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??2月24日，一則關于“22城住宅用地供應兩集中”消息驚炸整個市場。

??目前，已有青島、鄭州、天津等多地發(fā)文，明確今年將推行住宅用地“集中供地”模式，全年將分3批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告。

??中國房地產報記者獨家獲悉，就在這幾日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司召開了一次“有關貫徹落實2021年住宅用地供應分類調控工作”的視頻會議，約37人參加，其中包括來自鄭州、南京、青島等城市自然資源和規(guī)劃局相關負責人。會議持續(xù)約1小時40分鐘。

??據(jù)一位參會的內部人士透露，這次會議主要傳達了三個精神：

??一是近期多個城市房價出現(xiàn)明顯上漲，被指責為高地價推動，這令主管部門壓力較大。此次土地供應從“涓涓細流”變?yōu)榧谐鲎尅胺帕抗保欣谙蚴袌鰝鬟_土地充足保障的正面信息，有利于降低土地市場競爭熱度，穩(wěn)地價。

??二是土地要素市場化改革要求。當前城市進入減量化發(fā)展階段，土地資源越來越少，要珍惜所有土地指標。以往土地供應權在城市各個區(qū)政府手中，各個區(qū)均有一些土地指標，現(xiàn)在城市進入收縮發(fā)展階段，同樣一個土地指標給了甲區(qū)能創(chuàng)造更多效益就不能給乙區(qū)，現(xiàn)在上收土地供應權，是通過行政甄別提升土地指標分配效率。

??三是敦促各地盡快推行該政策，并落實相關配套性細則。“集中供地可能會帶來一些問題，比如房地產開發(fā)企業(yè)會出現(xiàn)相互勾連協(xié)調共謀的土地‘圍標’現(xiàn)象，怎么防控？未來的配套政策各地要進行探索。”

??“土地集中組織出讓有利于增強上級政府對土地供應進一步控制，對市場影響也較大。但只強調集中發(fā)布忽略實時發(fā)布，雖然有利于上級政府監(jiān)管，但會降低交易信息對市場指導作用，應在實時公開發(fā)布基礎上，增加季度匯總、年度匯總發(fā)布，并建立統(tǒng)一平臺發(fā)布。”一位接近自然資源部人士對中國房地產報記者表示。

??2月25日，地產股迎來久違漲停潮，萬科A、新城控股、世茂股份、華夏幸福等多股漲停，保利地產、綠地控股、金地集團也均大漲超過8%，多位分析人士認為或與上述“集中供地”政策有關，利好大房企。

??土地供應制度巨變

??一場住宅用地出讓規(guī)則大變革正席卷而來。

??據(jù)中國房地產報記者掌握的一份來自自然資源部自然資源開發(fā)利用司有關“2021年住宅用地供應分類調控工作”文件顯示，要求“各地要主動采取有效措施引導住宅用地市場理性競爭。住宅用地出讓方案應當包括溢價率、競價輪次和最高限價穩(wěn)控預案（全國）。”

??“重點城市要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序，實行‘兩集中’同步公開出讓（重點城市）。”

??所謂“兩集中”：第一，集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發(fā)布時序安排。第二，集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續(xù)集中完成拍賣活動。

??重點城市有哪些？這份文件并未披露。有消息稱，全國22個落實房地產長效機制的重點城市，都將在近期陸續(xù)發(fā)布“兩集中”政策，包括北上廣深4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

??在2021年土地供應計劃上，這份文件提出，要保障合理供地規(guī)模。重點城市要根據(jù)本地區(qū)房地產市場實際情況，合理確定供地規(guī)模，進一步加大住宅用地供應，2021年公告供應量不得低于近5年（2016年-2020年）平均完成交易量。

??這份文件還提出，大城市土地供應要向租賃住房建設傾斜，對接住建部提出的租賃住房用地需求，增加供地規(guī)模用于租賃住房用地，對保障性租賃住房用地應保盡保。“今年，在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。其中常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進一步提高比例。”

??土地供應節(jié)奏突變令業(yè)內始料不及。

??據(jù)自然資源部介紹，總的目標是堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“兩集中”出讓方式，可以提高市場信息透明度，為市場主體提供更多選擇和機會，營造更加公開透明環(huán)境，引導市場回歸理性；同時，集中放量供地可以在社會上形成更大效應，體現(xiàn)出土地充足的保障。

??據(jù)中國房地產報記者了解，幾天時間內，就2021年住宅用地供應分類調控工作，自然資源部自然資源開發(fā)利用司已召開幾次視頻會議，對工作進行安排部署并敦促地方相關部門盡快落實。動作堪稱雷霆之勢。

??緊接著，2月23日—24日，天津、青島、鄭州等多個城市出臺了落地文件。

??據(jù)天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》，為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關工作，天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述3個日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。

??有消息稱，廣州、濟南將集中發(fā)布宅地出讓公告時間定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。

??土地市場理性競爭

??在行業(yè)供給側改革宏圖中，土地市場改革大招終于落下。

??“這是土地供給端長效機制重點內容。目前，金融端已經建立了‘三道紅線’、‘五類分檔’制度，調控端建立了‘一城一策’，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價意義重大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

??有分析稱，這一政策對市場影響力甚至超過房地產融資“三道紅線”。這盤棋局對市場各利益相關方，究竟有著怎樣的影響？

??先看官方看法。

??自然資源部認為，對于房地產企業(yè)：一是對大型房企，短期內籌融資難度加大，不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場、壟斷資源。二是對中小房企，能有更多選擇余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發(fā)機會。

??對于地方政府，提高了年度供地計劃編制難度，提高了集中組織供地難度，可能影響土地出讓金收入。“一些地區(qū)原有的‘先次后好’順序供地的做法無法繼續(xù)，不能再通過‘饑餓營銷’逐步抬高地價，將會降低出讓金總收入。”

??對于公眾，住宅用地集中上市，造成的宣傳影響效果較大，公眾更易獲取信息，利于穩(wěn)定預期；集中供應的地塊中，個別單價較高的地塊比較顯眼，容易形成“明星地塊”，對公眾心理可能產生負面影響，各城市應提前做好應對預案。

??李宇嘉認為，該政策有利于控地價。過去，一宗地幾家搶，造成高地價，或者幾家圍標，土地價值下降，政府損失了、國有資產損失了，不利于發(fā)揮公共資源價值。現(xiàn)在，每年分三批，每一批供應土地都很多，不用搶地了，至少不用瘋搶了。開發(fā)商根據(jù)深耕和發(fā)展需求選擇拿地時間和區(qū)位，高價地就會少，圍標也少，這是土地市場健康表現(xiàn)。

??“同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市情況，在供需關系上將產生一定影響，對于像深圳、上海等新房供應不足的城市，或將短期內緩解供需失衡情況，同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產生一定抑制作用，落實了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。

??陳霄認為，對于房企來說，這種“兩集中”政策將會加速房企分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊競拍，擁有更多拿地機會。同時，也有利于促進房企謹慎理性拿地。

??“如果都是集中出讓，房地產企業(yè)龐大的投資部門可以考慮重建，或者用外包方式，也許更省錢。”一位規(guī)模型房企人士認為。

??一位中小房企人士則表示，希望政府出臺細則，禁止“馬甲”同時控制參拍地塊數(shù)量，這樣中小企業(yè)機會才會多一點。不過，土拍后項目集中扎堆入市，對拿到地的中小企業(yè)來說是機遇也是風險，可能出現(xiàn)地拿到了，但銷售前期競爭劣勢賣不好，最后被資金成本吃掉利潤的風險。