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??房地產融資的“壞消息”一個接一個。繼“三道紅線”、新一輪地產信托專項排查后，金融監管層又“亮劍”險資。

??11月13日，銀保監會發布《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，一方面，銀保監會放開了險資財務性股權投資的行業限制；但另一方面，也列出負面清單，為投資標的劃出紅線。

??銀保監會相關部門負責人稱，通知共10條，核心內容是取消保險資金財務性股權投資的行業限制，通過“負面清單+正面引導”機制，提升保險資金服務實體經濟能力。

??其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。

??在這之前，根據監管政策，保險公司雖不得直接從事房地產開發建設，不得投資開發或者銷售商業住宅，但可以作為投資者介入房地產，如通過股權投資、舉牌、購置物業、關聯交易等方式，作為金融資本介入房地產領域。

??現在，非上市房地產開發公司或房地產開發項目，想要引入險資，路被堵死。

??險資的“地產野心”

??險資的資金池子規模巨大，風險不得不防。

??截至2020年6月底，我國保險資金運用余額達到20.1萬億元，增速從2018年起持續回升，目前同比增速達15.9%。如此巨額資金的投向，若稍有不慎，很可能掀起金融風險大浪。而處于調控風暴中心的房地產，由于低估值高收益等特點一直受到險資青睞。

??據恒大研究院披露，目前保險資金投資方向中，銀行存款、債券等固定收益類資產占比約為50%，為保險資金第一大投向，以另類投資為代表的其他投資占比保持高位，目前是僅次于固收類的第二大配置方向，而不動產投資正是保險另類投資的重要標的之一。

??近年來，保險資金投資房地產的方式愈發多樣化，除在二級市場舉牌抑或是戰略入股上市房企外，它們還直接購買大宗不動產，投資商辦地產，布局養老、醫療等業務。

??截至今年二季度末，險資對房地產行業的持股市值合計達697億元，僅次于對金融行業的持股。排名TOP50房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數量相對較多。

??在保險企業的房地產投資版圖中，中國平安持有融創中國、華夏幸福、中國金茂、旭輝集團、碧桂園等頭部房企股份；中國人壽持有遠洋集團、恒盛地產、招商蛇口的股份；安邦集團持有遠洋、金地、金融街、萬科、首開股份、保利發展等公司股份；前海人壽則持有萬科、招商蛇口、華僑城等地產公司股份。

??房企融資受“三道紅線”監管之下，險資紛紛伸出戰略投資“橄欖枝”。

??如9月9日，陽光城發布公告稱，泰康人壽、泰康養老合計受讓上海嘉聞（原陽光城二股東）所持13.53%的股份，股份轉讓價款約33.78億元。本次權益變動后，泰康人壽、泰康養老及一致行動人泰康資產合計持有陽光城股權13.61%，成為公司第三大股東。

??值得注意的是，投資收益的“誘惑”下，險資違規流入樓市亂象也在增多。

??今年9月中旬，銀保監會在另類投資領域排查時發現，有5家險企保險資金通過直接投資或金融產品投資方式，違規流入房地產領域，涉及金額達到244.37億元。

??銀保監會當時在通報中稱，無論是險資違規流入房地產，還是險資運用領域的其他違規行為，下一步都將被重點監管。

??房地產被列入負面清單

??從此次通知的核心內容看，銀保監會在防控風險的同時，其實是在給險資“松綁”，只不過獨獨把房地產排除在外。

??通知取消了保險資金財務性股權投資的行業限制，允許保險機構自主選擇投資行業范圍，保險機構除運用自有資金外，還可以運用責任準備金開展財務性股權投資。這體現了政策層面對于實體經濟尤其是中小企業及戰略新興企業的融資支持。

??在此之前，保險機構執行的是《保險資金投資股權暫行辦法》，保險資金直接投資股權，僅限于保險類企業、非保險類金融企業和與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等企業的股權，具有一定的局限性。

??但這并不意味著，險資投資可以不受限制。對于保險資金進入房地產領域，新規仍是嚴格監管。

??通知明確要求保險機構要建立財務性股權投資負面清單，禁止保險資金投資存在十類情形的企業，其中包括：不具有穩定現金流回報預期和確定的分紅制度，或者不具有市場、技術、資源、競爭優勢和資產增值價值；最近三年發生重大違約事件；面臨或出現核心管理及業務人員大量流失、目標市場或者核心業務競爭力喪失等重大不利變化；控股股東或高級管理人員最近三年受到行政或監管機構重大處罰，或者被納入失信被執行人名單；直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。

??這幾條，即便放在不少上市房企身上，也都有“中槍”。

??而根據通知，所謂財務性股權投資，指保險機構以出資人名義投資并持有未上市企業股權，且按照企業會計準則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。

??也就是說，此次規定所禁止的投資類型主要包括兩個關鍵點：一是未上市企業，二是財務投資而非控股。但并未對投資上市房企提出相應要求，即保險資金舉牌或戰略投資地產上市公司仍被允許。

??58安居客房產研究院分院院長張波表示，近期監管層做出的種種禁止性規定，主要是源于整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，諸如以明股實債方式進入房地產開發領域，由此產生的隱形風險不容忽視。保險資金對于風險管控要求高，如果大量進入房地產開發領域，并不利于其穩定和安全性。

??當前監管溢出效應對于中小房企而言，破產的風險正在加大。根據人民法院公告網數據顯示，截至2020年11月15日，今年可檢索出437條房產公司的破產文書，其中大部分是中小規模房地產項目公司，而且絕大部分都是布局在三四五線城市。去年破產的房地產公司也達到330家之多。

??“本次政策體現了險資對于房地產投資逐漸趨嚴。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國房地產報記者表示，雖然此次政策主要針對非上市企業做出規定，對于上市房企來說險資仍可以正常投資，但并不意味著險資投資上市企業就不具備風險性，未來行業資金監管或將繼續趨嚴。

??但“有規模優勢的大型上市房企依然能吸引到保險資金的投資。畢竟房地產行業因其兼具期限偏短(一般3年以內)和相對收益率較高的特點，比較契合保險資金的配置需求。”一位險資人士稱。