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??2022年最后一個工作日，北京市第五批次集中供地正式掛牌，共6宗住宅用地上市，全部為預(yù)公告轉(zhuǎn)正地塊，總建設(shè)用地面積21.47萬平方米，總規(guī)劃建筑面積53.18萬平方米，起始總金額122.5億元。

??與前四批供地相比，第五批次土地出讓規(guī)則依舊采取“競價(jià)+競現(xiàn)房面積+搖號”的模式。其中3宗設(shè)定競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，另外3宗達(dá)地價(jià)上限后直接搖號確定競得人。

??第五批次供應(yīng)的地塊中，其中2宗對現(xiàn)房與期房指導(dǎo)價(jià)分別進(jìn)行單獨(dú)設(shè)定。加上四批次的石景山古城地塊，2022年共3宗地塊設(shè)定了期房、現(xiàn)房“雙指導(dǎo)價(jià)”。競現(xiàn)房銷售、雙指導(dǎo)價(jià)成為近階段供地的主流模式。

??從北京2022年集中供地情況來看，住宅供地共發(fā)布五批次，共計(jì)65宗，總土地面積278.4萬平方米，總規(guī)劃建筑面積577.1萬平方米。按照北京2022年供地計(jì)劃住宅商品房用地300公頃的供地下限要求計(jì)算，去年供地計(jì)劃完成率為93%。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)表示，2022年集中供地以多批次供應(yīng)為主，多批次分散供地，降低土拍門檻，保障性住房用地公開供應(yīng)成趨勢。從成交總量來看，房地產(chǎn)市場面預(yù)期邊際改善，但土地市場熱度難有根本性恢復(fù)。市場化運(yùn)作房企拿地有限，城投等地方國資企業(yè)仍將托底拿地，預(yù)計(jì)今年全年成交量較2022年有進(jìn)一步小幅回落。

??多批次“小步快走”

??從供應(yīng)地塊來看，北京五批次地塊分別位于朝陽、石景山、昌平、通州、亦莊、房山6個區(qū)域。空間分布上，中心城區(qū)2宗4公頃，占比33%；平原多點(diǎn)地區(qū)（含副中心）4宗18公頃，占比67%，而且此次仍是采用沿軌道交通沿線布局。

??北京市規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，五批次供地繼續(xù)堅(jiān)持多管齊下保障住房品質(zhì)，設(shè)置競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)以保護(hù)購房者權(quán)益。

??第五批次6宗土地中，僅有亦莊新城0303街區(qū)F1C-1等地塊執(zhí)行“90/70政策”。2022年住宅供地中，截至目前僅有15宗設(shè)定“90/70”限制，占比23%，相較去年比重降低22%。從“90/70”設(shè)限減少也可以看出，未來上市產(chǎn)品將更貼合改善住房需求，同時套內(nèi)“90/70”政策，也使房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)自由度得到提升。

??從供地節(jié)奏來看，北京集中供地節(jié)奏進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，由2021年的“大集中”模式，調(diào)整為“小集中”。2022年供地批次由3批增加至5批，供地量形成“少量多次”的供地節(jié)奏。

??全國來看，不只北京對集中供地進(jìn)行了調(diào)整，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有至少7城已經(jīng)發(fā)布或完成了第五批次集中供地，比如南京、武漢、無錫和長沙等城市。在新的發(fā)展階段，集中供地模式因城施策，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，已成為一種可取路徑。

??東方金誠分析師唐曉琳表示，2021年初土地市場過熱的問題已不復(fù)存在，集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，有能力深度參與集中供地的房企數(shù)量十分有限，因此部分城市調(diào)整集中供地節(jié)奏，是在土地市場低迷期的一種必然選擇。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，2022年以來，多個城市通過增加批次調(diào)整供地節(jié)奏，一方面通過分散土地供應(yīng)時間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力；另一方面，通過增加一批供地，可以在現(xiàn)階段有效補(bǔ)充土地財(cái)政收入。總體來看，2022年增加供地批次的方式對于穩(wěn)定市場還是起到了一定的作用。

??在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，當(dāng)下多個城市都在采用“多次少量”土地供應(yīng)方式，既不會對市場產(chǎn)生過大干擾，又能對開發(fā)商的拿地預(yù)期和購房者市場預(yù)期起到積極的引導(dǎo)作用。“增加供地批次，分散拿地節(jié)奏，也會緩解同區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目扎堆的情況，提升房企對土地價(jià)值的預(yù)判?！?/p>

??2023年首批供地出爐

??在發(fā)布2022年第五批土地出讓信息的同時，北京市規(guī)自委也發(fā)布了2023年首批集中供地的部分?jǐn)M供商品住宅用地清單，共計(jì)17宗土地，涉及9個區(qū)，建設(shè)用地面積74萬平方米，建筑規(guī)模約157萬平方米。其中朝陽、豐臺、石景山、通州、順義、昌平各2宗，大興3宗，經(jīng)開、門頭溝各1宗。

??從環(huán)線位置看，位于四五環(huán)之間4宗，占比24%；位于五六環(huán)之間7宗，占比41%；位于六環(huán)以外的6宗，占比35%。從交通及配套情況看，2023年第一批清單中項(xiàng)目近5成位于軌道站點(diǎn)周邊，近6成位于三城一區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊。

??北京市規(guī)自委表示，2023年將根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公布未來一定時間段內(nèi)擬出讓的商品住宅用地項(xiàng)目清單，讓市場主體全面掌握土地供應(yīng)狀況，為其投資決策預(yù)留充足時間并提供參考。

??也有部分企業(yè)表示，北京同時公布2022年第五批次出讓公告，以及2023年首批次擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單，既讓市場看到了北京充足的土地儲備，穩(wěn)定了市場預(yù)期，也提升企業(yè)獲取信息便利度，讓企業(yè)更早、更全面地掌握土地供應(yīng)信息，為企業(yè)預(yù)留了充足的投資決策時間，可以提前為2023年的購地計(jì)劃謀篇布局，做出理性判斷。