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??“2018年取消限售令打響第一槍”的山東菏澤又有新動作：日前有消息稱，菏澤四大銀行下調了個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者首付比例從此前的最低30%，降至最低20%，房貸政策出現實質性松動。

??因這一舉動，菏澤再次被冠以“打響樓市救市第一槍”的城市。

??“剛剛下的通知，幾家銀行是同時執行的。其中，無房無貸的購房者首付比例由此前的最低30%降至20%；二套房首付比例由原來的40%降至30%。”中國銀行菏澤一支行客戶經理對中國房地產報記者表示。

??目前，國有四大行山東菏澤分行已下調住房按揭貸款首付比例，萊商銀行、交通銀行等股份制銀行表示暫未收到相關通知，仍執行首套房首付30%政策。

??不過，菏澤市住宅與房地產業協會對記者表示，菏澤市住建局及相關政府部門未發布關于首套房首付比例調整的相關政策，現在我們也在了解這一信源，不方便接受采訪。

??“在2021年房貸集中度管控制度政策下，出現兩成首付明顯是政策寬松。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這一調整打響了商業銀行貸款降首付第一槍，與當前房地產市場形勢、金融形勢變化等有關，具有非常好的導向作用，對于提振市場交易也有積極作用。

??另據上海證券報報道，春節前后重慶、江西贛州不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。據業內人士透露，此輪調整城市均為非“限購”城市，是由當地地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。

??受市場相關利好消息影響，2月18日地產板塊盤中發力，截對當日收盤，泰禾集團、黑牡丹、新華聯、渝開發漲停，濱江集團、中交地產漲逾8%，招商蛇口、金地集團、金科股份、榮安地產、新城控股等均走強。

??一些樓盤已執行20%首付

??“針對首套房首付最低將至20%，沒有其他要求，各個項目都可以。”建設銀行菏澤某支行一信貸經理表示。

??2月18日，記者通過電話也詢問了菏澤牡丹區多家樓盤銷售人員，了解首套房首付比例執行情況，來自將軍苑、瑞海·國府大院的回復是，目前已開始執行首套房首付20%政策；碧桂園鉑悅城則表示，根據個人資質目前仍在執行首套房首付30%的規定，若購房者名下沒有小額貸款或逾期，征信比較良好的可申請首套房20%首付；榕澤香榭里項目同樣表示，銀行對20%首付客戶流水、征信審核比較嚴格，若各方面條件要不符的首套房仍執行30%首付。

??“降低首套房首付比例對菏澤樓市回暖將有一定促動。”菏澤當地一位房地產渠道分銷工作人員表示。

??據她介紹，菏澤主城區新房價格均價在6000元-7000元/平方米；市場上也有樓盤降價促銷情況，多是些樓層或戶型不好的項目；此前如北關項目降價較多，開盤初始價有的最高為6300元/平方米，現在售價5500元/平方米，整體比較穩定。

??對于市場出現降價項目，她表示主要是政策方面對于購房者資質、首付、利率等方面嚴格把控，個別房企或項目因資金周轉慢，通過降價銷售產品以促進資金回籠導致。

??對于首套房首付比例調整，亦有分析人士表示，從購房者角度看，以總房款100萬元商品房為例，首付款可從30萬元降至20萬元，剛需購房者前期壓力將會大大降低，能夠提升購房者置業信心，剛需購房者需求將得到很好釋放。

??另就從山東省來看，濟南、青島在1月初先后放松了公積金異地貸款要求，就簡化申請條件、放寬戶籍限制等方面進行調整。

??事實上，自2021年10月以來，住建部、央行、銀保監會、證監會等多部門紛紛表態，表示會支持房地產行業平穩健康發展。據不完全統計，最近3個月以來，已有超12個省市發布房地產維穩政策，其中不乏給予購房補貼、下調居民房貸利率等，這意味著相應政策已進入實質性落地階段。

??樓市調整不斷

??這幾年，菏澤經濟發展較快，2021年，山東全省經濟發展總體平穩，其中菏澤市與威海市、濱州市、淄博市、青島市GDP名義增長速度居全省前八位，增速均在14.0%以上。其棚改規劃亦曾驚艷全國，被稱為“棚改大市”。特別是2016年以來，菏澤全市完成征收25.3萬戶、3910萬平方米，棚改規模連續兩年位居全國設區市首位；安置房基本建成11.4萬套、在建12.7萬套，貨幣補償5.4萬套。根據菏澤市人民政府官網顯示，2018年初該市住建局編制了2018-2020年棚改規劃。按照這一規劃，2018年全市計劃改造12.7萬套，2019年全市計劃改造12萬套，2020年全市計劃改造0.2萬套。

??但隨著市場調整及安置房加大，菏澤樓市出現滯緩。來自菏澤房產網數據顯示，近4年菏澤商品房供應情況呈現下降趨勢，供應高峰出現在2019年，供應面積約649.2萬平方米。2021年受疫情、政策調控、企業暴雷等多方因素影響，入市房源面積較2020年明顯減少，新房供應約為328.4萬平方米，累計約3.5萬套，較2020年下降25%，同比2019年下降49%。

??另外，菏澤城區2021年度新房（商品住宅）去化約32200套，對比2020年（27500套）的新房去化上升約17%。去化上升的根本原因是市場“以價換量”刺激需求產生的結果。

??從易居研究院監測數據來看，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫，菏澤市牡丹區新房銷售在2021年10月達到階段性高點之后，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。

??進入2022年，菏澤市商品房市場繼續調整。有機構數據顯示，今年1月，菏澤城區整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降了約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。1月，菏澤城區整體新房交易均價為6575元/平方米，相較2021年12月份下降4元/平方米，同比去年1月份上漲19元/平方米。市場繼續波動。

??從菏澤土地收入相對于財政收入比例來看波動巨大，2018年是菏澤的土地出讓大年，當年土地成交金額達240億元。但隨著市場調整，菏澤賣地收入逐年下行，來自58研究院數據顯示2021年土地成交金額僅為67億元。

??菏澤這次調整，已給市場留下了新的想像空間。