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??備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法工作，再度被擱置。

??近日，十四屆全國人大常委會立法規(guī)劃對外公開，在財稅領(lǐng)域，增值稅法、消費稅法、關(guān)稅法等明確在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法和個人所得稅法修訂并未在此次立法規(guī)劃中提及。這意味著房地產(chǎn)稅立法暫緩。

??在2018年9月《十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃》中，房地產(chǎn)稅法被納入第一類項目，屬于條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案。但在十三屆人大常委會任期內(nèi)，房地產(chǎn)稅法未能提請審議；在本次立法規(guī)劃中，甚至未再提及房地產(chǎn)稅。

??這期間，全國房地產(chǎn)市場銷售額從2020年的18.7萬億元跌至2022年的13萬億元，創(chuàng)下6年新低。“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。”這是中央對全國樓市走向的最新判斷。

??“立法開征新稅需要擇機而行，尤其是影響廣泛而深遠的房地產(chǎn)稅。目前的經(jīng)濟形勢不適合，此時出臺任何增負措施都要格外謹慎。此外，房地產(chǎn)稅還涉及許多尚未理清的理論與實務(wù)問題。”中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長王雍君表示。

??“從房地產(chǎn)稅開始立法，到落地執(zhí)行至少需要3年以上準備時間，因此5年內(nèi)最多會有少部分城市進行房地產(chǎn)稅試點，真正意義上一二線城市全面開征房地產(chǎn)稅至少是5年之后的事情，也就是2028年之后的事情。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉預(yù)計。

??征收時機未到

??今年年初，財政部原部長樓繼偉發(fā)表題為《新時代中國財政體系改革和未來展望》的文章指出，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)為正常增長后應(yīng)盡快開展試點。這一度被市場解讀為“房地產(chǎn)稅征收快了。”

??事實上，房地產(chǎn)稅涉及面廣、情況復(fù)雜，其立法的步伐、路程一直非常謹慎，也非常曲折。

??“第一次聽說這事兒是1992年樓繼偉還當財政部副部長的時候就提出來的，從1992年到現(xiàn)在20多年了。”一位房地產(chǎn)企業(yè)家在2016年一次經(jīng)濟學(xué)家年會上曾這樣表示。

??2013年，黨的十八屆三中全會首次提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。2015年7月有官媒報道，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。

??2016年7月23日，在一場G20稅收高級別研討會上，時任財政部部長樓繼偉表示，受制于信息征集能力弱及利益調(diào)整阻礙，房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進改革。

??但在2017年3月4日，十二屆全國人大五次會議新聞發(fā)言人傅瑩答記者問時說，“今年沒有把房地產(chǎn)稅法提請全國人大常委會審議的安排。”

??房地產(chǎn)稅一直被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)行業(yè)重大利空，尤其在樓市上漲期，房地產(chǎn)稅推出呼聲漸高。2019年3月8日十三屆全國人大第二次會議上再次提到房地產(chǎn)稅法后，港股地產(chǎn)股、內(nèi)房股于當日全線大跌。

??2021年10月，全國人大常委會通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》。隨即，2022年3月16日，財政部作出關(guān)于“今年（2022年）內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”的表態(tài)。

??這期間，樓市遭遇大幅度下滑，房企債務(wù)違約進入集中爆發(fā)期。2020年，違約房企4家；2021年，房地產(chǎn)市場開始深度調(diào)整，又有15家房企出現(xiàn)債務(wù)違約；2022年房企違約進入集中爆發(fā)期，42家房企接連暴雷；今年以來，又有超過5家房企違約。

??“盡管房地產(chǎn)稅法出臺的主要目的不是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場特別是調(diào)控房價，而是作為一種中長期制度為地方政府籌集財源，但該立法安排可能會比較明顯地為影響到市場預(yù)期，所以房地產(chǎn)稅法立法進程逐漸放緩。”上海交通大學(xué)財稅法研究中心副主任王樺宇表示。

??在當前房地產(chǎn)市場低迷和經(jīng)濟恢復(fù)尚不牢固等現(xiàn)狀下，十四屆人大常委會立法規(guī)劃不將房地產(chǎn)稅立法納入一二類項目，實是穩(wěn)妥之舉。于當前而言，鼓勵消費、刺激內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場及預(yù)期是更為重要的任務(wù)。

??立法大方向不變

??房地產(chǎn)稅立法暫緩，并不意味著放棄立法。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，從長遠看，房地產(chǎn)稅立法方向未改，待條件成熟后，不排除未來推出房地產(chǎn)稅改革試點。

??“房地產(chǎn)稅立法是房地產(chǎn)改革重要基礎(chǔ)性制度建設(shè)中不可或缺的一項，勢在必行。”中國財政科學(xué)研究院研究員賈康表示。在其看來，征收房地產(chǎn)稅的必要性是多方面的，這也是其多年來一直力推房地產(chǎn)稅的原因。

??首先，該稅種有利于房地產(chǎn)業(yè)界形成健康發(fā)展的長效機制。房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)開發(fā)保有環(huán)節(jié)的一種稅收負擔(dān)，可有效遏制炒房行為。房地產(chǎn)稅負擔(dān)也可以為買方市場帶來長遠效益，將會有越來越多人根據(jù)自身能力，重新考慮購房戶型，而不是拼命爭取大戶型，因為大戶型可能意味著高稅收。如果越來越多人以這樣模式選房子，其結(jié)果是開發(fā)商會適應(yīng)市場預(yù)期，提供越來越多中小戶型，進而促使土地集約化使用。在土地資源緊缺情況下，這是一種正面效應(yīng)。

??其二，通過房地產(chǎn)稅收有利于地方政府形成財源建設(shè)內(nèi)洽機制，有效解決地方財源建設(shè)問題，從而推動地方政府轉(zhuǎn)變職能，盡心盡力做好公共服務(wù)，優(yōu)化投資環(huán)境。“還有利于優(yōu)化收入分配，越是有經(jīng)濟實力，住大房子、住好房子的人，可能越需要更多地為國庫作貢獻，這不就是所說的促進共同富裕的調(diào)節(jié)機制嗎？”

??張宏偉表示，當前不適合房地產(chǎn)稅立法，主要是因為樓市處于調(diào)整周期，不能再造成向下的趨勢壓力。但未來幾年有可能繼續(xù)會推進。尤其是當核心一二線城市房地產(chǎn)市場進入下一輪上行周期，并且達到高點這個時間，有可能是下一輪房地產(chǎn)稅立法再被提及或落地的最佳時間。

??“未來3年內(nèi)推進房地產(chǎn)稅立法的概率已經(jīng)不高了。因為即使是一二線城市，要普遍性回暖，并且達到下一輪市場周期的高峰時間，如果沒有特別大的政策力度情況下，恢復(fù)時間周期至少需要2~3年，因此近3年內(nèi)基本上不用再擔(dān)心房地產(chǎn)稅立法問題。”張宏偉預(yù)計。

??“即便后續(xù)適時推動房地產(chǎn)稅立法，也要注重征稅的方式方法和技巧。預(yù)計會適時在部分條件成熟城市推出改革試點，總結(jié)經(jīng)驗后推動立法。”一位財稅專家表示。