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??“一房難求”的局面或?qū)⒅饾u結(jié)束。

??如果土地資源能夠像商品一樣在全國(guó)范圍內(nèi)自由買賣，那么深圳等特大城市建設(shè)用地荒的難題有望迎刃而解，“一房難求”的局面也將逐漸結(jié)束。

??這一切正在成為現(xiàn)實(shí)。

??1月31日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)體系行動(dòng)方案》。方案提及，要推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地要素市場(chǎng)化配置，完善建設(shè)用地市場(chǎng)體系，開(kāi)展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)。對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑政策實(shí)施評(píng)估，探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。

??“這對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)非常迫切，因?yàn)樯钲跊](méi)有新增建設(shè)用地指標(biāo)，那么廣東省的粵東、粵西這類相對(duì)發(fā)展滯后的地方就可以融出一些建設(shè)用地指標(biāo)給深圳，其中涉及土地交易收益如何在村民、村集體和所在轄區(qū)間劃分更有利于反哺農(nóng)村，這需要進(jìn)行評(píng)估，這次國(guó)家發(fā)文就是要建立起這個(gè)評(píng)估機(jī)制和實(shí)施機(jī)制。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??土地跨域交易有望全國(guó)鋪開(kāi)

??土地跨區(qū)域交易不算是一個(gè)新問(wèn)題。2017年起，國(guó)家就逐步放開(kāi)耕地占補(bǔ)平衡條件和推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、跨省域調(diào)劑試點(diǎn)。

??此后，在浙江、江蘇、安徽、成都、重慶等地均進(jìn)行跨區(qū)域土地指標(biāo)交易試點(diǎn)，其中，重慶是依托農(nóng)村土地交易所探索開(kāi)展節(jié)余指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)。

??“這種制度能有效促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置，但是當(dāng)前仍處在小規(guī)模小范圍實(shí)驗(yàn)探索之中，這種地域局限性仍未能克服，且目前指標(biāo)交易流轉(zhuǎn)市場(chǎng)制度仍不健全，在實(shí)施過(guò)程中也仍存在著各種問(wèn)題尚需解決。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??去年4月9日，中共中央和國(guó)務(wù)院聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》，涉及土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)和數(shù)據(jù)等生產(chǎn)要素，并指出加快要素價(jià)格市場(chǎng)化改革、健全要素市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

??2021年，注定是要素市場(chǎng)化改革實(shí)質(zhì)性推進(jìn)和落地的一年。土地跨區(qū)域交易有望在全國(guó)鋪開(kāi)。

??此次方案明確，要推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地要素市場(chǎng)化配置。深化土地管理制度改革；加強(qiáng)對(duì)土地利用計(jì)劃的管理和跟蹤評(píng)估，完善年度建設(shè)用地總量調(diào)控制度，健全重大項(xiàng)目用地保障機(jī)制，實(shí)施“增存掛鉤”，城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級(jí)政府負(fù)責(zé)。

??完善建設(shè)用地市場(chǎng)體系。在符合國(guó)土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，推動(dòng)不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。積極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。

??開(kāi)展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點(diǎn)。對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑政策實(shí)施評(píng)估，探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。改進(jìn)完善跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌機(jī)制，穩(wěn)妥推進(jìn)補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌實(shí)施。在有條件的地方探索建立省域內(nèi)跨區(qū)域補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場(chǎng)，完善交易規(guī)則和服務(wù)體系。

??在勞動(dòng)力要素流動(dòng)方面，方案明確，推動(dòng)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)。除超大、特大城市外，在具備條件的都市圈或城市群探索實(shí)行戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度，有序引導(dǎo)人口落戶。

??如果用一句話概括就是：允許建設(shè)用地指標(biāo)全國(guó)買賣；（除超大、特大城市外）允許勞動(dòng)力在城市群內(nèi)部自由流動(dòng)。

??破解深圳等大城市地荒難題

??土地要素作為一種重要的基礎(chǔ)性資源，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮著重要作用，但同時(shí)也面臨著各種復(fù)雜問(wèn)題。一個(gè)突出表現(xiàn)就是，全國(guó)各區(qū)域間土地結(jié)構(gòu)供需矛盾。

??黃奇帆曾指出，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)非常緊缺，資源供給和空間保障的矛盾十分突出，成為制約發(fā)展的一大障礙。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中，直轄市和東部等省份普遍存在著補(bǔ)充耕地的缺口。相反，土地資源富集地區(qū)可補(bǔ)充的耕地后備資源很多，但由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，土地價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，通過(guò)地票交易實(shí)現(xiàn)級(jí)差地租的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移，即使相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地也可能“賣出好價(jià)錢”。

??這為土地跨區(qū)域交易提供了可能性和必要性。

??李宇嘉認(rèn)為，此次方案的出臺(tái)，根本上是為了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，一方面，滿足東部發(fā)達(dá)城市或發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)建設(shè)用地的需求，另一方面，讓中西部或內(nèi)陸、欠發(fā)達(dá)地區(qū)能夠通過(guò)建設(shè)用地指標(biāo)交易來(lái)分享城市化發(fā)展的紅利。

??“尤其是對(duì)于東部沿海重點(diǎn)城市、都市圈城市、省會(huì)城市等影響較大。后續(xù)建設(shè)用地指標(biāo)若是過(guò)于稀缺，可以通過(guò)此類機(jī)制或平臺(tái)進(jìn)行交易，客觀上有助于增加此類用地緊張區(qū)域土地供應(yīng)。此類建設(shè)用地尤其是指住宅建設(shè)用地，后續(xù)供地增加也利好各地房源供給。所以后續(xù)從土地投資和城市投資角度看，應(yīng)該積極關(guān)注此類指標(biāo)交易態(tài)勢(shì)，其對(duì)于建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展有很多影響。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??尤其是對(duì)于深圳而言，增加建設(shè)用地需求更為迫切。

??去年8月份，自然資源部發(fā)出《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見(jiàn)的函》，在建設(shè)用地方面，支持廣東探索建立省域內(nèi)的建設(shè)用地交易機(jī)制。創(chuàng)新耕地占補(bǔ)平衡制度，探索建立全國(guó)性的補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。

??接著10月份，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)，并強(qiáng)調(diào)支持在土地管理制度上深化探索，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。

??“政策上賦予深圳省級(jí)的管轄權(quán)，就是說(shuō)在土地利用上可以有省級(jí)的權(quán)限，可以與外圍城市進(jìn)行建設(shè)用地指標(biāo)的交易，對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)非常的迫切，因?yàn)樯钲跊](méi)有新增建設(shè)用地指標(biāo)。”李宇嘉表示。

??他認(rèn)為，像深圳這樣的城市需要大量建設(shè)用地，但僅靠城市更新，調(diào)整用地功能和土地用途管制的成本較高，用地周期也較長(zhǎng)，如果能夠把其他區(qū)域的建設(shè)用地交易過(guò)來(lái)，比如與粵西地區(qū)交易新增建設(shè)用地，那么深圳就可以把一些生態(tài)用地指標(biāo)放開(kāi)，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，這樣大范圍內(nèi)建設(shè)用地總規(guī)模并沒(méi)有增加，農(nóng)用地、生態(tài)地總規(guī)模也不變，但深圳借此增加了建設(shè)用地規(guī)模。同時(shí)，把一部分轉(zhuǎn)來(lái)的建設(shè)用地和農(nóng)用地之間價(jià)差補(bǔ)償給融出土地的這一方，從而欠發(fā)達(dá)地區(qū)也可以分享到城市化和工業(yè)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)紅利，整個(gè)住房用地成本也不會(huì)明顯增加。