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??繼7月2日升級樓市調(diào)控整兩個月，9月4日上午，杭州樓市再迎新政！

??此次杭州政策內(nèi)容延續(xù)了7月24日中央房地產(chǎn)工作座談會上的精神，堅持“問題導向”、差別化調(diào)控的思路，從土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定及限售等方面內(nèi)容進一步明確相關(guān)規(guī)定，為原有政策打補丁。

??綜合來看，下半年已有至少10城發(fā)布了或緊或松的政策內(nèi)容，其中杭州、東莞、深圳、南京、寧波和無錫樓市地市較熱的城市收緊調(diào)控，十堰、株洲等仍未走出疫情影響的三四線城市則發(fā)布適度放寬的政策內(nèi)容。下半場樓市調(diào)控邏輯更加明顯了。

??政策層面仍然會延續(xù)“一城一策”的總體思路，過熱的城市或?qū)⒊雠_收緊政策，接下來哪里有問題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)。

??01

??政策主基調(diào)：堵投機保剛需

??杭州樓市調(diào)控政策再升級，主要是貫徹落實“房住不炒”要求，支持合理自住需求，遏制投機炒房?；乜?月2日杭州調(diào)控內(nèi)容，經(jīng)過兩個月市場投機行為仍然存在，該政策內(nèi)容更多的是針對此前調(diào)控內(nèi)容增加約束。

??具體來看：

??1、加強土地市場調(diào)控，繼續(xù)推行住宅用地“限房價、競地價”出讓方式

??2、加強住房貸款審慎管理，嚴格實施差別化住房信貸政策

??3、父母投靠子女落戶滿3年才可買房

??4、30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄的購房人、離異單身滿3年且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年的購房人，可認定為無房家庭

??5、加強熱點商品住房項目銷售管理。加大無房家庭房源傾斜比例，房源傾斜比例達到80%的商品住房項目，無房家庭以優(yōu)先購買方式取得的住房限售5年

??對比前后政策內(nèi)容，此次對父母投靠子女落戶的限購政策實際是對家庭炒房現(xiàn)象的規(guī)范，此前父母投靠子女落戶且戶口在杭州主城區(qū)，落戶后就可以購房。事實上，相對寬松的環(huán)境導致市場上存在許多借父母名義搖號炒房的行為。早在5月，杭州曾出現(xiàn)過六萬人搖項目，當時參與搖號的林明便是動用父母“房票”參與搖號，很顯然，林明并不是個例。

??杭州一家TOP30房企銷售負責人表示，杭州新政發(fā)布之后對在推項目銷售影響可能會有，但很小，因為政策將原本打算用父母“房票”的部分購房者擋在了門外，對開發(fā)商的影響有限，主要是對具體的購房者影響較大。

??整體而言，本次新政有收有放，在抑制投機方面收緊調(diào)控政策，比如，規(guī)定父母投靠子女落戶的，需滿3年才有購房資格。寬松的一面是，無房家庭房源傾斜比例最高達到80%，利好無房家庭，保障合理剛性需求。對無房家庭購房者也并非絕對寬松，政策規(guī)定房源傾斜比例達到80%的商品住房項目，無房家庭以優(yōu)先購買方式取得住房的限售5年。差別化調(diào)控的同時更加精準。

??02

??市場熱度持續(xù)，房價漲幅擴大

??政策升級背后是杭州樓市、地市異常火熱，成交一路走高，并持續(xù)高位運行。

??從新建商品住宅表現(xiàn)來看，成交面積僅在2月份同比減少61.68%之后，至3月迅速恢復，成交面積同比增長7.72%，前5月杭州就出現(xiàn)4個“萬人搖”項目，成交量在6月達到高峰，當月成交面積達到202萬平方米，同比增長64.86%，創(chuàng)近三年來新高。

??7月2日杭州收緊樓市調(diào)控之后，受季節(jié)性因素和調(diào)控政策雙重影響，新房成交面積略有回落，但同比仍增長34.5%，隨后的8月市場熱度延續(xù)，成交同比漲幅達到55%。

??從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市銷售價格指數(shù)來看，7月杭州新房成交均價同比上漲4.9%，高于一、二線城市平均漲幅。

??二手房市場熱度高漲。7月，全市二手房成交面積達到104萬平方米，環(huán)比增長13%，同比增長29%，共成交10595套，均價33839元/平方米再創(chuàng)新高。8月，二手房成交面積小幅回調(diào)至80萬平方米，但同比漲幅仍然高達16%。

??從土地市場表現(xiàn)來看，前8月杭州土地出讓金已達到2035億元。7月溢價率走高，達到22.47%，8月受土地供應結(jié)構(gòu)影響，溢價率有所回落，但仍然高位運行。

??03

??“金九銀十” 熱點城市有望繼續(xù)走高

??7月以來，中央及地方政策熱鬧紛呈，央行劃定“三道紅線”嚴控房企融資，住建部連續(xù)兩月召開房地產(chǎn)工作座談會，杭州、東莞等地相繼加碼調(diào)控。一系列調(diào)控政策“組合拳”落地后，樓市逐漸回歸平穩(wěn)和理性。

??本輪調(diào)控的整體思路還是抑制市場投機行為，接下來，“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)不變，中央政策大概率將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

??政策方面，預計9月仍有可能再現(xiàn)7月“調(diào)控接力”的局面，樓市熱度居高不下甚至出現(xiàn)投機潮的城市，未來調(diào)控加碼預期強烈。兩類城市更應引起特別關(guān)注，第一類是成都、沈陽等14個出席座談會的城市；第二類是全國70城房價榜中漲幅居前的城市，如徐州、唐山等城市，未來也不排除政策加碼的可能性。

??聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場淡季不淡，隨著一線、強二線城市供應明顯放量，預計9、10月市場成交有望繼續(xù)走高，部分熱點城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。

??從以往經(jīng)驗來看，政策效果短期內(nèi)一定是立竿見影的，市場投機行為將被進一步限制，長期來看，整體市場將更加平穩(wěn)健康。時值“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季，疊加今年疫情影響，整體市場銷售推盤節(jié)奏后移，市場成交整體相對平穩(wěn)。

??具體各線城市來看，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強勁購買力支撐，房地產(chǎn)市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力。

??受困于融資收緊和部分城市樓市收緊影響，建議房企加大供貨力度，積極營銷以實現(xiàn)快速去化，爭取抓住“金九銀十”的銷售窗口期，搶收業(yè)績。

附表：7月-9月新出臺政策匯總