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??2020年至2022年3年間，海口市計(jì)劃開工建設(shè)18000套安居房。盛泰仕家能否盡快開工建設(shè)，某種意義上也關(guān)系著海口安居房建設(shè)的計(jì)劃目標(biāo)能否順利實(shí)施。

??138畝地塊上開發(fā)房地產(chǎn)，國(guó)企和民企“牽手”3年之久，最后鬧掰了。

??這是海口市最大的安居型商品房項(xiàng)目，總建筑體量超過30萬平方米。安居房項(xiàng)目即將破土開建，國(guó)企與民企在這節(jié)骨眼上鬧分手，將直接影響項(xiàng)目開工建設(shè)。

??雙方從合作到?jīng)Q裂，最重要原因是項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)有變，彼此在補(bǔ)充協(xié)議談判上未達(dá)成一致意見。民企指責(zé)國(guó)企“過河拆橋”，稱“遭遇不公平對(duì)待”；國(guó)企卻稱，雙方已談判了6個(gè)月之久，任何一方均有權(quán)解除合同。

??“扯皮”的兩個(gè)“主角”：一個(gè)為國(guó)企海口市盛泰房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“盛泰公司”，即海口市城建集團(tuán)全資子公司）；另一個(gè)為民企海南創(chuàng)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“創(chuàng)基公司”）。

??這是位于海口市江東新區(qū)138畝的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從最初的“教師公寓”限價(jià)商品房項(xiàng)目，到后來的普通商品房項(xiàng)目，再到如今的安居型商品房項(xiàng)目，時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)9年之久，但項(xiàng)目仍是清表的土地一塊，至今一棟樓也未能建造。

??在海南建設(shè)自由貿(mào)易港的大背景下，具有保障屬性的安居房項(xiàng)目是海南自貿(mào)港建設(shè)的有力“后勤”保障，其意義不言而喻。這個(gè)名為“盛泰仕家”的安居房項(xiàng)目，以其總建筑面積33萬余平方米體量，成為海口目前最大的安居房項(xiàng)目。

??“盛泰仕家”是海南省政府督辦項(xiàng)目，海口市政府也曾要求項(xiàng)目在2021年10月底前開工建設(shè)，但該項(xiàng)目遲遲未能實(shí)質(zhì)性開工。

??最新消息是，盛泰仕家項(xiàng)目已于2021年12月29日取得施工許可，來自盛泰公司的消息稱，目前施工單位已進(jìn)場(chǎng)開展項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)工作。2022年1月5日，記者在盛泰仕家項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，偌大地塊空蕩蕩一片，并沒有看到更多具體動(dòng)工跡象。

??2020年至2022年3年間，海口市計(jì)劃開工建設(shè)18000套安居房。盛泰仕家能否盡快開工建設(shè)，某種意義上也關(guān)系著海口安居房建設(shè)的計(jì)劃目標(biāo)能否順利實(shí)施。

??牽手合作

??“談了3年之久的‘戀愛’之后，在走進(jìn)婚禮殿堂的那一刻，‘新娘’卻不是自己。”2021年12月底，海南一家房企在網(wǎng)上發(fā)文求助，稱其與一家國(guó)企合作了3年，項(xiàng)目即將開花結(jié)果，卻遭國(guó)企“一腳蹬”。

??發(fā)文的是海南一家民營(yíng)房企——?jiǎng)?chuàng)基公司，文中提到的國(guó)企便是海口市城建集團(tuán)旗下的盛泰公司。

??國(guó)企與民企“牽手”合作共贏原本是一件好事。但作為海南自貿(mào)港示范區(qū)的海口江東新區(qū)內(nèi)安居房項(xiàng)目，尚未動(dòng)工便受挫，自然引發(fā)外界關(guān)注。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者后采訪了解到，該安居房項(xiàng)目位于海口市江東新區(qū)桂林洋大學(xué)城區(qū)域，用地約138畝。早在2012年12月，海口市屬國(guó)企盛泰公司通過招拍掛程序，競(jìng)得該地塊使用權(quán)，并在2013年1月10日與海口市國(guó)土資源局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》。項(xiàng)目地塊屬性為城鎮(zhèn)住宅用地（限價(jià)商品房用地），土地出讓金價(jià)格為1484元/平方米，9.2萬余平方米土地共計(jì)1.37億元。

??按照該項(xiàng)目最初開發(fā)計(jì)劃，是建設(shè)限價(jià)商品房“教師公寓”項(xiàng)目，主要為解決規(guī)劃8所高校教職工生活居住問題。但受當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境及政策影響，加上大學(xué)城教職員工大部分無購(gòu)買資格，且當(dāng)時(shí)僅有200多人有購(gòu)買意向，為此該項(xiàng)目建設(shè)被擱淺。

??2016年7月，經(jīng)海口市政府同意，該項(xiàng)目土地用途由限價(jià)商品房用地調(diào)整為普通商品房用地，以解決桂林洋大學(xué)城教職工住房需求。

??2018年3月，海口市城建集團(tuán)自主開發(fā)該項(xiàng)目后，為減少項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，盛泰公司通過公開招商方式引進(jìn)項(xiàng)目銷售全過程管理方。

??“就是在這一背景下，通過公開招標(biāo)方式我們成為了盛泰公司項(xiàng)目合作伙伴。”創(chuàng)基公司一負(fù)責(zé)人譚先生接受記者采訪稱，“項(xiàng)目銷售全過程管理”實(shí)際上就是行內(nèi)所稱的“項(xiàng)目操盤手”，項(xiàng)目建設(shè)單位還是盛泰公司，但項(xiàng)目委托地勘、工程設(shè)計(jì)甚到后來的規(guī)劃調(diào)整論證等具體工作均是由創(chuàng)基公司實(shí)施。

??2018年8月27日，盛泰公司與創(chuàng)基公司簽訂合作協(xié)議后，后者依約向共管賬戶打入了5億元資金，其中1億元作為項(xiàng)目履約保證金，4億元作為項(xiàng)目開發(fā)資金。海口市城建集團(tuán)及盛泰公司相關(guān)負(fù)責(zé)人后來接受記者采訪時(shí)，對(duì)該事實(shí)也予以認(rèn)可。

??“剛開始，雙方合作還是很順利很愉快的。”創(chuàng)基公司譚先生表示，后來由于該項(xiàng)目開發(fā)形式發(fā)生了變化，雙方在項(xiàng)目利益分配等方面需要簽訂一份更為詳盡的補(bǔ)充協(xié)議，彼此的合作溝壑由此而生。

??盛泰公司方面也告訴記者，2021年3月海口市政府第三次召開專題會(huì)，研究同意該項(xiàng)目按安居房模式進(jìn)行開發(fā)，并要求2021年內(nèi)必須開工建設(shè)，否則收回土地。

??國(guó)企“過河拆遷”？

??“當(dāng)初他們拿地時(shí)，只支付了50%土地出讓金。后因未按時(shí)支付剩余土地出讓金，導(dǎo)致后續(xù)產(chǎn)生大筆違約金及利息。”創(chuàng)基公司方面認(rèn)為，盛泰公司當(dāng)初拿地時(shí)資金就短缺，后來采取了‘借雞下蛋’的操作手法。”

??記者了解到，在雙方合作協(xié)議中，也載明了項(xiàng)目用地的土地現(xiàn)狀：盛泰公司于2013年2月9日支付了50%土地出讓金，即6837萬余元，土地用途調(diào)整后的出讓金差價(jià)尚未確定。因盛泰公司未按時(shí)支付剩余土地出讓金，經(jīng)初步計(jì)算，截至2018年6月底，需繳納利息819.38萬元，違約金9500萬元。

??“盛泰公司拖欠的土地出讓金等費(fèi)用，都是從我們公司前期拿出的資金支付的。”創(chuàng)基公司上述負(fù)責(zé)人譚先生告訴記者，盛泰公司利用這筆資金，繳納了拖欠多年的土地出讓金、土地稅費(fèi)、違約金及滯納金等共計(jì)15361.09萬元，并辦理了土地使用權(quán)證。

??該負(fù)責(zé)人還介紹，創(chuàng)基公司還按照海口市政府要求的開工時(shí)間節(jié)點(diǎn)，于2021年2月份起，完成了項(xiàng)目規(guī)劃修改的論證和審批，多個(gè)設(shè)計(jì)方案的比選、優(yōu)化和審批及土地評(píng)估工作，這些工作都得到了海口市政府等有關(guān)方面的認(rèn)可。

??“委托勘察、設(shè)計(jì)等第三方工作也是我們完成的，并為此墊資支付了800多萬元設(shè)計(jì)等費(fèi)用。”該負(fù)責(zé)人譚先生稱，即便是雙方就補(bǔ)充協(xié)議談判期間，創(chuàng)基公司也一直在努力推進(jìn)項(xiàng)目開工建設(shè)的前期工作，沒有任何拖延而影響到項(xiàng)目開工進(jìn)度。

??記者了解到，當(dāng)初，盛泰公司與創(chuàng)基公司簽協(xié)議時(shí)，上述地塊已從限價(jià)商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)為普通商品房；但在2021年5月，該地塊用途又從普通商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成安居房項(xiàng)目。

??“（2021年）11月18日，我方工作人員還與對(duì)方在一起開會(huì)討論項(xiàng)目推進(jìn)的事，對(duì)方突然提出要解除雙方之前的合約。”創(chuàng)基公司方面稱，對(duì)方的這一做法很突然，也令我們很詫異。

??2021年11月18日，盛泰公司發(fā)出解約通知后，將5億元資金退回到創(chuàng)基公司賬戶。

??“我們認(rèn)為，對(duì)方要求解除原協(xié)議，沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，我們不認(rèn)同對(duì)方做法。”創(chuàng)基公司相關(guān)負(fù)責(zé)人譚先生表示，盛泰公司的這種行為是“過河拆遷”行為，對(duì)民營(yíng)企業(yè)造成了傷害。

??“談了6個(gè)月沒談成”

??“與創(chuàng)基公司談判長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月，一直未能達(dá)成一致意見；按照雙方協(xié)議約定，雙方未能在6個(gè)月內(nèi)達(dá)成一致的，任何一方均有權(quán)解除合同。”盛泰公司方面在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，對(duì)此進(jìn)行了回應(yīng)。

??盛泰公司方面告訴記者，該地塊在長(zhǎng)達(dá)9年時(shí)間未開發(fā)建設(shè)，主要原因是受當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目周邊配套及后來政策變化影響。該公司對(duì)早期拿地后，拖欠土地出讓金等情況也予以認(rèn)可。

??“簽訂協(xié)議后，創(chuàng)基公司依約交納了5億元資金，其中1億元作為項(xiàng)目履約保證金，4億元作為項(xiàng)目開發(fā)資金（共管賬戶）。在2018年底前，經(jīng)協(xié)商一致，依約使用了4億元中的1.53億元用于支付土地費(fèi)用、稅費(fèi)及滯納金等費(fèi)用，其余資金一直在共管賬戶中留存。”盛泰公司在給記者的采訪書面答復(fù)表示，2021年3月后，由于項(xiàng)目實(shí)施條件、投資規(guī)模等均發(fā)生重大變化，原“管理協(xié)議”約定的利益分配等核心條款完全不再適用，雙方必須重新協(xié)商合作方式。

??盛泰公司回復(fù)稱，雙方就合作事宜也積極開展磋商談判，但截至2021年11月18日，雙方就合作事項(xiàng)談判近20次，就創(chuàng)基公司提出的補(bǔ)充協(xié)議的交易結(jié)構(gòu)、收益分配事宜未能達(dá)成一致意見，已達(dá)到管理協(xié)議中約定的解約條件。

??但創(chuàng)基公司認(rèn)為，該公司與盛泰公司每周都有例會(huì)，會(huì)議內(nèi)容都是圍繞如何推進(jìn)安居房項(xiàng)目開工建設(shè)，沒有一次補(bǔ)充協(xié)議談判的專題會(huì)，“項(xiàng)目推進(jìn)例會(huì)后，有時(shí)會(huì)提到補(bǔ)充協(xié)議的事，所以對(duì)方說談了6個(gè)月有近20次談判，與事實(shí)不符。”

??對(duì)于創(chuàng)基公司“過河拆橋”“卸磨殺驢”的說法，盛泰公司沒有正面回應(yīng)。不過其表示，“盛泰仕家”安居房項(xiàng)目是海南省政府督辦項(xiàng)目，海口市政府也要求項(xiàng)目在2021年內(nèi)必須開工建設(shè)，否則收回土地。

??“目前，共管賬戶中仍留存利息約769萬元，未退還原因是需要?jiǎng)?chuàng)基公司蓋章才能退還，暫未收到創(chuàng)基公司同意（函）。”盛泰公司方面表示，雙方共同完成了規(guī)劃修改的論證和審批，以及多個(gè)設(shè)計(jì)方案的比選、優(yōu)化和審批等工作，對(duì)于創(chuàng)基是否預(yù)付800萬元設(shè)計(jì)費(fèi)，只是創(chuàng)基公司口頭說法。

??記者了解到，去年12月，海口市國(guó)資委就積極穩(wěn)妥推進(jìn)該安居房項(xiàng)目事宜專門發(fā)文給海口市城建集團(tuán)，文件稱，該項(xiàng)目是海口市重大政治任務(wù)和民生工程，是海口市目前規(guī)模最大的安居房項(xiàng)目，占海口市安居房任務(wù)近三分之一，在是否終止與創(chuàng)基公司合作協(xié)議問題上，要依法依規(guī)妥善審慎決策。

??該文件還表示，解除合同將面臨社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。海口市國(guó)資委還要求海口市城建集團(tuán)，要確保如期完成市政府要求建設(shè)安居房項(xiàng)目的工作任務(wù)。

??原本計(jì)劃2021年10月底開工的“盛泰仕家”安居房項(xiàng)目，遲遲未能開工建設(shè)。目前項(xiàng)目進(jìn)展如何呢？盛泰公司答復(fù)記者，本項(xiàng)目已于2021年12月29日取得施工許可，目前施工單位已進(jìn)場(chǎng)開展項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)工作。

??1月5日，記者在該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，偌大地塊空蕩蕩一片，地塊邊沿除了搭建起少許圍擋外，并沒有看到更多具體動(dòng)工跡象。記者通過有關(guān)權(quán)威渠道獲悉，盛泰公司所述的“取得施工許可”，實(shí)際上是“建筑工程分階段施工許可意見書”，一些工作仍在進(jìn)行中。