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??支持民營企業發債融資“接力賽”，“龍湖們”起跑后，“萬科們”準備接棒。

??11月22日，中國銀行間市場交易商協會網站消息顯示，萬科近日向交易商協會表達了280億元儲架式注冊發行意向，待履行內部股東大會決策程序后正式報送。

??所謂儲架式發行，是指發行人可就擬定發行的證券預先公開招募書，但不用立即發行有關證券，可以把公開招募書“儲”于“架”上，在指定期間內才正式發行證券。

??對于這筆融資，萬科此前已經做好準備。11月21日晚間，萬科發布公告稱，萬科董事會同意向股東大會申請授權公司，新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具的授權，授權有效期達3年。

??據了解，在股東大會授權通過后，萬科500億元直接債務融資工具額度可用于上述280億元儲架式注冊發行計劃。

??截至目前，上述5家房企意向、申請或完成了儲架式注冊發行，包括龍湖200億元已注冊、新城控股和美的置業各150億元已獲受理，合計規模930億元，占“第二支箭”2500億元總支持額度的37.2%。

??與萬科、龍湖等已獲支持的房企相比，更多出險房企由于流動性危機在當前市場環境下陷入更大的困難中。盡管中債增進公司收到近百家民營房企增信業務意向，但未有一家出險房企獲得“第二支箭”的融資支持。

??一位出險房企副總裁對記者表示，“給出險企業融資，對于金融機構有風險。這就是‘晴天送傘，雨天收傘’的金融業本性。”

??改善優質房企資產負債表

??萬科此次直接債務融資工具內容豐富，包括但不限于境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續類債券、資產支持類債券、企業債券等，或者上述品種的組合。

??在用途上，萬科稱將用于滿足公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目）等。

??萬科的融資需求很快得到滿足。11月23日上午，交通銀行與萬科集團簽署全面戰略合作協議。根據協議，交行將為萬科集團提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等。

??相關公告顯示，萬科董事會在2018年、2019年和2021年，曾分別同意提請股東大會授權公司在不超過人民幣350億元、320億元、300億元的范圍內發行直接債務融資工具。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次萬科融資計劃，充分體現了目前房企積極抓住融資的較好窗口期，通過積極發債來為企業的流動性增加新機會。尤其是此次涉及500億元規模的融資，屬于資金規模大、融資力度大的操作。

??11月21日，四大金融監管部門在“2022年金融街論壇年會”上均對金融支持房地產做出明確表態。其中，證監會主席易會滿表示，當前要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求。

??數據顯示，2020年、2021年和2022年前三季度，萬科經營活動產生的現金流量凈額分別為531.88億元、41.13億元和-41.76億元。

??萬科現金及現金等價物余額分別為1856.62億元、1407.08億元、1158.05億元。不過，即使萬科手握現金減少了，但仍高于一年內到期有息負債總和的627.5億元。

??2022年1~10月，萬科累計實現合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，同比減少33.45％。更多的融資渠道有益于萬科“儲糧過冬”。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，央行、銀保監“金融16條”以后，基于控制風險非理性蔓延，控制系統性風險預期的考慮，房企融資形勢開始變化。此次以萬科為代表的債務融資，即是金融監管部門集體表態解決房企融資問題的政策落地。

??李宇嘉表示，在融資用途上，萬科除了滿足公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金外，還將用于包括但不限于長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目投資的用途，這些項目都是長期投資才能盈利的項目，需要更長期的資金，不僅符合國家鼓勵的地產轉型方向，也符合地產與實體經濟融合的發展方向。

??百家房企表達增信意向

??“第二支箭”是中國銀行間市場交易商協會于11月8日釋放了的利好消息，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

??11月23日，交易商協會網站信息顯示，中債增進公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團3家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

??前期，交易商協會組織中債增進公司，已完成增信項目十多單，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火墻，促進改善市場預期，取得積極成效。

??“第二支箭”延期并擴容政策實施后，中債增進公司增信民營房企發債工作納入“第二支箭”統籌推進。截至目前，中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展。

??與相對健康房企相隔一道防火墻的是數量并不在少數的出險房企。截至2022年10月20日，百強房企中出險房企數量共計39家，其中民企和混合所有制企業分別為37和2家，分別占各類型企業比重52.9%和40%。

??上述副總裁表示，在暫無“第二支箭”的融資支持下，這些出險房企只能跟現有的債權人談展期，跟現有的業主談延期交付，跟承建商等合作單位談諒解，并加快現有項目的銷售速度。

??“但現在市場信心低迷，降價空間有限，考慮到國企央企接盤的可能性也不大，除非政府能承受得住大批民營房企的徹底躺平或破產，否則最終還是需要政府用各種政策和手段來整合市場有關要素救市，用時間換空間。”該副總裁補充道。