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房企存銷比處低位，央企拿地最為積極，民企相對謹慎

??上海易居房地產研究院09月23日發布《2020年2季度上市房企存貨研究報告》。該報告顯示:

??二季度，20家房企存貨同比增速和存銷比均小幅增長，預計三季度基本保持當前水平。一季度受疫情影響，存貨同比增速明顯收窄，二季度小幅反彈。按照克而瑞數據，TOP100房企1-8月累計合約銷售額同比增長4.7%，預計下半年房企整體以價換量的動力也較大，銷售增長具有一定韌性。但進入三季度以來，各類調控政策頻繁出臺，下半年市場也會更加平穩，預計三季度預收賬款緩慢增長。存貨方面，在“三條紅線”限制下，補庫存將更加平穩，預計同比增速基本保持穩定，存銷比也將基本保持在二季度水平。

??二季度，大型、超大型房企，央企和國企存貨同比增長較明顯；中型房企，民企存貨同比增速則繼續收窄，呈現明顯的分化。上半年受疫情影響，房企經營受到較大挑戰，在行業集中度不斷提高的背景下，頭部房企或央企、國企具有更大的資金和資源優勢，有更強的補庫存能力；而中小房企則面臨融資端成本高企，同時因限價而利潤有限的尷尬境地，顯得更加被動，行業集中度不斷提高。

??易居院研究員王若辰表示：中型房企或民企，與大型房企或央企在資金成本和資源優勢方面存在一定差距，使得其拿地模式偏向順周期，在市場不景氣時偏向于收縮而非進一步擴張。

??正文如下：

??本報告選取A股上市的20家房企。報告所指存貨為房企未售的存貨，而非報表中的賬面存貨，因此需要剔除賬面存貨中的已售部分，以更好地反映房企真實未售的土地儲備。

??一、概念與指標

??指標計算：

??存貨（未售）=存貨（賬面價值）-（預收賬款-毛利潤）

??存銷比= (存貨-（預收賬款-毛利潤）)/預收賬款

??二、20家房企概況

??1、二季度存貨環比增速小幅擴大

??截至2020年二季度末，20家房企存貨規模達31204億元，環比增長3%，同比增長15%。房企存貨規模受到拿地補庫存規模和成本變化的綜合影響，目前房企存貨同比增速處于歷史低位，未來存貨增速快速提高的可能性不大，預計將基本保持目前的平穩水平。因為在“房住不炒”和以“穩”為主的政策調控下，樓市周期性波動性明顯減弱，新試點的“三條紅線”也使得房企融資拿地擴張受到嚴格限制，土地市場將更加平穩。

??2、二季度存銷比小幅增長

??2020年二季度，20家房企存貨存銷比為1.19，環比增長1%，同比增長0.5%。2019年二季度以來，房企存貨存銷比停止下行趨勢，進入平穩階段。

??三、20家房企分類

??1、按規模分類

??2020年二季度，超大房企、大型房企、中型房企存貨同比增速分別為19.2%、12.6%、-1.2%；超大房企和大型房企存貨同比增速均有所擴大，而中型房企則由正轉負，存貨開始減少。上半年受疫情影響，房企經營受到較大挑戰，在行業集中度不斷提高的背景下，頭部房企具有更大的優勢，也有更強的補庫存能力；而中小房企則面臨融資端成本高企，同時因限價而利潤有限的尷尬境地，顯得更加被動。一季度，三類房企存貨下降都較明顯，主要是受疫情影響拿地減少。

??從存銷比來看，2020年二季度，大型房企存貨存銷比較明顯增長，超大和中型房企則小幅下降，分別為1.51、1.00和3.29，環比增長4.7%、-0.6%和-2.5%。

??2、按性質分類

??2020年二季度，央企、地方國企和民企存貨同比增速分別為21.8%、19%和8%，央企存貨增速仍為最高，但相比一季度有所收窄；國企增速明顯擴張，接近央企；民企增速則繼續處于收窄趨勢中。2019年四季度融資面較緊，相比民企，央企、國企可以憑借較低的資金成本優勢逆勢擴張，在2020年上半年的艱難經營環境中也同樣保持不低的存貨同比增速。

??2020年二季度，央企、地方國企和民企存貨存銷比分別為1.52、1.06和1.17,央企增長較明顯，地方國企略有增長，民企繼續小幅下降。央企存銷比于2018年四季度開始見底回升，國企于2019年二季度見底后基本保持平穩，民企存銷比則仍處于下降趨勢中。在銷售下滑，融資拿地收緊的背景下，民企更多考慮的是存貨的去化壓力。

??四、20房企排名

??截至2020年二季度末，20家房企中存貨規模位列前三的是萬科集團、保利地產、綠地控股，排在末三位的是華遠地產、信達地產和世茂股份。

??從存貨同比增速來看，藍光發展增速最高，為37%，繼續保持很高的存貨同比增速，拿地補庫存的意愿強烈；萬科、招商蛇口、保利地產也增速較高，分別為33%、27%、24%，說明大型央企、國企補庫存意圖明顯。

??存銷比較短的是新城控股、中南建設和綠地控股；存銷比較長的是世茂股份、光明地產和華遠地產。

??從存銷比的同比增速來看，華夏幸福、榮盛發展、萬科和保利地產存銷比同比增長較明顯，分別為39%、23%、23%和18%。新城控股、泰禾集團、華遠地產、金科地產和招商蛇口存銷比同比下降較明顯，分別為-54%、-34%、-22%、-20%和-12%。

??五、結論與趨勢

??二季度，房企存貨方面：1、超大和大型房企存貨同比增速擴大；央企和地方國企存貨增速保持較高水平。2、中型房企存貨增速繼續收窄；民企存貨增速繼續收窄。存銷比方面：1、超大房企存銷比較短，中型房企其次，大型房企最長。2、地方國企存銷比較短，民企其次，央企最長。

??銷售方面，按照克而瑞數據，TOP100房企1-7月累計合約銷售額年內首次同比轉正，1-8月同比增長4.7%，中國恒大打出全國7折的口號，預計下半年房企整體以價換量的動力也較大，銷售增長具有一定韌性。但進入三季度以來，各類調控政策頻繁出臺，下半年市場會更加平穩，預計三季度預收賬款緩慢增長。存貨方面，在“三條紅線”限制下，補庫存將更加平穩，預計同比增速基本保持穩定，存銷比也將基本保持在二季度水平。

??執筆人：上海易居房地產研究院 研究員 王若辰

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??郵箱： wangruochen@ehousechina.com