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??2020年的最后一天，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

??《通知》要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（不含境外分行）的房地產(chǎn)貸款占比以及個(gè)人住房貸款占比要滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這是繼2020年8月20日“三條紅線”出臺(tái)后，又一針對(duì)房地產(chǎn)融資的政策，在剛剛過(guò)去的2021“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上，我曾說(shuō)過(guò)：“2020年全年與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策一直在持續(xù)的收緊，哪怕是在疫情最嚴(yán)重的上半年也沒(méi)有在任何一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合說(shuō)過(guò)要給房地產(chǎn)金融助力，一直到8月20日，這是所有地產(chǎn)人應(yīng)該記住的日子，‘三條紅線’的相關(guān)政策給整個(gè)行業(yè)特別是給房地產(chǎn)金融行業(yè)理清了未來(lái)的政策脈絡(luò)和思路。”

??在當(dāng)時(shí)我給出的十大預(yù)測(cè)中，提到未來(lái)金融政策還將趨緊，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)在全年金融政策持續(xù)收緊的2020年的最后一天推出《房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗(yàn)證了我對(duì)金融政策趨緊的預(yù)測(cè)，未來(lái)房企整體融資環(huán)境依舊偏緊的主基調(diào)不變。

??01

??大部分銀行金融機(jī)構(gòu)符合管理要求

??從近期發(fā)布的《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》的具體要求來(lái)看，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按類(lèi)型分檔，其房地產(chǎn)貸款占比上限各檔不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個(gè)人住房貸款占比上限各檔不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

??截止至2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的，按超出的百分點(diǎn)給與不同的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期，分別為超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，過(guò)渡期2年，超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過(guò)渡期4年，房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期分別設(shè)置。

??對(duì)此，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的答記者問(wèn)時(shí)表示這一房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要的目的是提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??據(jù)了解，目前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，而對(duì)于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，通過(guò)延長(zhǎng)過(guò)渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施。

??02

??企業(yè)降負(fù)債、居民穩(wěn)杠桿

??據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)的《2020年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額169.37萬(wàn)億元，其中人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款占比約28.83%，低于“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”中“第一檔：中資大型銀行”40%占比上限，略高于“第二檔：中資中型銀行”27.5%占比上限。

??從近5年房地產(chǎn)貸款占比情況走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，相對(duì)充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的比重持續(xù)提升，并有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

??截至2020年三季度，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)48.8萬(wàn)億元，較2015年凈增長(zhǎng)132%，占各項(xiàng)貸款余額的比重多達(dá)28.8%，較2015年提升6.4個(gè)百分點(diǎn)。

??從走勢(shì)來(lái)看，受2020年房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策持續(xù)收緊影響，2020年前三季度房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)較2019年有所回落，未來(lái)這一指標(biāo)或?qū)⒗^續(xù)下降。

??從個(gè)人住房貸款占比來(lái)看，2020年三季度末，個(gè)人住房貸款余額33.59萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款占比約19.83%，低于“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”中“第一檔：中資大型銀行”、“第二檔：中資中型銀行”32.5%及20%占比上限。

??然而，從近5年總體趨勢(shì)上看，2016年以來(lái)，居民持續(xù)加杠桿購(gòu)房，致使杠桿率高企，個(gè)人住房貸款占比也呈逐年走高態(tài)勢(shì)，截至2020年三季度，個(gè)人住房貸款余額多達(dá)33.7萬(wàn)億元，較2015年凈增長(zhǎng)157%。

??若結(jié)合居民杠桿率與債務(wù)收入比來(lái)看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)收入比升至55%，較2015年增加24.5個(gè)百分點(diǎn)。而在疫情陰霾下，居民收入預(yù)期大概率將有所下滑，償債能力進(jìn)一步減弱，由此看來(lái)現(xiàn)階段有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線仍是重中之重。

??03

??未來(lái)房企整體融資環(huán)境依舊偏緊

??2020年，房地產(chǎn)政策層面前松后緊，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，落實(shí)城市主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬(wàn)億元，并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。

??但下半年央行設(shè)置“三道紅線”分檔設(shè)定房企有息負(fù)債的增速閾值，并壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。時(shí)值年末最后一天中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)杠桿乃至去杠桿的強(qiáng)調(diào)和加強(qiáng)。

??聯(lián)系到郭樹(shù)清發(fā)文強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。我們認(rèn)為未來(lái)房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨。

??需要注意的是，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的答記者問(wèn)時(shí)同時(shí)表示要“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。

??“十四五”規(guī)劃也已定調(diào)：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費(fèi)和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

??我在2021“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上說(shuō)過(guò)“房地產(chǎn)是中國(guó)最大的金融業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)”。因此，我認(rèn)為政策基本面依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化并落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

??同時(shí)，《房地產(chǎn)貸款集中度管理要求》的發(fā)布，也進(jìn)一步驗(yàn)證了我對(duì)行業(yè)步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代新邏輯的驗(yàn)證，過(guò)去若干年，房企高歌猛進(jìn)，資金帶來(lái)了巨大的動(dòng)力，時(shí)至今日，在“三條紅線”和“央行房貸新規(guī)”的要求下，資金被限制，由于沒(méi)有更多的資金進(jìn)入，整個(gè)行業(yè)再往上走的動(dòng)力被大大削弱，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的主體是房企，缺乏資金的支持，會(huì)使得企業(yè)動(dòng)能不足，從而使得行業(yè)動(dòng)能不足，就將步入無(wú)增長(zhǎng)的時(shí)代，這也是2020年的最后一天，我所講到的最核心最關(guān)鍵的問(wèn)題。