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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）今年以來(lái)，房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，多個(gè)金融主管部門(mén)也紛紛表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)融資的支持。

??11月21日，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在金融街論壇年會(huì)上曾表示，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資。

??11月22日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

??隨著管理層的相繼表態(tài)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為房企股權(quán)融資方面或?qū)⒂兴蓜?dòng)。

??11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)。

??證監(jiān)會(huì)方面表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。

??對(duì)此，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

??股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施公布

??根據(jù)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站信息顯示，本次調(diào)整優(yōu)化的5項(xiàng)措施如下：

??1.恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；2.恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；3.調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；4.進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；5.積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

??從上述信息來(lái)看，暫停了10余年的房企再融資，終于恢復(fù)了。

??根據(jù)措施，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務(wù)過(guò)大下的關(guān)鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來(lái)積壓的債務(wù)問(wèn)題。

??《丁祖昱評(píng)樓市》指出，并購(gòu)重組恢復(fù)之后，對(duì)于想要在A股上市的房企來(lái)說(shuō)，借殼上市成可能。對(duì)于那些“爆雷”企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)重組，理清債務(wù)關(guān)系；對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企而言，則增加了收購(gòu)或者控股其他企業(yè)的機(jī)會(huì)，有利于目前整體行業(yè)出清。

??措施提出，允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

??對(duì)于恢復(fù)再融資，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此類資金的投入方向明確，即主要是用于保交樓、補(bǔ)充流動(dòng)性資金、償還債務(wù)。這三個(gè)工作是今年困擾房企的“三座大山”。過(guò)去有信貸、債券融資和專項(xiàng)資金做支持，而當(dāng)前再融資政策可以為此類房企增加新的資金來(lái)源。

??措施明確，與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次政策實(shí)際上為房企到港股市場(chǎng)上市，以及既有上市房企進(jìn)行再融資開(kāi)辟了新窗口。在目前內(nèi)地融資政策放松的情況下，對(duì)于此類房企后續(xù)上市，勢(shì)必會(huì)有更大的政策支持，也體現(xiàn)了港交所等資本市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)地房企的支持。

??此外，措施還提出，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。同時(shí)，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

??一方面，政策旨在通過(guò)REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新，有助于促進(jìn)房企不良資產(chǎn)的盤(pán)活，同時(shí)也與當(dāng)前保障性租賃住房的政策方向掛鉤。另一方面，通過(guò)發(fā)揮私募股權(quán)投資基金的作用，對(duì)于更快更好化解房企債務(wù)問(wèn)題、促進(jìn)房企資金狀況快速改善等具有積極的作用。

??金融“組合拳”頻出

??最近幾年，針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)，特別是民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)融資難等問(wèn)題，金融主管部門(mén)頻頻出臺(tái)“組合拳”提振市場(chǎng)信心。

??今年以來(lái)，更是通過(guò)“三支箭”的組合，持續(xù)為包括民營(yíng)房企在內(nèi)的企業(yè)打通融資的最后環(huán)節(jié)。

??從“第一支箭”信貸投放方面看，近日國(guó)有大行紛紛與優(yōu)質(zhì)房企簽訂合作協(xié)議。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月24日晚間，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲(chǔ)六大國(guó)有銀行與17家房企達(dá)成合作協(xié)議。從公開(kāi)披露的信息來(lái)看，意向性授信額度合計(jì)約12750億元。

??“第二支箭”債券融資方面，交易商協(xié)會(huì)此前發(fā)文，由人民銀行再貸款提供2500億元資金支持。從其官網(wǎng)公布的消息看，目前已受理龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股、萬(wàn)科和金地儲(chǔ)架式發(fā)債申請(qǐng)，分別為200億元、150億元、150億元、280億元和150億元，合計(jì)930億元。此外，中債增進(jìn)公司已收到近百家民營(yíng)房企增信業(yè)務(wù)意向。

??隨著“第三支箭”股權(quán)融資的措施，對(duì)于未來(lái)更好的推進(jìn)融資工作、優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)都具有積極的作用。

??對(duì)此，中金公司認(rèn)為，房企股權(quán)融資政策優(yōu)化調(diào)整是里程碑式進(jìn)展。政策意圖旨在盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??當(dāng)前行業(yè)供需兩側(cè)政策已全面轉(zhuǎn)向支持與呵護(hù)，供給側(cè)從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權(quán)融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動(dòng)性整體優(yōu)化，對(duì)于短期提振市場(chǎng)信心和中長(zhǎng)期促進(jìn)基本面企穩(wěn)均有助益。

??中金公司預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)將延續(xù)“政策落地-信用恢復(fù)-預(yù)期扭轉(zhuǎn)-銷售回升”的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，2023年基本面指標(biāo)或整體表現(xiàn)穩(wěn)健，上市房企有望多維度持續(xù)受益。