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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）近日，一段“男子戴頭盔看房”視頻在網(wǎng)上瘋傳，視頻中男子之所以戴著頭盔，是為防止被售樓處人臉識別系統(tǒng)抓拍而多付房款。由此，售樓處安裝人臉識別系統(tǒng)引發(fā)了社會關(guān)注，也引起了一些地方監(jiān)管部門的重視。

??實(shí)際上，在網(wǎng)上搜索一下還會發(fā)現(xiàn)，除了頭盔，不少看房者還會用“口罩”、“面罩”“墨鏡”等方式遮擋面部去售樓處看房。

??而這些“滑稽”的行為，都是為了躲開售樓處的人臉識別系統(tǒng)。

??不過，售樓處安裝人臉識別系統(tǒng)全方位捕捉購房者人臉信息只是表象，這背后的實(shí)質(zhì)是開發(fā)商和中介分銷渠道動輒上億的利益之爭。

??利益“暗戰(zhàn)”

??售樓處對看房者人臉識別，主要與開發(fā)商的“分銷模式”有關(guān)。

??目前，新房銷售一般主要有兩個(gè)渠道，一是售樓處的銷售，他們主要接待自然到訪的客戶；二是中介渠道銷售，中介帶人看房成交后，會得到一筆傭金。通常開發(fā)商會選擇自銷一部分樓盤，剩下的交給中介渠道，渠道要走量，所以會有一定的價(jià)格優(yōu)惠。

??根據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前開發(fā)商付給中介渠道的傭金行情，大致是購房款的3%~5%。而售樓處的銷售人員每賣出一套房子，提成只占房款的3‰~5‰，兩者之間差距堪稱“天壤之別”。

??不同的傭金體系，讓開發(fā)商、案場銷售、中介、客戶等多個(gè)主體的利益摻雜在一起，導(dǎo)致“混戰(zhàn)”不斷。比如，在案場銷售監(jiān)管不嚴(yán)的情況下，由于高額的傭金差，開發(fā)商的銷售團(tuán)隊(duì)會把一些自然訪客，經(jīng)過洗盤，變成渠道客戶，然后里應(yīng)外合，賺取不太規(guī)范的渠道費(fèi)。也有購房者自己看完房后，另找中介合作以求“返點(diǎn)”。不同中介之間也是搶客現(xiàn)象不斷，甚至出現(xiàn)了惡性競爭等行為。

??為了解決這些問題，售樓處的人臉識別等風(fēng)控服務(wù)就應(yīng)運(yùn)而生。如果購房者首次是自己去售樓處看房的話，當(dāng)邁進(jìn)售樓處大門的時(shí)候，自己的臉就會被“無感”記錄下來，被認(rèn)定是“自然到訪”客戶，那就不可以享受渠道的團(tuán)購優(yōu)惠。

??一家TOP20品牌房企營銷負(fù)責(zé)人表示，這兩年大型開發(fā)商都開始用人臉識別系統(tǒng)，只要進(jìn)了售樓處，就做人臉識別的比對，以此來判定客戶來源，從而防止“飛單”和重復(fù)計(jì)算客戶的來訪渠道。該人士稱，“這類系統(tǒng)每個(gè)案場售樓處都有，一套系統(tǒng)幾萬塊錢，如果抓到飛單的客戶，基本就值回了成本。”

??不得不依賴的渠道“江湖”

??盡管人臉識別系統(tǒng)讓判客趨于精準(zhǔn)，但并沒有真正解決開發(fā)商與渠道間的問題。在傳統(tǒng)傳媒廣告效果不佳的情況下，開發(fā)商對渠道的依賴程度越來越高，渠道費(fèi)也不斷攀升。

??據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士觀察，目前除了少數(shù)銷售火爆的樓盤不需跟中介渠道合作，絕大部分城市的新開樓盤，通過渠道帶客占比已超過40%，個(gè)別樓盤甚至高達(dá)70%~80%。

??鏈家董事長左暉去年末也給出一組數(shù)據(jù)：在未來，新房市場會萎縮，交易規(guī)模從15萬億元縮減到12萬億元甚至更小，但中介公司在新房交易中的占比卻可能會超過50%。

??渠道之于市場拓客日益強(qiáng)勢的地位，使得渠道費(fèi)也水漲船高，部分城市渠道傭金點(diǎn)數(shù)已超越了以往的4%，上探至5%~8%，甚至超過10%，渠道壟斷的質(zhì)疑聲也越來越多。

??去年12月，世聯(lián)行董事長陳勁松就在一場論壇上直接開炮“渠道”。他稱，“目前開發(fā)商普遍被渠道綁架，返傭，給錢，這是目前中國房地產(chǎn)腐敗集中點(diǎn)?！?/p>

??不過，以二手房中介為主的渠道，擁有大量的店面、經(jīng)紀(jì)人以及客戶資源，相對來說帶來的客戶較為精準(zhǔn)，客戶轉(zhuǎn)化和樓盤成交量都較高。所以，盡管開發(fā)商把中介渠道看作是吞噬地產(chǎn)利潤的“黑洞”，但又無法真正脫離它。

??尤其是近幾年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，一些地方樓市降溫，部分樓盤銷售困難。開發(fā)商為盡快回款，對中介渠道的依賴度只能不斷增加。

??開發(fā)商引入人臉識別系統(tǒng)進(jìn)行判客，雖是為了減少與中介渠道的“混戰(zhàn)”，但看房者被動接受人臉信息錄入而引發(fā)的隱私泄露風(fēng)險(xiǎn)也引起了全社會的關(guān)注。畢竟，包括人臉、虹膜、指紋在內(nèi)的生物特征，具有唯一性，一旦相關(guān)信息被泄露，可能造成難以預(yù)料的安全隱患。

??不少法律工作者都指出，售樓處安裝人臉識別系統(tǒng)，對客戶進(jìn)行無感拍攝涉嫌侵犯了客戶的隱私權(quán)。《民法典》規(guī)定，收集、使用個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)遵循合法、正當(dāng)、必要原則，公開收集、使用規(guī)則，明示收集、使用信息的目的、方式和范圍，并經(jīng)被收集者同意。

??對此，目前已有多地向樓盤的人臉識別系統(tǒng)出手。

??據(jù)報(bào)道，11月底，南京市住房保障和房產(chǎn)局緊急通知，要求樓盤售樓處未經(jīng)別人同意，不得拍攝來訪人員的面部信息。這一消息也得到南京多家開發(fā)商的證實(shí)，其售樓處均接到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門電話通知，要求拆除現(xiàn)有的人臉識別系統(tǒng)。這是公開報(bào)道的首個(gè)對售樓處人臉識別進(jìn)行規(guī)范的地方樓市。

??繼南京之后，徐州市住建局也向部分新開樓盤和續(xù)銷樓盤項(xiàng)目發(fā)出口頭通知，要求售樓處不得使用人臉識別系統(tǒng)。

??在業(yè)內(nèi)分析人士看來，售樓處人臉識別系統(tǒng)的規(guī)范肯定是大勢所趨，但對開發(fā)商來說，銷售方面的風(fēng)控動作只是“旁支”，做好產(chǎn)品和營銷創(chuàng)新、解決渠道依賴之痛，才是真正的“本源”。