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??2022年開年，房企融資吹來了一陣暖風。

??碧桂園、萬科、融創、龍湖、建發、綠城、招商蛇口等房企紛紛開啟融資計劃，主要以境內債為主，不限于中票、ABS、小公募、超短期融資券等品類。

??實際上，從去年12月份起，政府端積極釋放金融利好信號，降準、降息、啟動并購貸加快房企風險出清等一系列穩步化解房地產“灰犀牛”風險的政策相繼落地，國內融資環境得到適度調節，國企、央企以及部分優質民企融資獲得改善。但與去年同期相比，1月房企融資規模仍下降明顯。

??據中指研究院監測，2022年1月房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降；行業平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點。

??某房企證券中心相關人士在接受中國房地產報記者采訪時表示，并沒有感到開年行業融資出現明顯放松跡象，這一輪融資發行主體明顯分化，民企在列的并不多，“2022年首季度我們還是很緊張，面對洶涌而至的到期債務現在就是通過各種辦法努力‘活下去’，最好的結果是熬出頭兒看到行業曙光。”

??從融資結構來看，1月信用債規模占比37.8%，海外債占比12.1%，信托融資占比13.7%，ABS融資占比36.4%。

??據中國房地產報記者統計發現，開年的這一輪融資潮從融資成本與周期來看，境內外債平均票面利率一下一上，但整體發行期限普遍縮短。募集資金多用于“借新還舊”及補充營運資金，但新的融資目的已開始顯現，收并購類融資逐漸成為優質房企新融資渠道。

??融資未全面開閘，并購貸或成新“主角”

??雖仍處寒冬，但開年融資還是慣例，這一輪并購票據成為了“主角”。

??1月27日，萬科發行30億元中期票據，擬用于商品房項目建設，發行利率2.95%，這是2022年首單房企項目建設中期票據。

??同時，首批由房企發行的專門用于并購項目的融資動作也新鮮出爐。1月25日，華潤置地與招商銀行簽署《并購融資戰略合作協議》，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度。

??招商蛇口則是并購票據的“吃螃蟹者”。1月12日，招商蛇口發行了今年首筆并購類票據，首期發行額為25.8億元。

??1月26日，據上海清算所消息，建發地產在銀行間市場發行并購中期票據，總規模10億元中有4.6億元用于并購兩個標的房地產項目公司股權。

??植信投資研究院資深研究員馬泓接受中國房地產報記者采訪時表示，受政策鼓勵銀行開展針對優質房企的并購貸款業務以及加大對優質房企債券融資的支持力度這些因素推動，不少有實力的房企紛紛舉債，以并購的形式參與部分房地產項目，使得外界整體對房地產行業較為悲觀的態度有所修正。

??2月3日，有媒體報道稱，浦發銀行、招商銀行、廣發銀行等多家銀行表態將提供房地產并購融資支持，方式包括并購主題債券、并購貸、并購基金、資產證券化等，預計提供并購融資支持超300億元。

??多位房地產觀察人士向記者表示，由于并購貸不計入“三道紅線”融資限制，將促使部分優質房企加大收購力度，也有地方政府部門為收并購出險房企項目“牽線搭橋”。但目前國企央企及優質民企通過債券市場及銀行取得并購融資款項比較有限，并購類貸款的關鍵還是風險和收益。

??值得關注的是，從歷史融資路徑來看，1月份原本是海外債集中發行的月份，但2022年1月海外債融資不足百億元。

??公開發行的海外債方面，綠城中國擬發行4億美元增信債券，利率最低為2.3%；上坤地產合并兩筆票據后總額1.45億美元的利率為13.5%；碧桂園單筆融資規模最大，為39億港元的4.95%有抵押擔保可換股債。旭輝于1月3日宣布額外發行1.5億美元2026年到期優先票據。

??馬泓認為，房地產行業信心和預期出現了階段性回暖。資質相對優良的房企，更容易獲得融資的機會，從比例上看央企、國企和城投公司發債的占比相對較高，民企參與的比例相對較低。1月內地房企信用債發行325億元，較去年同期減少485億元，約60%；中資美元債凈融資為22.85億美元，較去年同期減少近90億美元。這意味著，盡管宏觀住房金融政策環境逐漸轉為呵護姿態，但想要完全傳導至房企尚需時日，全年融資規模總量較去年有進一步較大規模的改善仍有難度。

??蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶金表示，1月以來地產融資政策有所放松，但預期提升仍需時間，先期開啟融資的大多為頭部房企，這些房企成為弱預期和“資產荒”雙重因素影響下的受益者。從融資規模數據尤其是同比增速看，房企發債熱潮中，反映了當前地產融資和投資兩端環境在短期中的冷清，當前融資環境仍處于收緊狀態，未來在邊際上的改善是可期的。從融資渠道看，個別房企的信用風險事件對境內外房企債券投資熱情的打擊影響還在持續，市場信心未能全面修復。

??政策暖風頻吹，償債壓力猶存

??去年以來，邊償債邊“降檔”已成房企固定動作。2022年，房企面臨的主要壓力還是來自到期債務與融資之間的巨額缺口。

??貝殼研究院監測數據也顯示，今年房企到期債券總額約為9603億元，其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億元。僅看1月份，境內外債券融資到期債務規模約1051億元，雖較去年同期減少27.3%，但環比去年12月大幅增加79.4%。以此計算，1月行業到期債務凈額570億元。

??為此，各家房企也在積極行動。

??除優質房企開啟融資計劃外，部分房企也在爭取到期海外債的妥善處理。碧桂園、新城控股、綠城、中梁控股、金輝控股、旭輝控股、龍光等房企紛紛提前回購債券，對外釋放來自企業的積極信號，避免持續受到其他企業債務壓力帶來的波動影響。同時，富力、榮盛、大發、禹洲、祥生、上坤等多家房企在原有存量債務基礎上實現美元債交換要約，在債券到期前成功展期。恒大、奧園、佳兆業、花樣年等房企也都已明確提出“保交付”目標。

??陶金認為，未來房地產行業融資環境較2021年下半年會有所改善，銀行貸款應該是首先放寬的領域，隨著房企現金流和信用條件改善，債券市場融資熱度也會回升，這需要房地產需求端調控政策的放松來進行配合。不過，未來房企融資環境也很難比2021年上半年更好，房住不炒、因城施策背景下的三線四擋和房貸集中度無形中設置了杠桿的上限，盡管允許短暫的“鼓包”，但長期的貸款天花板仍然存在。由此看，2022年房企融資規模較去年增加的空間是有限的。

??業內人士認為，從1月數據來看，國企發債規模占比有所降低，由去年12月的70.8%下降至50.1%，且部分資金為收并購所用。有流動性壓力的民企仍處于融資劣勢，現階段解決流動性的方法主要依賴債務置換展期、資產處置等。

??顯然，房企的融資閥門還未有明顯的打開跡象。但進入新的一年，政策端暖風頻吹。

??1月17日，央行同步下調了中期借貸便利操作（MLF）和公開市場操作逆回購利率各10個BP。在1月18日舉行的國新辦新聞發布會上，央行提及整體貨幣政策將繼續維持寬松，并提到房地產調控將強化因城施策、強化穩預期，有進一步放松可能性。央行副行長劉國強進表示：“充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方。”

??1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較此前下降5個基點。

??2月8日，央行和銀保監會發布通知明確銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

??浙商證券認為，房地產行業供需兩端信貸改善仍在推進，且力度和節奏逐步加大和加快，行業銷售、購地、融資有望加速回歸常態，行業基本面底部逐步構建。短期房地產資金面持續放松，直至行業逐步化解風險，政策的定力較強。行業出險后長期模式的搭建不可避免，綜合房企長期競爭潛力不言而喻。

??馬泓認為，房地產行業總體預期偏悲觀的態勢還未得到根本性扭轉，需要對房企財務風險和償債壓力保持高度關注。建議對資質優良的房企適當增加直接金融支持，包括債券融資、信托融資、股權融資、資產證券化等方式；建議根據市場變化，靈活調整“三道紅線”指標管理，采取更為靈活的動態監管，定期對指標做出合理調整，并可以考慮針對不同信用資質的房企采取不同的監管容忍度，形成激勵效應，有利于企業主動優化債務結構。

??上海申銀萬國證券研究所認為，從舊周期框架看，央行連續發聲強調維穩房地產、防控金融風險，中央政治局會議和中央經濟工作會議定調支持合理住房需求，政府維穩暖意已現；從新周期框架來看，在行業資金困境和供給端調控深化的雙重作用下，行業出清加速競爭減少，推動行業從以往內卷式集中度提升向格局優化的集中度提升躍遷。