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??中房網 （高鶴 張濤/文）2020年是不平凡的一年。從“疫情”到“蛋殼爆雷”，從“三道紅線”到“最大灰犀牛”，每件事都牽動著房地產行業(yè)的神經。

??2020年亦是“十三五”收官之年，在房子是用來住的、不是用來炒的定位之下，住房發(fā)展向住有所居目標大步邁進。同時，2020年也是地產人值得自豪的一年。疫情影響之下，房地產行業(yè)直面挑戰(zhàn)，繼續(xù)成功扮演了經濟“壓艙石”角色。

??2020即將過去，中房網（微信公眾號zhongfangwang）通過對今年房地產行業(yè)出現的一些“高頻詞”，總結出十大“關鍵詞”，與大家回顧一起走過的2020。

??抗疫

??年初，一場突如其來的疫情，讓多地樓市曾一度按下暫停鍵，但房地產行業(yè)仍齊心協力地投入了“抗疫”大戰(zhàn)。

??在本次“抗疫”過程中，眾多房企捐款捐物，用實際行動踐行社會責任。據不完全統(tǒng)計，全國各房企累計捐款超25億元，多家房企捐款捐物總額超過千萬。此外，部分房企還投身醫(yī)院建設、利用產業(yè)優(yōu)勢，免費為捐贈物資提供倉儲資源等。從企業(yè)到員工、從醫(yī)療到生活、從病毒到科學研究，抗疫這條路上，無處不見地產人的身影。

??三道紅線

??8月20日，住建部和央行召開了重點房企座談會，明確提出要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。這一從房企融資端進行管理調控的規(guī)則，業(yè)內稱之為“三道紅線”。

??設置“三道紅線“的具體規(guī)則為：一是剔除預收款后的資產負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現金短債比小于1倍。從此，房地產行業(yè)金融紅利成為歷史，之前大小房企一門心思沖規(guī)模的勢頭也戛然而止。

??為適應監(jiān)管新規(guī)，房企投資力度持續(xù)下降。同時，受限于“三道紅線”，房拿地趨于謹慎，土地市場整體呈現下降趨勢，各地地市分化進一步加強。總體來看，“三道紅線”有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展，對靠高財務杠桿，盈利能力較弱的企業(yè)將是較大的考驗。而對于那些財務健康、現金充足的房企而言，將擁有更多購地機遇，兼并收購也將愈加激烈。

??約談

??2020年，中央和部委召開了多次房地產相關會議，進一步體現了監(jiān)管層穩(wěn)定市場的導向。

??特別是在7、8月份，住建部連續(xù)兩次大范圍“約談”熱點城市，讓部分地區(qū)房價過熱的苗頭頓時熄火。

??7月24日，住建部的房地產座談會，“約談”了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府負責人參會。時隔一個后，住建部8月26日又“點名”沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市相關負責人在北京召開房地產工作會商會。

??這兩次“約談”會議的基調很高，要求各地統(tǒng)一思想認識，提高政治站位，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這實際上對下半年房地產市場的發(fā)展走勢起到了決定性的指導作用。“約談”讓各省市認識到，在貫徹落實房地產調控要求過程中，無城市能級之分，但凡觸碰“房住不炒”紅線或影響穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期目標實現的行為，均將受到嚴格監(jiān)管。部分地區(qū)樓市的“反彈”式火熱，也在這之后銷聲匿跡。

??此外，讓房企膽戰(zhàn)心驚的“三道紅線”，也是住建部在8月份“約談”了12家房企之后的結果。

??分拆

??今年初，物業(yè)服務企業(yè)奮戰(zhàn)在抗疫一線，在保障社區(qū)安全的基礎上，成為連接政府管理和社區(qū)需求的重要紐帶，其社會價值得以體現。同時，隨著近年來傳統(tǒng)房地產開發(fā)利潤率逐步收窄，房地產持續(xù)調控的背景下,物業(yè)服務企業(yè)在發(fā)揮社區(qū)管理職能的同時，前赴后繼推進上市融資進程。

??2020年以來,物業(yè)服務企業(yè)迎來了上市窗口期。包括恒大、華潤、世茂、金科、正榮、弘陽等房地產企業(yè)在今年進行了分拆物業(yè)上市，此外還有多家物業(yè)企業(yè)在籌備上市進程。根據克而瑞數據顯示，截至今年11月，上市物企已突破至40家，年內已有16家物企成功登陸資本市場。

??這些物業(yè)上市公司中，大多由具有一定規(guī)模的房地產開發(fā)企業(yè)分拆而出。一方面，通過分拆上市的方式來拓展融資渠道。另一方面也是在尋求新的業(yè)務增長點，根據東方證券分析測算,到2030年,基礎物管物業(yè)市場規(guī)模達1.7萬億元,行業(yè)總規(guī)模超過2.5萬億元，這也給物業(yè)管理行業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇。

??線上

??2020年被稱為全民直播的爆發(fā)元年，疫情的影響更是讓直播經濟駛入了快車道。在房地產領域，眾多房企已紛紛入駐抖音、快手、小紅書、喜馬拉雅等各種平臺直播，直播已是企業(yè)線上營銷的日常操作。年底的電商年度大型網購盛宴“雙11、雙12”，更是加速了房地產行業(yè)對線上銷售模式的探索與推進。隨著阿里、易居、蘇寧易購、樂居、騰訊等商業(yè)大鱷的加入，2020年的線上房地產交易平臺規(guī)模已成歷史新高峰。

??據不完全統(tǒng)計，恒大、碧桂園、保利、保能、世茂、萬科、融創(chuàng)、新城、藍光、華發(fā)、寶龍、新力等百余家房企已開辟線上戰(zhàn)場。在疫情及金融收緊的影響下，房企紛紛快速轉變“賣房”邏輯。如今，線上推廣已成為房企拓展銷售渠道的重要工具，線上與線下聯動的營銷模式已是大勢所趨，更是房企數字化轉型升級的一部分。

??長租爆雷

??今年的疫情，令本就如履薄冰的長租公寓行業(yè)進一步雪上加霜。整個住房租賃行業(yè)都受到波及，長租公寓因其商業(yè)模式特點進一步承壓。疫情期間，租房業(yè)務大減，平臺的資金鏈發(fā)生斷裂，導致長租公寓“雷聲”不斷。據天眼查數據顯示，全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業(yè)約有170家，占相關企業(yè)總量的15％。

??到了11月，蛋殼公寓的“爆雷”更是把長租公寓的模式爭議推向了最高峰。從蛋殼北京總部的數百人維權，到各地的房東租客的沖突甚至流血死亡事件，從各地房管住建部門對蛋殼的約談，到最高法的回應，讓多地密集發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管政策，規(guī)范租賃市場秩序，圍堵長租公寓監(jiān)管漏洞，重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。隨著明年住房租賃市場領域迎來更多更細化的監(jiān)管政策，隨著資本熱度的消退，長租公寓行業(yè)有望走向健康，但相關的長租運營企業(yè)還將在殘酷的現實中掙扎與自省。

??落戶

??2020年4月，發(fā)改委下發(fā)《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》的通知，督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制；推動城區(qū)常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。據不完全統(tǒng)計，截至2020年12月17日，共65省市出臺104條落戶及人才相關政策。值得一提的是，此前降低落戶門檻多集中在二三四線城市，2020年則有不少省會城市甚至一線大城市也加入其中，比如福州的“零門檻”落戶，廣州正在計劃的“最寬松一線城市落戶政策”，就連作為超大城市的上海在引進人才落戶政策方面也有放松。

??同時，不少城市的落戶政策還涉及到購房補貼，這也讓人擔心這些政策會影響到樓市走向。但必須指出的是，落戶和人才政策長期會增加潛在的購房需求，但就當下這些城市的政策來說，更多的還是著眼于城市競爭力。畢竟，城市競爭“不進則退”，人口與人才是未來城市競爭力的重要體現。青年人才是消費、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的主體，有年輕人的城市才有未來。但要留住年輕人，除了放開落戶門檻外，還必須要宜居宜業(yè)。

??分化

??疫情如同一把放大鏡，放大了各城市樓市之間差距。2020年全國商品房市場表現超出預期，整體好于2019年同期，體現了房地產市場的強大韌性，但各地樓市卻冷暖不均，分化嚴重。

??2020年，以深圳、上海、杭州、東莞、廈門等為代表的熱點城市，以及包括長三角和粵港澳大灣區(qū)的部分城市樓市成交火熱、房價出現一定漲幅。其中，一線城市的住宅市場表現搶眼，二手房市場學區(qū)房價格顯著上漲，新房市場搖號現象突出。此外，最受關注的豪宅新盤，從年初到年末，涌現出不少爆款項目。另一方面，中西部、東北、華北的大部分城市樓市卻遇冷，包括天津、濟南、鄭州等地出現新盤明顯降價促銷的現象。

??灰犀牛

??“灰犀牛”一詞，通常指太過于常見以至于人們習以為常的風險，比喻大概率且影響巨大的潛在危機。

??2020年，房地產與“灰犀牛”再次掛鉤。中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在《完善現代金融監(jiān)管體系》一文中直言“房地產泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’”，劍指房地產金融風險。而泰禾和福晟這樣曾經的明星房企的債務違約危機、大批頭部和中堅房企在“三道紅線”的踩線、一些熱點樓市的“違規(guī)杠桿”“經營貸”等亂象，更是讓監(jiān)管層對強化“房住不炒”、防范金融風險高度重視。

??郭樹清此前曾指出，房地產業(yè)過度融資，不僅擠占其他產業(yè)信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。由此可見，未來仍將會持續(xù)整治金融風險，遏制房地產金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

??城市更新

       隨著我國步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，行業(yè)由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。2020年以來，財政部、住建部等部門均從各個方面強調推進老舊小區(qū)改造，同時，全國多個地方政策也明確了未來的更新計劃。

??住建部統(tǒng)計數據顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億。克而瑞此前發(fā)布的數據顯示，百強上市房企中約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了78%。若以城市更新規(guī)模超100萬平方米計，已成規(guī)模的企業(yè)比例達到40%左右，超六成百強上市房企有參與城市更新改造的經歷。

       另一方面，在存量時代下城市更新是盤活存量土地最重要的手段，或將成為房地產行業(yè)新的增長點。通過參與城市更新項目，開發(fā)企業(yè)可以獲得城市中心區(qū)域的開發(fā)機會，并助力推動城市進一步發(fā)展。隨著多地城市更新項目陸續(xù)公布進展，明確未來改造計劃，存量時代下，城市更新無疑將成為中國經濟新風口和未來城市發(fā)展的新增長極。