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??為穩(wěn)住消費大盤、促進房地產行業(yè)良性循環(huán)，5月28日深夜，“房價漲幅屢次引領全國”的西安發(fā)布樓市新政。

??這則《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》（以下簡稱“通知”）由西安市住房和城鄉(xiāng)建設局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布，對于此次通知的發(fā)布，上述部門表示是為支持剛性和改善性住房需求，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??通知主要在兩個方面進行了重點調整，一是西安各銀行業(yè)金融機構及時優(yōu)化房地產金融服務，適當降低個人住房貸款首付比例和利率定價水平，首次申請住房公積金貸款購買普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%。二是在購房方面，落戶滿一年可以買房，二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房按照“剛需家庭”對待等內容顯示，此次松綁力度相當“重磅”。

??通知的發(fā)布意味著，嚴格調控幾年后西安樓市正式進入政策松綁期。

??西安美城機構認為，本次新政落款為西安市住房和城鄉(xiāng)建設局、西安市金融工作局等四部門，可見多部門聯(lián)合發(fā)力、多方調控下提振樓市信心非常大。不過，客觀來看，相較于全國其他城市，西安出臺的政策仍然可以稱之為“非常克制”，沒有搞“大水漫灌”。除此之外，從官方表態(tài)中也再次說明，西安房貸利率下行依然還有空間。

??“政策總體來講比較穩(wěn)妥，限購限售政策沒有一攬子退出，為后面留足了政策的空間。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，相比其他熱點二線城市，此次政策表現(xiàn)中規(guī)中矩，政策基調穩(wěn)中求進。作為周期最長的熱點二線城市，西安在去年三季度熱點城市開始下滑的時候還在調控樓市。2020年至2021年第三季度，連續(xù)出臺的幾次調控政策都在收緊樓市，所以這次是一個逐步放松的方案。針對目前市場上主要是剛需購房，降低公積金貸款首付比例和增加公積金貸款額度成為此次政策最大看點；在限購、限售方面還是比較嚴格。

??5月27日，陜西省省長趙一德在陜西省穩(wěn)住經濟大盤工作推進會上指出，要搶抓政策機遇，切實抓好穩(wěn)增長、穩(wěn)市場主體、保就業(yè)各項工作，確保穩(wěn)住經濟大盤，推動高質量發(fā)展邁出新步伐。要千方百計提振消費，支持剛性和改善性住房需求，依據有關政策降低房貸首付比例和貸款利率，因城施策逐步放開限購限售，加強房地產風險防控，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

??放松限購、限售，降低公積金貸款首付比例，擴大“剛需家庭”認定范圍，西安樓市終于迎來了放松政策。

??通知提出，要保障合理住房需求：從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買首套住房的，須在購房前落戶滿1年。非本市戶籍居民家庭在住房限購區(qū)域購買住房的，須持有本市《居住證》，且在購房之日前2年在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅。

??促進二手住房流通：住房限購區(qū)域內，已購買或新購買的商品住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》的，可上市交易；已購買或新購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年的，可上市交易。

??“這表明‘限售’放松。”西安美城機構認為，2021年“3·30政策”要求，住房限購區(qū)域內，商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易。去年新政至今僅1年零2個月，在此時間段之間購買的房子在兩次政策調整中并未受影響，所以，“滿5”調回原始的“滿二滿三”，對市場影響不大。但長遠來看，一定程度上刺激改善需求，加速二手房市場流動速度，加速存量房流通。有利于刺激一部分購房者的置換需求。

??通知同時強化住房金融支持，西安市各銀行業(yè)金融機構及時優(yōu)化房地產金融服務，適當降低個人住房貸款首付比例和利率定價水平，具體由陜西省市場利率定價自律機制研究確定。調整住房公積金貸款首付比例。優(yōu)化各類人群購房政策，如在陜院士或其所在單位購房用于保障在陜院士居住，以及經市委人才辦確認的A、B、C類人才購買商品住房的，可予以優(yōu)先保障，具體按相關實施細則執(zhí)行。

??另外，此次新政終于解決了一直被質疑的單身不是剛需的問題。28周歲及以上未婚人士需滿足無婚姻記錄、西安市名下無房、購房前48個月沒有住房轉讓記錄、具備房票，可以認定為“剛需家庭”。除此之外，只要是符合限購條件的二胎及以上家庭，也可以認定為“剛需家庭”。

??58安居客房產研究院分析師珊瑚認為，在西安出臺二手房指導價之后，加之之前政策規(guī)定滿5年才能交易的限制，所以二手房成交市場也是斷崖式下跌，同時行業(yè)從業(yè)者也體會到了前所未有的艱難。因此此次新政，無論是新建商品住房交易還是二手房交易的放松，一定會激活市場上二手房源量，加速市場流通，從而刺激市場需求爆發(fā)。

??5月28日22時40分，西安住房公積金管理中心又印發(fā)了《關于調整個人住房公積金貸款政策有關事項的通知》，提高公積金貸款最高額度、降低首付比例。首次申請住房公積金貸款購買普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%；購買非普通住房（144平方米以上）的，首付比例不低于25%。第二次申請住房公積金貸款，購買普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于25%；購買非普通住房（144平方米以上）的，首付比例不低于30%。并進一步調整住房公積金貸款最高額度。通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

??領漲全國的西安樓市

??國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2022年4月西安新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%、同比上漲5.2%。盡管0.2%的環(huán)比上漲比3月份回落0.2個百分點，但西安樓市房價仍處在上漲通道中。

??隨著疫情得到有效控制，今年以來西安樓市推盤節(jié)奏明顯加快，甚至出現(xiàn)了數個“千人搖”“萬人搖”樓盤。

??“個別核心區(qū)域樓盤熱銷并不具有普遍性。”多位接受記者采訪的房地產業(yè)內人士表示，西安樓市正處于調整通道，市場信心依然不足，彌漫著焦慮氣氛，樓市整體復蘇仍需時日。

??據住在西安統(tǒng)計，4月西安共有14個項目2723套房源意向登記，近7萬組家庭登記，誕生了2個“萬人搖”項目。不過除了華潤置地未來城市（4.67萬組登記）、中國鐵建·萬科翡翠國際（1.8萬組登記）兩個倒掛明顯的“紅盤”，4月僅有不足4000組家庭登記，這也意味著4月份的西安樓市供應量少、大多數項目的登記量也較少。統(tǒng)計數據顯示，4月西安商品住宅供應量約55.91萬平方米，同比下降17%。

??據中指研究院監(jiān)測，2021年西安實現(xiàn)商品住宅銷售面積約1572萬平方米，低于近幾年平均水平；房價排名雖高，但漲幅收窄，整體趨于平緩。到了今年，隨著疫情得到有效控制，西安樓市推盤節(jié)奏明顯加快，前兩個月西安限購區(qū)域共有26個樓盤7983套房源入市登記，房源數量較去年同期增長了34%；超過5.9萬個家庭登記搖號。

??與此同時，西安核心區(qū)域一二手房價格倒掛嚴重。據有關機構統(tǒng)計，近期西安出現(xiàn)了5個“千人搖”樓盤，1個“萬人搖”樓盤，如位于高新區(qū)核心地段的天地源·丹軒坊項目，備案價2.6萬元/平方米，但該項目二手房價格卻炒到了5.7萬元/平方米，最終出現(xiàn)了數萬人搖360余套房子的情況。

??“目前西安樓市處于調整通道。”中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿分析稱，一方面去年西安兩次收緊調控，涉及擴大限購范圍、延長二手房轉讓時間、公布部分小區(qū)二手房參考價等，這使得投資端需求預期下降；另一方面去年年底西安因疫情封城，整體經濟受到影響，雙重因素疊加促使樓市調整出現(xiàn)。

??“自去年下半年開始，西安樓市逐步走出了供不應求的上行周期，逐漸向總量供大于求、城市內部分化階段發(fā)展，這種態(tài)勢將在未來一段時間內持續(xù)。”支家駿表示。

??不過，隨著近期疫情得到控制及市場好轉，西安樓市正走出低迷行情。2022年1~5月（數據截至5月22日），西安市新開盤項目共計58個，其中開盤即售罄項目共24個，整體占比41%。