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??一日出售兩項(xiàng)目里有何秘密？

??粵系老牌房企珠江實(shí)業(yè)（600684.SH），近些年在房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模競(jìng)逐中，顯得有些沉寂。不僅如此，它對(duì)資金、負(fù)債等方面的把控，也顯得有些乏力。如今，它在一日之內(nèi)發(fā)布兩則出售資產(chǎn)的公告，引人注意。

??9月23日，珠江實(shí)業(yè)宣布，擬通過(guò)非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，向控股股東珠實(shí)集團(tuán)（持有珠江實(shí)業(yè)31.1%股權(quán)），轉(zhuǎn)讓頤德大廈所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)16.22億元（含增值稅）。

??頤德大廈為珠江實(shí)業(yè)在2017年建成的甲級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓，總成本約為9.89億元，該大廈位于廣州越秀區(qū)東風(fēng)中路362號(hào)，分為地上32層，地下4層，總測(cè)繪建筑面積約5.84萬(wàn)平方米，證載面積4.36萬(wàn)平方米。

??另外，珠江實(shí)業(yè)還擬通過(guò)廣州產(chǎn)權(quán)交易所，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓廣州天晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“天晨公司”）49%股權(quán)，掛牌底價(jià)不低于2.13億元。受讓方須同意向天晨公司提供金額為9億元的借款。

??由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓尚無(wú)確定交易對(duì)象，無(wú)法確定是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。目前，天晨公司由珠江實(shí)業(yè)持股49%，港中旅及廣州名懋房地產(chǎn)分別持股26%及25%。交易完成后，珠江實(shí)業(yè)將不再持有天晨公司股權(quán)。

??兩筆交易，珠江實(shí)業(yè)都把目光聚焦在資金、周轉(zhuǎn)層面。它于公告中表示， 交易有利于加快盤(pán)活公司存量資產(chǎn)、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、加快資金回籠，并優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善財(cái)務(wù)狀況、降低負(fù)債率。

??珠江實(shí)業(yè)作為廣州首家上市房企，20余年來(lái)操盤(pán)了許多地標(biāo)式建筑，一度與越秀地產(chǎn)并列廣州房企“雙子星”，名聲在外；但直至2019年，它的營(yíng)收規(guī)模卻仍只為30億元左右，不及越秀地產(chǎn)的十分之一。

??2020年上半年，珠江實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.59億元，同比增長(zhǎng)14.89%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收13.35億元，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的91.55%，也較上年同期增長(zhǎng)37.07%。

??不過(guò)，期內(nèi)其實(shí)現(xiàn)簽約備案銷(xiāo)售面積40,661.06平方米，同比下降32.26%；銷(xiāo)售金額7.31億元，同比下降13.82%，兩項(xiàng)指標(biāo)雙雙下降。

??整體而言，期內(nèi)珠江實(shí)業(yè)歸母凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)虧，為-2562.44萬(wàn)元，同比下降149.98%；貨幣資金19.94億元，同比也稍有減少。除此之外，其資產(chǎn)負(fù)債率也由去年同期的75.75%上升至85.16%；流動(dòng)比率分別由3.23、1.53降至1.43、0.28。

??即使面對(duì)利潤(rùn)、現(xiàn)金量下降，負(fù)債水平提升的情況，珠江實(shí)業(yè)仍須維持自身的運(yùn)轉(zhuǎn)節(jié)奏。

??上半年，它新開(kāi)工面積388,030.2平方米，占本年度計(jì)劃目標(biāo)的62.29%，主要包括廣州塔崗項(xiàng)目和長(zhǎng)沙珠江悅界商業(yè)中心商業(yè)項(xiàng)目；新增竣工面積141,222.12平方米，占本年計(jì)劃的57.23%。換言之，下半年還有大量的開(kāi)工、施工的指標(biāo)等待珠江實(shí)業(yè)去完成。

??為了獲取更多的真金白銀，珠江實(shí)業(yè)無(wú)疑在融資路途上加快了節(jié)奏。

??僅在8月份中下旬一周的時(shí)間內(nèi)，它就宣布擬發(fā)行18億元超短期融資券，后完成了一筆8億元利率1.89%的超短期融資券發(fā)行；于此同時(shí)，它還牽手廣州農(nóng)商行，拿到了100億元的意向額度。

??不僅如此，珠江實(shí)業(yè)還向珠實(shí)集團(tuán)求援。此前，該公司就曾向珠實(shí)集團(tuán)或其指定的全資下屬公司借款額度不超過(guò)10億元；近日，它又向珠實(shí)集團(tuán)借款不超過(guò)25億元，單筆借款期限不超過(guò)3年，借款利率不超過(guò)6.5%。

??對(duì)外融資雖然能夠解渴，但畢竟都是有息債務(wù)；對(duì)于珠江實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，出售資產(chǎn)或許才是其解決資金難題、減去負(fù)擔(dān)的有效途徑。

??此次拋售頤德大廈與天晨公司的總價(jià)為18.35億元，體量已接近它半年度的在手資金。不過(guò)，珠江實(shí)業(yè)之所以會(huì)剝離天晨公司，跟天晨公司的“累贅”性質(zhì)也有關(guān)系。

??“股權(quán)+債權(quán)”的模式，是珠江實(shí)業(yè)多年來(lái)基于業(yè)務(wù)發(fā)展制定的策略，天晨公司就是它以該模式獲得的合作項(xiàng)目。公司對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目為珠江天晨，位于廣州海珠區(qū)昌崗中路100號(hào)橡膠新村懂不，由四棟建筑物組成，主要業(yè)態(tài)為住宅、酒店（公寓）、地下車(chē)位。

??據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，截至今年5月31日，天晨公司的資產(chǎn)總額為21.03億元，負(fù)債總額為21.01億元，由此計(jì)算，該標(biāo)的的資產(chǎn)負(fù)債率接近100%。

??2018年、2019年和今年前5月，天晨公司的利潤(rùn)總額為-399.92萬(wàn)元、-396.5萬(wàn)元、-124.08億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為-4714.36萬(wàn)元、-19411萬(wàn)元、-2213.37萬(wàn)元。從數(shù)據(jù)來(lái)看，它一直處于虧損的狀態(tài)。

??今年5月，上交所對(duì)珠江實(shí)業(yè)發(fā)出問(wèn)詢(xún)函表示，珠江實(shí)業(yè)對(duì)天晨公司的2.28億元拆借資金2020年7月到期，而天晨公司2019年底賬面現(xiàn)金僅687.96萬(wàn)元，其他幾家公司到期日大多在2021年，賬面現(xiàn)金也不容樂(lè)觀。巨額拆借資金及資金占用費(fèi)能否順利收回？

??以此看來(lái)，如果順利將天晨公司從上市公司剝離出去，或許能讓意在增現(xiàn)金、降負(fù)債的珠江實(shí)業(yè)，長(zhǎng)舒一口氣。