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??兩個(gè)月前，合生創(chuàng)展和世茂集團(tuán)一同現(xiàn)身于北京土地交易市場(chǎng)，那時(shí)他們是“對(duì)手”。

??為了拿下北京豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-39地塊、L-41地塊，雙方不斷“出手”。最后世茂集團(tuán)出局，合生創(chuàng)展以巨資、高溢價(jià)率競(jìng)得這兩宗地塊。

??現(xiàn)在，雙方又同時(shí)站在了一起，關(guān)系發(fā)生了變化，成為了“合作伙伴”——一起開發(fā)分鐘寺村L-39地塊、L-41地塊。

??對(duì)于此次兩家企業(yè)的合作，有人認(rèn)為可能是合生創(chuàng)展資金鏈緊張，引入合作方有助于在前期緩解資金壓力；對(duì)于世茂集團(tuán)而言，可增加土地儲(chǔ)備。但不管如何，雙方合作的前提在于四個(gè)字——“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”。

??九鼎集團(tuán)營(yíng)銷副總裁張大東在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，在大多數(shù)情況下，房企聯(lián)合操盤，在拿地之前就有溝通。但也會(huì)出現(xiàn)在拿地之后再合作。“有些房企在拿地之后會(huì)選擇與另一家房企聯(lián)合操盤，大多數(shù)是出于對(duì)產(chǎn)品后續(xù)銷售和市場(chǎng)預(yù)判，及目前企業(yè)現(xiàn)金流狀況的考慮。”

??合生創(chuàng)展以近一年的營(yíng)收價(jià)格

??11天拿下北京三3宗地

??時(shí)間回到5月。

??5月9日，合生創(chuàng)展以72.2億元競(jìng)得北京豐臺(tái)分鐘寺村L-24、L-26地塊，溢價(jià)率26.25%，樓面價(jià)約67202元/平方米，創(chuàng)下了豐臺(tái)區(qū)歷史上第二個(gè)單價(jià)地王紀(jì)錄。

??10天后，合生創(chuàng)展再次現(xiàn)身北京土地交易市場(chǎng)，分別以42億元、65.4億元拿下了分鐘寺村L-39地塊（樓面價(jià)約為7.62萬元/平方米、溢價(jià)率42.08%）、L-41地塊（樓面價(jià)約為7.3萬元/平方米、溢價(jià)率37.86%）。

??關(guān)于為何斥巨資入局北京土地市場(chǎng)，合生創(chuàng)展在公告中表示，豐臺(tái)分鐘寺村L-24、L-26、L-39地塊均位于三環(huán)和四環(huán)之間，屬一線城市北京的中心，不常有供應(yīng)。此外，還可以補(bǔ)充本集團(tuán)在一線城市的土地儲(chǔ)備，并可因此提高本集團(tuán)賺取更多收入的能力。

??但對(duì)于耗費(fèi)15年之久才突破200億元銷售額的合生創(chuàng)展來說，吃這塊“蛋糕”還有些費(fèi)勁。

??11天內(nèi)，合生創(chuàng)展花了179.6億元。這比2019年全年?duì)I收的金額還多出8.7億元。

??根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2019年合生創(chuàng)展全年?duì)I收186億港元（折合人民幣約為170.9億元），此外，截至2019年12月31日，2019年合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及短期銀行存款為141.02億元。

??與世茂集團(tuán)聯(lián)合操盤

??實(shí)現(xiàn)共贏

??資料顯示，為了吃下這塊“蛋糕”，合生創(chuàng)展選擇與世茂集團(tuán)以聯(lián)合操盤的方式參與項(xiàng)目開發(fā)。

??根據(jù)天眼查顯示，L-39地塊、L-41地塊的項(xiàng)目公司均于近日進(jìn)行了工商變更。值得注意的是，兩家項(xiàng)目公司在進(jìn)行工商變更之前均新增了對(duì)外投資企業(yè)，該企業(yè)中世茂集團(tuán)系多人任要職。

??L-39地塊的項(xiàng)目公司北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司新增的對(duì)外投資企業(yè)為北京合力運(yùn)興置業(yè)有限公司，該公司的董事長(zhǎng)為劉輝，袁海濱為董事，陸婷為監(jiān)事。

??L-41地塊的項(xiàng)目公司北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新增的對(duì)外投資企業(yè)為北京合盛潤(rùn)景置業(yè)。根據(jù)企查查顯示，該公司法人代表為袁海濱，賈麗萍為董事，陸婷為監(jiān)事。

??資料顯示，上述幾人均供職于世茂集團(tuán)。劉輝為世茂集團(tuán)副總裁兼華北區(qū)域董事長(zhǎng)，袁海濱為世茂集團(tuán)華北地區(qū)公司京冀片區(qū)多項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，賈麗萍為世茂集團(tuán)北方大區(qū)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，陸婷為多個(gè)世茂集團(tuán)子公司的關(guān)聯(lián)監(jiān)事。

??關(guān)于此次世茂集團(tuán)和合生創(chuàng)展聯(lián)合操盤，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，分鐘寺三塊地總地價(jià)179.6億元，對(duì)于年銷售業(yè)績(jī)200億元出頭的合生來說在資金上承壓較大，引入合作方有助于在前期緩解資金壓力。

??潘浩進(jìn)一步表示，根據(jù)合生創(chuàng)展公告披露的對(duì)北京豐臺(tái)區(qū)分鐘寺地塊的建設(shè)規(guī)劃來看，地塊預(yù)計(jì)在2021年3-4月入市，按照當(dāng)前北京市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目銷售速度計(jì)算，該項(xiàng)目2021年銷售額或?qū)⑦_(dá)到100億元，對(duì)于2000億級(jí)別的世茂集團(tuán)來講，該項(xiàng)目收入不會(huì)對(duì)其整體業(yè)績(jī)排名產(chǎn)生多大影響，但是對(duì)于合生來講，或?qū)椭湓?021年鞏固其在百?gòu)?qiáng)房企的排名。

??“另外從品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)來看，雙方共同合作的項(xiàng)目將會(huì)幫助合生和世茂集團(tuán)品牌在北京市場(chǎng)再次獲得認(rèn)可，重新打開北京高端市場(chǎng)的關(guān)注。在資本市場(chǎng)方面，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的合作可以為兩家企業(yè)在融資方面提供有利條件。”潘浩表示。

??此外，潘浩認(rèn)為，分鐘寺地塊自身?xiàng)l件足夠優(yōu)質(zhì)，符合世茂集團(tuán)一貫的取地標(biāo)準(zhǔn)，競(jìng)拍未能如愿，轉(zhuǎn)而選擇合作、風(fēng)險(xiǎn)和收益共擔(dān)，雙方能夠?qū)崿F(xiàn)共贏。此次合作也再次證明了北京分鐘寺地塊自身?xiàng)l件足夠優(yōu)質(zhì)。

??“鐵打的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目流水的合作伙伴”

??對(duì)于世茂集團(tuán)而言，這并不是2020年第一次與其他房企進(jìn)行合作。

??3月20日，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，于2020年3月20日，北京博意（綠城中國(guó)全資附屬公司）與天津世茂集團(tuán)、中交房地產(chǎn)及項(xiàng)目公司就（其中包括）北京博意向天津世茂集團(tuán)及中交房地產(chǎn)各自出售項(xiàng)目公司股權(quán)的部分權(quán)益以及開發(fā)該項(xiàng)目訂立該協(xié)議。該項(xiàng)目包括將位于北京市昌平區(qū)且地上規(guī)劃建筑面積約為170,022平方米的該土地開發(fā)為住宅物業(yè)。

??公告還指出，于該等出售事項(xiàng)完成后，項(xiàng)目公司將由北京博意、天津世茂集團(tuán)及中交房地產(chǎn)分別擁有42.5%、42.5%及15%權(quán)益，并將不再為綠城中國(guó)附屬公司。

??公開資料顯示，上述土地為北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)HC-022、HC-027地塊R2二類居住用地，該宗宅地為限競(jìng)房。

??有分析指出，從位置上看，該地塊位于立水橋、霍營(yíng)、西三旗三大商圈交會(huì)處，距奧森、五環(huán)較近，地塊質(zhì)素較好，同時(shí)限價(jià)在5.9萬元/平方米，與二手房成交價(jià)格相當(dāng)，遠(yuǎn)低于新房成交價(jià)格，必將對(duì)區(qū)域價(jià)格產(chǎn)生一定沖擊，未來將成為新的熱點(diǎn)樓盤。

??一個(gè)月后，世茂集團(tuán)又與另一家企業(yè)聯(lián)手。

??4月26日，中海晟融（北京）資本管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海晟融”）官方微信發(fā)布文章稱， 中海晟融成功發(fā)起設(shè)立主動(dòng)管理型基金，收購(gòu)北京市東城區(qū)核心地段的工人體育場(chǎng)西路公寓項(xiàng)目。

??同時(shí)，中海晟融表示，將與世茂集團(tuán)達(dá)成合作，中海晟融向世茂集團(tuán)合計(jì)轉(zhuǎn)讓其持有的北京工體項(xiàng)目公司40%權(quán)益。

??據(jù)了解，北京工體項(xiàng)目，坐落于北京市東城區(qū)工人體育場(chǎng)西路三號(hào)。項(xiàng)目緊鄰工人體育場(chǎng)、工人體育館、三里屯太古里、三里屯酒吧街和三里屯SOHO。項(xiàng)目地處北京東二環(huán)到東三環(huán)之間，距離東二環(huán)東四十條站1.2公里，距離東三環(huán)團(tuán)結(jié)湖站1.9公里，臨近兩大使館區(qū)，并是東城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)“史家實(shí)驗(yàn)小學(xué)”的劃片學(xué)區(qū)房。項(xiàng)目四周均擁有開闊的視野，可直視工人體育場(chǎng)、工人體育館以及即將建成的中國(guó)愛樂樂團(tuán)音樂廳。作為北京核心地段可供散售的70年產(chǎn)權(quán)公寓，工體項(xiàng)目無疑是不可再生的稀缺資產(chǎn)。

??關(guān)于為何世茂集團(tuán)這么熱衷于與其他房企合作，在世茂集團(tuán)此前舉行的2019年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇給出了答案。

??“我們的收購(gòu)和其他開發(fā)商不太一樣，去年不是百分百收購(gòu)資產(chǎn)，有些只是51%的操盤和并表，對(duì)方可能也不愿意犧牲全部權(quán)益，這是我們今后發(fā)展的方向。”此外，許世壇將2020年的銷售目標(biāo)定在了3000億元。

??“如果我們今年3000億元目標(biāo)，回款做到80%的話，那我們會(huì)用1200億元（權(quán)益前）拿地，這樣就會(huì)基本平衡，所以整體負(fù)債率還有可能輕微下降。3000億元是謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)，包含合作，因?yàn)橐咔橛绊懳覀儾幌Ｍ涯繕?biāo)定得太高，希望權(quán)益后利潤(rùn)增長(zhǎng)要在20%以上。”