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??抗疫特殊時期，萬達、華潤置地、龍湖、新城控股等多家房企紛紛宣布旗下商場為商戶減免租金，以共同“抗疫”。

??互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運營商蛋殼公寓也隨之仿效，宣布減免租客租金。

??然而，此舉卻引發(fā)蛋殼公寓的房東維權(quán)，他們表示，蛋殼只是單方面要求房東減租，對于租客卻并未落實。

??推出房東支持計劃

??在連續(xù)發(fā)布租金補貼政策之后，蛋殼公寓最近又推出了“蛋殼房東自持計劃”。

??2月20日，蛋殼公寓在其官方微博發(fā)文稱，近期已經(jīng)有很多蛋殼租客成功申請到疫情補貼，“在前期與廣大房東深入溝通交流的基礎(chǔ)上，整理出最容易被理解接受的三種支持方案，推出‘蛋殼房東支持計劃’。”

??《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）注意到，其一是合同期滿時返還一個月房租，即房東在疫情期間支持一個月房租，待合同結(jié)束時返還；其二是分期返還一個月房租，即疫情期間支持一個月房租，在合同剩余租期分期返還；其三是支持蛋殼半個月免租期，即剩余租金將在15個工作日內(nèi)支付。

??蛋殼公寓表示，房東可登陸蛋殼公寓app，根據(jù)自身情況和意愿進行選擇。而疫情期間房東支持的一個月房租，將在房東選擇支付方案后下一個應(yīng)付日生效。

??事實上，蛋殼的這場風(fēng)波要追溯至近一個月前。

??2月3日，蛋殼公寓發(fā)文，針對無法返回武漢的租客，計劃為其返還1個月租金。同時，根據(jù)受疫情影響程度，不同地區(qū)租客將享受不同的租金補貼政策。

??然而， 一位北京的房東付先生（化名）告訴《東地產(chǎn)》記者，蛋殼公寓單方面宣布疫情期間對租客免租并未提前告知業(yè)主。蛋殼在疫情期間能真正做到替業(yè)主免租，他們也理解同意。但實際蛋殼公寓方面，并沒有真正落實此事。

??免租引發(fā)房東維權(quán)

??近日，付先生還去自己掛在蛋殼公寓下的房子一探究竟，發(fā)現(xiàn)房子處于滿租狀態(tài)，三個租客都已經(jīng)付了一年租金至2020年12月底。其租客告訴付先生：“我們不符合申請免租的條件”。而蛋殼公寓方面卻對付先生拖欠房租。

??2019年9月簽的合同，合同付款計劃為“季付”。按照合同約定，蛋殼最近一次的付款日期應(yīng)該是2月1日。然而，付先生當日并未收到房租。從2月5日至2月17日期間，付先生聯(lián)系過自己房子的管家，管家表示聯(lián)系“蛋仔”或是400官方電話，而他唯一一次成功的聯(lián)系上蛋殼公寓卻只是與平臺上的“蛋仔”進行溝通，無任何人工且毫無起效。

??據(jù)付先生了解，與其有相同遭遇的蛋殼業(yè)主共有300多人，蛋殼公寓業(yè)主維權(quán)群里甚至有租客方。期間，業(yè)主們通過各種渠道維權(quán)，有的還通過移動微法院立案。北京、上海、深圳的蛋殼總部均有業(yè)主前去維權(quán)。

??《東地產(chǎn)》記者聯(lián)系了蛋殼公寓的媒介公關(guān)經(jīng)理張雅芳。她表示，蛋殼最新發(fā)布了房東支持計劃，業(yè)主可自由選擇，如有不同意見還可與蛋殼積極協(xié)商。

??對于租客補貼政策，她表示，針對在租租客，武漢地區(qū)補貼1個月租金，其他城市根據(jù)實際情況補貼不少于10天租金；對于新租租客，首月完全免租或免除50%房租；對于續(xù)租租客，武漢地區(qū)最高補貼1.7個月租金，非武漢地區(qū)最高補貼1.2個月租金，“截至目前，大約有超過11萬的租客已經(jīng)成功領(lǐng)取了我們的補貼，租客申請后，是系統(tǒng)自動判斷的。”

??截至發(fā)稿時，記者再一次聯(lián)系付先生，他表示在2月21日晚間收到了蛋殼所支付房租，但只有2個月，未按原先合同約定的季付(3個月)。付先生稱蛋殼自行在2月19日將系統(tǒng)里付款計劃改成了延遲支付1個月，在合同最后一個月返還。據(jù)他透露，此前蛋殼曾與他就付款計劃進行協(xié)商，但他已經(jīng)明確表示不同意。

??長租公寓的“三宗罪”

??去年剛經(jīng)歷了較大規(guī)模洗牌的長租公寓市場，在資金運營雙重考驗之下，整體行業(yè)營收和估值都出現(xiàn)了大滑坡，幾乎回到了兩年前的起始點，再加之疫情襲來，各地都出臺了不同規(guī)模的管控政策，長租公寓的“寒冬”將被繼續(xù)拉長。

??一直以來，長租公寓的盈利模式都是個亟待解決的痛點，這也造成長租公寓品牌此前頻頻爆雷。

??高力國際華東區(qū)咨詢服務(wù)董事劉行對《東地產(chǎn)》表示，當時，大量長租公寓運營商采取“高收低租”的不合理競爭方式，以高于市場行情的價格從業(yè)主手中獲得房源，在瘋狂搶占市場份額的同時，也大量壓縮了自己的盈利空間，這種通過虧損來搶占市場的方式，背后必定需要有實力強大的資本支撐，否則燒錢模式就難以持續(xù)，一旦資金鏈斷裂，公司就會迅速倒閉。

??“目前市場上絕大多數(shù)的長租公寓運營商采取的都是二房東模式，本質(zhì)上就是通過和業(yè)主簽訂定期合同來鎖定未來的現(xiàn)金流，然后通過整租或者分租來賺取差價，這引發(fā)的直接問題就是盈利模式過于單一，抗風(fēng)險能力孱弱，”劉行進一步指出，“除開高昂的物業(yè)租賃成本外，某些運營商由于房源分散，且各個戶型和房屋所面臨的物業(yè)條件不同，在裝修過程中的改造需求也不盡相同，導(dǎo)致了規(guī)模效應(yīng)帶來單位成本下降短期內(nèi)幾乎難以實現(xiàn)。”

??同時，長租公寓運營商們目前只能通過風(fēng)投股權(quán)融資或者以未來的租金收入發(fā)行ABS產(chǎn)品進行融資，金額和渠道都十分有限，因此催生出了租金貸等通過互聯(lián)網(wǎng)金融手段預(yù)收房租的模式，對于運營商而言，提前收到而尚未支付給業(yè)主的那部分房租，就成為了一個巨大的資金池，運營商將這部分“未來的房租”作為杠桿，用以增加房源、投入裝修，擴大業(yè)務(wù)規(guī)模或者其他投資，但問題在于，一旦運營商出現(xiàn)經(jīng)營不善導(dǎo)致的空置率過高或者投資失敗等問題，那后果將是致命的。劉行認為：“低盈利、高成本、難融資共同構(gòu)成了長租公寓頻頻爆雷的三宗罪。”

??而58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波則表示，疫情事件或?qū)е麻L租公寓未來的運營難度進一步提升，一方面表現(xiàn)在整個上半年部分一二線城市的流動人口會出現(xiàn)一定程度減少，加之疫情本身對經(jīng)濟影響，導(dǎo)致長租公寓的空置率或出現(xiàn)上升，同時租金下行的動力會進一步增強；另一方面受疫情影響，房地產(chǎn)打折現(xiàn)象會增多，民眾購房的心理預(yù)期會增強，也會在一定程度上影響到租房市場的供求。在他看來：“疫情的確增加了長租公寓的運營壓力，但長租公寓的‘暴雷’依然是由其自身的運營模式在當下收益率過低所導(dǎo)致，長租公寓市場的淘汰在今年依然會繼續(xù)。”