元的投資。

??其中，優質的房企可以獲得更多的安全性溢價，并獲得更低的融資成本。但中小房企在發債時仍有一定的市場壓力。

??例如：寶龍地產發行的4.5年期2億美元債券，初始指導價為6.50%區域，最終指導價為6.10%，票息為5.95%，此債券獲超9倍超額認購；

??數據顯示，2020年前10月，人民幣債累計同比13.4%、美元債累計同比-24.4%，結合未來3個月到期人民幣債3315.0億人民幣（2019年11月-2020年1月在1693.6億人民幣）、美元債180.7億美元（2019年11月-2020年1月在107.5億美元），不考慮債務轉嫁，我們預計今年人民幣債累計發行同比在19.0%~32.6%、美元債累計同比在-22.6% ~ -15.0%。

??圖：6月后，美元債發行占比回升

數據來源：Bloomberg 克而瑞證券研究院

??注：數據截至2020年10月27日，過往月份選用當月平均匯率，2020年10月換算時選用10月27日匯率；選用彭博BICS房地產行業下債券進行計算；不考慮回售、贖回及永續債到期；下同。

??盡管從目前來看，房企年末境外到期金額不高，但未來或有將境內償債壓力轉嫁至境外的可能，房企或將進一步把握境外融資窗口。

??2020年前10月，房企人民幣債凈融資額1869.6億人民幣、美元債凈融資額234.9億美元，考慮到融資整體趨于收緊，年末月均凈融資額或將出現收縮。

??圖：2018年以來彭博房地產行業凈融資

數據來源：Bloomberg 克而瑞證券研究院

??“三條紅線”對房地產行業的影響是長期，從債券市場來看，其影響主要為兩個方面，企業端和金融端。

??對企業端來說，房企現有存量債存在新發債券時，存在按借新還舊比例打折的可能，這對房企加速銷售回款、提高現金管理能力、合理控制杠桿提出了更高要求。

??短期內，房企存量債大概率會繼續維持當前的規模，未來房企需要尋求更多的股權類的融資，地產真股投資等新興方式或是進一步控制有息負債的規模的主戰場。

??從金融端來看，“三條紅線”的存在使得投資方將重新評估房企及房地產行業整體的償債能力。市場或逐步篩選出經營能力弱、還款能力欠佳的房企。

??我們認為，在疫情得到充分控制前，境內外貨幣寬松的趨勢仍將延續，企業融資的成本將繼續保持低位，投資者投資安全度將得到維持，此時選擇特殊賽道的企業以信用下沉、拉長久期，將有利于投資者與奇特企業互利共存。