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??7月23日凌晨，南京樓市爆出深水炸彈，南京市住房保障和房產(chǎn)局等7部門聯(lián)合出臺樓市新政，涵蓋土地出讓、優(yōu)先購房、完善限購等九項(xiàng)具體措施。

??從南京發(fā)布新政的時(shí)間點(diǎn)，很明顯可以看出，南京亟需規(guī)范市場的緊迫性。作為最早跟進(jìn)深圳新政的城市，總體內(nèi)容和深圳政策的相似性較高。此次帶來的信號意義非常強(qiáng)，這意味著在中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長期調(diào)控目標(biāo)下，上半年市場有過熱征兆的城市將陸續(xù)出臺強(qiáng)力打壓的政策。”

??1、政策力度小但較為全面

??政策內(nèi)容劃重點(diǎn)！

??1.收緊土地市場調(diào)控，土地出讓執(zhí)行“限房價(jià)、競地價(jià)”

??2.加大住宅用地供應(yīng)，特別是中低價(jià)位、中小套型住宅用地供應(yīng)

??3.商品住宅向戶籍無房家庭傾斜比例不低于30%

??4.完善限購：離婚2年內(nèi)購買商品住房，擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算

??5.規(guī)范“萬人搖”項(xiàng)目，開發(fā)商需制定針對性銷售方案，現(xiàn)場公示的選房結(jié)果需與南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示同步

??6.規(guī)范裝修行為，保證裝修標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格相符

??政策的整體邏輯很好理解，即延續(xù)中央“房住不炒”的總基調(diào)，保障剛性需求，打擊投機(jī)炒房行為，是對已有政策內(nèi)容的查漏補(bǔ)缺。

??首先，針對土地市場重點(diǎn)在于加大供應(yīng)和控地價(jià)，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“限房價(jià)、競地價(jià)”。早在6月，南京就提出“限房價(jià)、競地價(jià)”的限價(jià)政策，規(guī)定毛坯房最高銷售單價(jià)不得超過地價(jià)均價(jià)的110%，保持地價(jià)穩(wěn)定的同時(shí)，為土拍市場理性降溫。

??為優(yōu)先保障無房剛性需求，南京新政從土地供應(yīng)和開盤銷售兩方面加大對無房家庭的供應(yīng)力度。首先，宅地供應(yīng)層面，強(qiáng)調(diào)加大中低價(jià)位、中小套型住宅用地供應(yīng)，優(yōu)先滿足剛性需求；項(xiàng)目開盤銷售方面，明確商品住宅向戶籍無房家庭傾斜比例不低于30%。

??為了堵住“假離婚”的炒房漏洞，新政要求夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，使“離異炒房”再無可能。

??總體來看，南京的投資投機(jī)氛圍與深圳相比相差很遠(yuǎn)，市場相對更為平穩(wěn)，因此南京整體政策力度與深圳相比力度較輕。

??但南京政策比較全面，如特意提到了涉房媒體行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自律，準(zhǔn)確客觀反映房地產(chǎn)市場情況，還針對中介提出了相關(guān)要求，實(shí)施全裝修和升級裝修等個(gè)性化新政，規(guī)范房地產(chǎn)市場。

??預(yù)計(jì)下半年，南京整體地價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素影響有望進(jìn)一步回落，對于離異購房的限購圍堵一定程度上將抑制短期投機(jī)需求，剛需自住需求仍有望在下半年持續(xù)釋放，南京整體成交熱度也將在短期內(nèi)保持穩(wěn)中有降態(tài)勢。

??2、連續(xù)16個(gè)月房價(jià)指數(shù)超2%

??南京收緊樓市政策，是在意料之中的事情。

??7月15日，深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政時(shí)，我曾說過深圳之后會有一些其他城市跟進(jìn)，今年上半年全國27個(gè)城市中，南京認(rèn)籌率超100%的新開盤項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到36個(gè)，全國排名第二位，是出現(xiàn)過“萬人搖”的城市之一。

??表：2020年上半年27個(gè)調(diào)研城市認(rèn)籌率超100%的新開盤項(xiàng)目數(shù)量

??上半年，南京土拍熱度居高不下，累計(jì)成交建面達(dá)604萬平方米，同比增長26%。尤其4月量價(jià)齊升，上半年樓面價(jià)高于2萬元/平方米的地塊多達(dá)11幅，其中最高樓面價(jià)達(dá)到42398元/平方米。這也就能解釋，為什么南京樓市政策首條便是加強(qiáng)土地市場調(diào)控。

??從房價(jià)來看，上半年南京一二手房價(jià)全線升溫，房價(jià)指數(shù)自2019年1月以來一路上揚(yáng)，并在今年6月達(dá)到峰值，一手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅曾在4月領(lǐng)漲全國。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，南京一手房銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅達(dá)到6.1%，二手房銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到5.7%。新建商品房價(jià)格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)16個(gè)月超過2%，尤其上半年以來，房價(jià)指數(shù)同比漲幅維持在3%以上的高位。

??今年以來南京一手房和二手房的成交一直都在較高位置。

??從具體的成交數(shù)據(jù)來看，2020年6月，南京商品房市場共成交94.69萬平方米，同比增長9%，成交均價(jià)24949元/平方米，同比增長16.97%，二手房成交107.6萬平方米，同比增長82.27，成交均價(jià)30278元/平方米，同比增長4.33%，成交套數(shù)達(dá)到11749套，同比增加61.3%。

??3、下半場主基調(diào)：堵投機(jī)、保剛需

??從目前整個(gè)市場情況來看，城市間的分化較為明顯，對于較為活躍的城市，政策層面會給出一些信號去抑制。

??7月2日至目前，已經(jīng)有6個(gè)城市發(fā)布了或緊或松的樓市調(diào)控政策，其中杭州、寧波、東莞、深圳、南京5個(gè)房價(jià)漲幅較為明顯的城市先后出臺調(diào)控政策，其中，寧波一個(gè)月出臺兩次新政，及時(shí)“打補(bǔ)丁”。

??也有城市悄然放松限售，比如長春于7月21日發(fā)布通知，在市三環(huán)區(qū)域內(nèi)，二手住房交易不受購買時(shí)間限制。

??實(shí)際上，橫向?qū)Ρ雀鞯氐恼{(diào)控措施，均含有無房家庭有限認(rèn)購或加大傾斜力度。

??比如杭州明確要求均價(jià)在3.5萬元/平方米以下房源向無房家庭傾斜比例不低于50%，寧波7月兩次發(fā)布樓市政策，并規(guī)定不少于50%的可售房源供“無房家庭”優(yōu)先認(rèn)購，南京則規(guī)定無房家庭傾斜比例達(dá)到30%。

??精準(zhǔn)調(diào)控，是此輪政策內(nèi)容的核心。

??從目前已出臺調(diào)控政策的城市來看，下半場樓市風(fēng)向越來越清晰。

??對于炒房行為，推出極具針對性的調(diào)控內(nèi)容。比如杭州針對高層次人才優(yōu)先購房這一規(guī)定，補(bǔ)充高層次人才購房限售5年；深圳提高戶籍人口購房門檻，堵住“落戶即買房”的投機(jī)行為；同時(shí)針對萬人搖項(xiàng)目，南京、深圳、杭州等均作出相關(guān)規(guī)范，打擊一二手房倒掛而產(chǎn)生的炒房行為。

??針對較為常見的“假離婚”騙取購房資格的投機(jī)行為，進(jìn)行明確規(guī)范。比如深圳市住建局明確，將追溯購房人3年內(nèi)所有離婚記錄，南京也繼續(xù)跟進(jìn)，在政策中也有2年的相關(guān)約束。

??結(jié)合市場規(guī)律來看，我認(rèn)為單純只是依靠政策本身，很難解決由于限價(jià)造成的一二手房倒掛的問題。這也是我反復(fù)提及的核心觀點(diǎn)。

??如果還是繼續(xù)執(zhí)行“地價(jià)”和“房價(jià)”的“雙限”政策，那么，未來勢必會繼續(xù)引發(fā)一二手倒掛的現(xiàn)象，不解決“雙限”源頭，其實(shí)是不合理的。

??不要把市場價(jià)格當(dāng)成洪水猛獸，一旦市場價(jià)格放開，對市場或許會產(chǎn)生一次性的短暫沖擊，但沖擊力度，相對比較小而且可控，上海就是放開限價(jià)的典型案例，限價(jià)的放開對市場的影響并不那么的劇烈，反而更加促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

??在當(dāng)前市場環(huán)境下，利用行政手段推遲市場價(jià)格的上漲，并不是有效的解決手段，也不是解決問題的關(guān)鍵。總書記提出要構(gòu)建市場化、法制化、國際化的營商環(huán)境，過度使用行政手段，與“市場化”、“法制化”的觀點(diǎn)相違背。因此，無論是以“雙限”抑制價(jià)格，還是以搖號的方式銷售，都難以完全杜絕由于一二手倒掛問題而產(chǎn)生的投資投機(jī)行為。