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??“2022年至今，土地市場(chǎng)成交規(guī)模同環(huán)比均大幅下滑，房企拿地意愿仍處低位。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2022年上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為4.1億平方米，較2021年上半年同期下跌55%。與同屬市場(chǎng)低位的2021年下半年相比，各能級(jí)城市土地成交也同樣顯著下跌。

??整體市場(chǎng)熱度在低位徘徊，上半年溢價(jià)率進(jìn)一步下降至4.3%，較2021年下半年也有0.6個(gè)百分點(diǎn)的降幅。

??具體到房企來(lái)看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，170家上市房企中，2021年下半年至今，平均拿地溢價(jià)率超過(guò)10%的有24家，百?gòu)?qiáng)房企占16家。

??其中有不少企業(yè)平均拿地溢價(jià)率被抬高的原因是受長(zhǎng)三角市場(chǎng)土拍熱度回升影響。”

??上半年結(jié)束之前，2022年首輪集中土拍迎來(lái)收官。從結(jié)果來(lái)看，22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首批，競(jìng)拍熱度也仍處于低熱狀態(tài)。

??從溢價(jià)率來(lái)看，22城平均溢價(jià)率為3.9%，有16個(gè)城市的首拍溢價(jià)率不到5%。僅深圳和合肥溢價(jià)率超過(guò)10%，分別為15%和11.2%。

??雖然2022年上半年行業(yè)融資、需求側(cè)利好政策頻出，但是鑒于銷售端表現(xiàn)仍未真正好轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略仍以保守審慎，財(cái)務(wù)指標(biāo)不觸線、現(xiàn)金流安全為先。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，50強(qiáng)房企中仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重點(diǎn)22城，50強(qiáng)房企中未拿地比例過(guò)半數(shù)。

??在土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，諸多百?gòu)?qiáng)房企“有心無(wú)力”的同時(shí)，仍有部分房企在拿地?cái)U(kuò)張。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，170家上市房企中，有4家房企在2022年首輪集中土拍中平均拿地溢價(jià)率超10%，分別為金地商置、華潤(rùn)置地、合肥城建以及萬(wàn)科集團(tuán)。

??其中，華潤(rùn)共拿了4幅地塊，平均溢價(jià)率11.43%，其中有2幅為深圳純宅地；萬(wàn)科共拿了6塊，平均溢價(jià)率13.39%，基本上都是首輪集中拍地中較為熱點(diǎn)城市，如杭州、深圳、寧波、南京。

??自2021年初出臺(tái)22城集中拍地政策以來(lái)，整個(gè)土地市場(chǎng)的格局變已發(fā)生改變。政策的初衷是“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”，然而2021年首輪集中拍地出現(xiàn)了部分城市熱度過(guò)高的情況，如重慶、深圳、廈門、杭州等，其中重慶、廈門樓板價(jià)漲幅均超45%。在22城集中拍地的熱度帶領(lǐng)下，不少非集中拍地城市也出現(xiàn)了地價(jià)的上漲。

??2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境明顯收緊，同時(shí)7月末以來(lái)22個(gè)集中供地城市為代表的重點(diǎn)城市紛紛調(diào)整了供地規(guī)則，尤其加強(qiáng)了對(duì)房企購(gòu)地資金和競(jìng)拍資格的審查。在此影響下，房企拿地積極性明顯受挫，直至今日，整體土拍熱度仍在低位。

??因此，從土拍市場(chǎng)來(lái)看，2021年上半年至下半年整體市場(chǎng)可以用“集體跳水”來(lái)形容。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，170家上市房企中，若把2021年上半年的高熱市場(chǎng)涵蓋在內(nèi)，企業(yè)拿地平均溢價(jià)率高于10%的數(shù)量高達(dá)79個(gè)，占上市房企總數(shù)的46.47%。

??若剔除2021年上半年部分，2021年下半年至今一年的時(shí)間里，上市房企中拿地平均溢價(jià)率高于10%的數(shù)量縮減至24家，約占上市房企總數(shù)的14.12%。

??若僅從2022年上半年來(lái)看，企業(yè)拿地平均溢價(jià)率高于10%的數(shù)量為7家。

??具體到企業(yè)來(lái)看，2021年下半年至今上市房企中大悅城拿地溢價(jià)率最高，達(dá)30.55%，也是24個(gè)企業(yè)中唯一一個(gè)溢價(jià)率高于30%的企業(yè)，這主要是由于2021年7月大悅城在西安拿下的4幅高溢價(jià)地塊造成的。

??進(jìn)一步分析上市房企中拿地平均溢價(jià)率高于10%的企業(yè)發(fā)現(xiàn)，有不少企業(yè)拿地溢價(jià)率被抬高的原因是受長(zhǎng)三角市場(chǎng)土拍熱度回升影響，尤其是部分長(zhǎng)期重倉(cāng)長(zhǎng)三角的企業(yè)。

??疫情之下，樓市表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的長(zhǎng)三角區(qū)域成為房企布局的重點(diǎn)區(qū)域，不少頭部房企重倉(cāng)長(zhǎng)三角。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企投資金額分布中長(zhǎng)三角占比超40%，為各城市大區(qū)中最高。

??如萬(wàn)科在長(zhǎng)三角41個(gè)城市的總貨值超過(guò)5000億，領(lǐng)先其它房企。寶龍、世茂、新城等房企也是重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角區(qū)域的代表。

??這些房企也是拿地溢價(jià)率超10%的企業(yè)之一。

??從他們?cè)陂L(zhǎng)三角總土儲(chǔ)分布情況來(lái)看，新城城市布局?jǐn)?shù)量超35個(gè)，萬(wàn)科布局超過(guò)25個(gè)。

??從省份來(lái)看，杭州、徐州和南京是萬(wàn)科在長(zhǎng)三角最重倉(cāng)的三個(gè)城市，總土儲(chǔ)建面均超過(guò)200萬(wàn)平方米，上海、蘇州、寧波和南通土儲(chǔ)建面也都超過(guò)150萬(wàn)平方米。

??這些熱點(diǎn)城市土儲(chǔ)也在一定程度上抬高了平均拿地溢價(jià)率。

??目前來(lái)看，在疫情多點(diǎn)散發(fā)的影響下，正處于復(fù)蘇期的市場(chǎng)再受重創(chuàng)，樓市銷售普遍承壓，導(dǎo)致房企流動(dòng)性壓力進(jìn)一步趨緊，在此影響下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模較去年同期大幅走低。

??尤其是三四線城市，由于當(dāng)前樓市銷售仍未真正回暖，流動(dòng)性壓力影響下房企拿地更偏向安全邊際更高的核心優(yōu)質(zhì)地塊。

??由于當(dāng)前多數(shù)城市的樓市仍在筑底期，企業(yè)拿地信心有待修復(fù)，預(yù)計(jì)三季度土地市場(chǎng)將延續(xù)低熱運(yùn)行。

??從目前仍在積極擴(kuò)張和溢價(jià)拿地的企業(yè)來(lái)看，其中有不少為財(cái)務(wù)長(zhǎng)期較為穩(wěn)健的企業(yè)，在目前整體土地市場(chǎng)趨冷的情況下，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，也有利于后續(xù)推盤銷售。

??在這些房企的城市選擇上，聚焦高能級(jí)、聚焦核心城市的投資策略仍將延續(xù)。

??2022年集中拍地至今，已有不少城市下調(diào)了地塊起拍價(jià)，如北京、廈門、重慶等，尤其是“回爐”地塊，再次掛牌底價(jià)均有所下調(diào)。因此對(duì)于不少看似溢價(jià)較高的地塊而言，實(shí)際地價(jià)并不高。

??如合肥首批集中供地溢價(jià)率達(dá)11.2%，僅次于深圳，但其在掛牌前便已下調(diào)了起拍價(jià)，不少地塊成交后房?jī)r(jià)地價(jià)差仍然過(guò)萬(wàn)。因此還需根據(jù)具體地塊具體分析。

??在目前整體市場(chǎng)信心不足的環(huán)境下，部分企業(yè)已選擇“躺平”，也仍有部分企業(yè)保持拿地?cái)U(kuò)張。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“人、地、錢”的依賴度極高，土儲(chǔ)規(guī)模極大程度決定了未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)隽浚谑袌?chǎng)冷淡期補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，也不失為一種選擇。