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??中房網(wǎng)訊 隨著今年國內融資渠道不斷收緊，房企被迫選擇海外發(fā)債進行融資。

??尤其7月份，海外融資規(guī)模井噴，海外發(fā)債利率整體飆升，成本高企。為了防范金融風險和利率的不確定性，管理層出手對房地產海外融資進行收緊，穩(wěn)定房地產銷售預期和防范海外發(fā)債風險。

??境外發(fā)債收緊

??根據(jù)國家發(fā)改委7月12日發(fā)布的關于對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

??發(fā)改委通知中還要求，房地產企業(yè)應制定發(fā)行外債總體計劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產負債結構等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

　　事實上，早在去年6月，國家發(fā)改委有關負責人就曾表示，要引導房地產企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業(yè)外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

??而此次發(fā)文則意味著有關房地產企業(yè)境外發(fā)債的監(jiān)管再度收緊。有分析認為，未來可以進行境外發(fā)債的房企必須滿足“存在一年內到期的中長期境外債”這一要求，因此對其他房企而言，海外發(fā)債的渠道被關閉。

??對此，中信建投首席房地產分析師陳慎認為，“此次融資政策更多體現(xiàn)為結構化調控和窗口指導，而不是‘一刀切’收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩(wěn)房地產市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經(jīng)營風險。”

??年內境外融資破3000億元

??根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，今年上半年，中國房地產企業(yè)累計在境外新發(fā)和增發(fā)美元高息票據(jù)約385億美元，同比增長28%，超過2017年全年發(fā)行額，相當于2018年全年發(fā)行額的八成，而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞訊房地產信托融資將收緊后的一周里，又有約15家房地產企業(yè)火速在離岸市場發(fā)行了總計約50億美元的外債以備糧草。

??由此，截至7月7日，中國房企累計境外融資已超過435億美元，約為2990億元人民幣。加上近兩周碧桂園、中國金茂等房企發(fā)布的美元債融資計劃，這意味著年內中國房企境外融資已超過3000億元人民幣。

??“過去兩年，房企擴張較快，借了不少規(guī)模較大的債，由于受借款和還款周期的影響，很多房企今年的資金兌付壓力都比較大。”同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，鑒于資金鏈壓力，過去杠桿率比較高的房企可能出現(xiàn)資金鏈緊張的情況，下半年房企之間的并購案將會隨之增加。

??哪些房企目前還可以進行海外發(fā)債？

??雖然年內境外融資額達3000億元，但按照政策規(guī)定，未來將僅有存在一年內到期海外債的企業(yè)可以進行境外發(fā)債。如果自政策出臺日起算，目前房企可再發(fā)行海外債不足千億元。

??值得注意的是，2019年上半年部分企業(yè)發(fā)行的境外債有不少是用于償還近期到期的債券，也就意味著未來短時間內，房企可發(fā)行的境外債券規(guī)模可能更小。

　　據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，95家房企一年內到期的中長期海外債共有53筆，折合人民幣約為982億元，覆蓋有33家房企。近一年內到期的海外債中，綠地控股以6筆境外債合計約108億元人民幣到期額位居首位，此外，還有佳兆業(yè)、世茂、旭輝、合景泰富、遠洋、萬科6家房企到期規(guī)模達到40億及以上。

??此外，截至上半年，95家房企中還有33家房企自2012年以來未發(fā)行過海外債，比如東原地產、奧山集團、光明地產等企業(yè)，也就意味著這些企業(yè)未來將不會有機會發(fā)行海外債，在發(fā)改委778號通知一出，企業(yè)就被切斷了進行海外發(fā)債的資格。

??可以預見的是，此次新規(guī)之后，年內房企的融資壓力將進一步加大。與此同時，高利率成本發(fā)行海外債的房企，也不能再利用低成本債券進行置換，房企的融資成本或將進一步走高。

??中房研協(xié)測評研究中心分析認為，隨著海外債集中進入償還期，在房企國內外融資渠道收緊、融資成本高的情況下，房企負債壓力高企。對于大型房企來說，主要融資來源于銀行貸款，相對還款壓力較小。而對于依賴境外債券融資且境外債券占公司總融資規(guī)模較大的企業(yè)，在海外發(fā)債利率整體飆升的背景下，面臨償還壓力較大。預計下半年，房企的工作重心將轉向降杠桿和加快資金回籠。

??來源：中房網(wǎng)綜合整理