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??7月前幾日，地產股普遍上漲，為三季度帶來開門紅。

??但這種漲勢并未持久，在各地調控政策從嚴以及房企融資“三道紅線”監管壓力下，地產股表現在沖上高位后逐漸平穩回落。

??受此影響，整個三季度百強市值房企中56家房企市值下跌，一家房企市值未變，43家房企市值實現上漲。下跌房企數量依然超過上漲房企，占比超過5成。

??據中國房地產報記者統計，從百強房企市值總和來看，三季度百強市值房企市值總和為49871億元，與二季度末的50577億元相比，百強總市值小幅縮水約706億元。

??盡管地產股三季度表現不盡如人意，但一般而言地產股在四季度都有不錯表現，因為是全年業績沖刺期，標桿房企大概率都會取得不錯經營業績，這在一定程度上還會助推投資者對于地產預期。

??此外，不少券商也依然看好地產股四季度表現。東吳證券認為，今年以來，地產、銀行作為相關性較強行業普遍表現“凄慘”，不過大跌之后，地產等板塊或將迎來布局機會。東吳證券研究發現，地產板塊在四季度大概率會實現上漲，跑贏市場概率超過50%。

??強勢開局 震蕩下行

??從市值數據看，三季度百強房企市值總和相比二季度有超700億元“縮水”，但從板塊來看，三季度房地產開發板塊總體依然呈現上漲趨勢。

??根據同花順數據顯示，截至9月30日，A股房地產板塊指數為1819.37，相比二季度末房地產板塊指數1719.41，整個三季度上漲5.81%。

??房地產板塊能夠保持增長主要得益于7月初一波上漲行情。

??7月1日，萎靡了半年之久的地產股開始重拳出擊，金科股份、陽光城、濱江集團等個股在盤中即觸及漲停板，截至當日收盤，綠地控股、金科股份、金地集團、中交地產、陽光城等10余只地產個股漲停，房地產板塊當日漲幅超5%。

??此后，地產股延續了普漲趨勢，房地產開發板塊連續5個工作日實現上漲，為地產股三季度整體表現迎來開門紅。

??某機構上海分院研究總監方頏對此作出評析稱，7月初地產股上漲主要原因在于央行下調再貸款、再貼現利率；此外，在疫情取得階段性勝利之后，房地產整體銷售情況回暖，尤其是五六月份房企銷售表現超出預期，多重利好之下，地產股也迎來回暖態勢。

??不過，這種上漲行情并未在整個三季度延續。

??8月份，房地產行業融資“三道紅線”橫空出世，這是監管層首次通過設定具體財務指標來量化房企負債水平，也是房地產行業調控政策針對B端企業的一次重要發力，這樣的做法也被多位業內人士解讀為政府在政策層面開始施加壓力為行業降速。

??具體到對地產股影響來看，上述閩系房企首席財務官表示，如果政府對房企融資監管態度強硬，那么這將會影響未來地產股估值邏輯。

??“低融資、高毛利經營邏輯將會取代以業績為導向的高成長邏輯。房企有望從規模發展轉變到高質量發展。”上述閩系房企首席財務官表示。

??對于地產股長遠發展而言，多位房企高管均認可“三道紅線”做法，認為其有利于行業健康發展，但“三道紅線”的出現讓地產股短期內變得異常敏感，任何風吹草動都會造成地產股波動。

??例如，9月24日，網上流傳出一份關于“恒大重組”文件，雖然恒大及時對此事件作出辟謠，但次日股票市場依然對該事件作出了延伸反應。除了恒大系全線下跌，9月25日，地產股也大面積下跌，碧桂園、融創等港股頭部房企均下跌超3%；A股上市房企也未能幸免，珠江實業、嘉凱城、泰禾集團下跌10%，連與房地產相關的家居板塊中多只個股也殺跌慘重。

??在上述財務官看來，地產股一直受政策影響明顯，且是投資者預期表現。近期多地相繼出臺樓市調控政策，加上因城施策穩地價、穩房價、穩預期的基調不變，“三道紅線”出臺更加證實了目前房地產行業杠桿水平依然處于較高位置，在這種背景之下，市場預期對于行業的金融調控可能會再度強化，雖然長期對行業健康發展是利好，但短期內股市上可能造成地產股下跌波動。

??世聯行 合生創展市值翻番

??整體走勢是一方面，個股漲跌也與其自身因素相關。

??中國房地產報記者通過對比二季度房企市值百強榜發現，有幾家市值百強房企在三季度已經跌出榜單，比如遠洋集團、SOHO中國、融信中國。

??具體來看，這3家企業在二季度末總市值均在百億元之上，在百強榜上也占有一席之地，但三季度3家房企總市值分別下跌19.14%、25.21%、22.95%，尤其是SOHO中國和融信中國，總市值已下跌至不足百億元。

??以SOHO中國為例，其被黑石集團私有化的消息成為其大漲大跌的源頭。但隨著私有化相關事宜“擱淺”，加之SOHO中國本身經營業績疲弱，中期投資物業平均出租率及租金收入同比進一步下降，SOHO中國股價也連續下滑。

??融信中國市值同樣也是受困于業績。中國房地產報記者梳理融信中國近期股價發現，其8月31日股價下跌幅度較大，當天正是公司半年度業績發布日，業績不佳難以支撐其股價上漲，下跌也在意料之內。

??在市值百強榜單上，三季度下跌較為嚴重的企業是中海物業和保利物業，季度環比下跌幅度分別為25.81%、23.98%，領跌市值跌幅榜。

??反之，不少企業在三季度實現強勢上漲，比如世聯行、合生創展等。綜合A股和港股兩市個股漲跌幅度來看，這兩家企業漲幅居于百強榜前列，分別為130.47%和107.65%。

??具體來看，世聯行股價從7月初開始連續波動上漲，尤其是7月20日－7月22日，連續3天漲幅均在10%左右，此后也延續了上漲趨勢，是整個三季度A股漲幅最大房企。

??世聯行市值翻番主要原因可能在于企業管理層出現變動，其公司實際控制人變更為珠海市橫琴新區國有資產監督管理委員會，從而引起投資人的重點關注。

??中信建投分析師竺勁認為，世聯行的最高管理層平穩交接，公司將步入發展新階段。

??此外，合生創展也是三季度漲勢較為強勁的房企。數據顯示，合生創展二季度末總市值為164億元，而其三季度末總市值已經上漲至340億元，總市值翻了一倍。究其原因，一方面是公司中期經營業績助推，另一方面合生創展也在市值管理方面作出了不少努力。

??8月21日，合生創展發布中期業績，營業收入和核心利潤同比實現大幅增加，尤其是利潤表現，公司股東應占溢利同比增長92.17%，核心利潤同比增長179%。業績發布當日，合生創展午后股價快速拉漲，漲幅達到10.64%，股價也創下7年來新高。

??除了業績原因，合生創展從8月下旬就開始回購股份以帶動股價上漲。據記者初步統計，從8月26日開始截至9月25日，合生創展一共有17個交易日進行了股票回購，所涉金額近3億港元。其股價也從8月26日14港元／股升至9月25日的16.26港元／股，漲幅達到16.14%。從合生創展的回購動作也可以看出，其每次更新的回購價格均有所上升，這也意味著其市值在隨之增大。