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??2022年以來，房企融資環(huán)境得到適度改善。

??如5月監(jiān)管層釋放重要信號支持民企融資，部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債引入包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護工具。8月16日增信支持再升級，監(jiān)管部門指示中債信用增進公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。

??但近期出臺政策對應(yīng)標的企業(yè)僅為別個優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。

??此外隨著2022年的疫情及斷供等事件影響，銷售市場持續(xù)疲軟。在外部融資渠道不暢，內(nèi)部銷售回款乏力的雙重影響下，2022年前8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.0%至100817億元。前三季度100家典型房企的融資量同比下降50%。

??對于多數(shù)房企而言，2023年仍有多輪債務(wù)到期高峰，償債壓力依舊較大。

??2022年3月起，在新一輪疫情、房企信用風險持續(xù)發(fā)酵等因素影響下，各部委頻繁發(fā)聲，重點以支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；強調(diào)金融機構(gòu)要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”；加大并購債券融資支持力度等。

??2022年5月16日監(jiān)管層釋放重要信號支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券；同時創(chuàng)設(shè)機構(gòu)還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護工具。

??此后消息稱，新城、旭輝也加入優(yōu)質(zhì)民企名單中，其中新城月內(nèi)相應(yīng)發(fā)行了10億中票，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。

??8月16日，增信支持再度升級。監(jiān)管部門指示中債信用增進對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。

??但值得注意的是，這些政策對應(yīng)標的企業(yè)僅為別個優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模相對有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。

??2022年前三季度房企的到位資金壓力依然較大。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2022年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2022年前8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為100817億元，同比下降25.0%，與前7月的25.4%相比略有收窄，但整體規(guī)模依然處于歷史較低水平。

??其中，國內(nèi)貸款（包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等）為12280億元，同比下降27.4%；包含公開市場發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前8月同比下降9.4%至3745億元，降幅較前7月擴大4.1 pct。

??由此可見，房企的外部融資端仍處于冰凍狀態(tài)，且銷售端的持續(xù)疲軟，造成了房企的到位資金壓力依舊較大。

??當前房企融資難的問題仍然突出。2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環(huán)比下降31%，融資額創(chuàng)2019年以來的最低水平。

??從單月融資情況來看，各月融資量均出現(xiàn)不同程度的同比下降，其中有5個月（1月、2月、6月、7月及8月）下降幅度超50%。

??2022年前兩月，由于整體融資環(huán)境仍處于一個審慎維穩(wěn)的狀態(tài)，較大程度壓抑了房企的融資需求。然而隨著3月開始融資政策適度糾偏，支持房企合理融資需求，3至5月的融資規(guī)模同比下降幅度有所控制。而9月由于增信支持升級，多家民企如美的、新城、碧桂園等發(fā)行了中債信用增進擔保的中期票據(jù)，同樣下降幅度有所控制。整體來看，2022年歷月融資規(guī)模處于歷史低位。

??環(huán)比來看，2022年1月及3月的融資規(guī)模在歷月中處于較高水平，其中1月的融資額達到了966億元，為歷月最高，主要在于每年年初是企業(yè)的到期高峰，疊加年初機構(gòu)額度相對寬松，導(dǎo)致融資量較大。此外3月由于六部委就房地產(chǎn)風險問題密集發(fā)聲，融資環(huán)境適合改善，有較多國企、央企于該月境內(nèi)發(fā)債，推高了3月的融資總量。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，2022前三季度的新增債券類融資成本4.09%，較2021年全年下降1.26個百分點，其中境外債券融資成本高達7.85%，較2021年全年抬升0.73個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.38%，較2021年全年下降0.69個百分點。

??融資成本的下降，一方面由于2022前三季度境內(nèi)發(fā)債占比從2021年的58%上升至84%，而企業(yè)境內(nèi)發(fā)債成本一般低于境外發(fā)債，故結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致融資成本下降；另外，由于融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債持續(xù)分化，債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中，進一步拉低了企業(yè)的發(fā)債成本。

??融資成本看似降低，實則是融資優(yōu)勢在向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，大多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

??從企業(yè)債券發(fā)行來看，2022年前三季度企業(yè)發(fā)債金額3072億元，同比下降44%，不足2021年全年的50%。其中，境內(nèi)發(fā)債2584億元，同比下降14%;而境外發(fā)債同比大幅下降80%到488億元，占比同比下降了29個百分點至16%。

??從單月來看，境外發(fā)債規(guī)模歷月均呈現(xiàn)同比大幅下滑，而境內(nèi)發(fā)債則于2022年5月呈現(xiàn)了難得的45%同比上升。

??2022年5月，多家優(yōu)質(zhì)民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，從而結(jié)束了歷月境內(nèi)發(fā)債同比下滑的趨勢。此外9月由于增信支持升級，多家民企如美的、新城、碧桂園等發(fā)行了中債信用增進擔保的中期票據(jù)，同比上升了30%。

??目前來看，由于增信支持對標房企僅為少數(shù)，且規(guī)模相對有限，未來境內(nèi)發(fā)債規(guī)模能否持續(xù)回升，仍然有待進一步觀察。

??累計來看，2022前三季度國企、央企的發(fā)債量為2098億元，同比下滑了7.85%。央企華潤、保利、中海發(fā)債規(guī)模均超150億，其中華潤更是超過了兩百億。

??民營企業(yè)發(fā)債量為974億元，同比大幅下降69.61%。發(fā)債房企主要集中于優(yōu)質(zhì)白名單房企，如萬科、碧桂園、正榮、美的、龍湖的發(fā)債規(guī)模都超過了50億。

??在此背景下，國企央企的發(fā)債占總量占比較2021年的46%大幅上漲22個pct至68%。發(fā)債規(guī)模上的較大差距，主要是由于規(guī)模國企央企歷來財務(wù)較為穩(wěn)健，同時具有天然的信用背景優(yōu)勢，受到融資政策影響較小。

??從成本上來看，國企央企2022前三季度的融資成本為3.23%，而民營企業(yè)則達到5.95%，兩者之間的差距達到2.72個百分點，未來在行業(yè)集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本預(yù)計將持續(xù)分化，更多的低息債降持續(xù)流向優(yōu)質(zhì)房企。

??2022年以來已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，而當前仍有部分房企存在流動性問題，此外部分房企已成功債務(wù)展期，緩解了燃眉之急，但債務(wù)展期只為爭取時間，并不能根本上解決問題，1-2年內(nèi)壓力仍然較大。

??若未來銷售市場遲遲未能恢復(fù)，這類房企的風險也將再次爆發(fā)。

??2022前三季度房企債券到期規(guī)模為5146億元，而發(fā)行規(guī)模僅為3072億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模68%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

??值得注意的是，2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務(wù)壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，預(yù)計債務(wù)違約現(xiàn)象仍將持續(xù)增加。

??展望2022年第四季度及未來，我們認為未來融資政策以保交樓、保交付為宗旨，并繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能為主。

??一方面，政策將繼續(xù)適度改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度；同時對經(jīng)營暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

??另一方面，金融機構(gòu)將對優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持；同時也將區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，支持優(yōu)質(zhì)項目融資及收并購，幫助行業(yè)加速出清。

??從房企層面來看，雖然2022年已出現(xiàn)一定的融資政策利好，但政策覆蓋面有限，信號意義仍大于實際拉動作用。在當前行業(yè)風險仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決，償債壓力依然較大。

??對于大多數(shù)房企而言，等待救助的同時也要積極自救。未來可不斷加強銷售回款，釋放受限制現(xiàn)金比例；尋求合作方，處置資產(chǎn)；債務(wù)置換，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)；精簡組織構(gòu)架，提升運營效率，減少費用支出等。