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加快發(fā)展安居房　托起百姓安居夢

——《海南自由貿(mào)易港安居房建設和管理若干規(guī)定》解讀

??2021年12月1日，海南省六屆人大常委會第三十一次會議審議通過了《海南自由貿(mào)易港安居房建設和管理若干規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》），自2022年1月1日起施行。

??一、出臺《若干規(guī)定》的背景

??住房問題關系千家萬戶切身利益。習總書記多次作出重要指示批示，要求完善住房保障體系，解決好大城市住房突出問題。中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議也多次對住房保障工作作出重要部署，提出要推進保障性住房建設，有效增加保障性住房供給。省委、省政府高度重視住房保障工作，把解決好本地居民和引進人才住房問題作為海南自由貿(mào)易港最重要的民生工程之一，積極探索推進住房保障領域實踐創(chuàng)新，2020年開始在?？凇⑷齺?、儋州、五指山、定安、陵水等6個市縣組織開展安居型商品住房建設試點工作，實施基層教師和醫(yī)務人員住房專項保障行動，收到良好社會效果。

??為進一步貫徹習近平總書記“支持海南大膽試、大膽闖，自主改”的重要指示精神，以法規(guī)的剛性約束方式對安居房發(fā)展工作作出基礎性制度安排，持續(xù)增進我省住房保障領域的民生福祉，切實增強本地居民和引進人才的獲得感、幸福感、安全感，省人大常委會采用“小切口”、“短篇幅”立法方式制定了《若干規(guī)定》，以地方性法規(guī)形式固化安居房的共有產(chǎn)權性質(zhì)和保障性住房屬性，確立安居房建設和管理的基礎性制度，為加快推動我省住房保障事業(yè)健康發(fā)展提供了有力的法治保障。

??二、出臺《若干規(guī)定》的意義

??發(fā)展安居房是我省在住房保障領域的重要實踐創(chuàng)新，其出發(fā)點是為了解決海南自由貿(mào)易港快速發(fā)展形勢下本地居民和引進人才的住房困難問題，《若干規(guī)定》的出臺具有重要而深遠的意義。一是在全國各地共有產(chǎn)權住房立法領域首開先河，充分彰顯了海南自由貿(mào)易港深化改革開放、推進制度集成創(chuàng)新的勇氣和魄力，充分展現(xiàn)了省委、省政府在解決住房保障這一民生突出問題上的決心和擔當；二是填補了我省住房保障立法方面的空白，解決了住房保障工作長期以來缺乏法制支撐的難題，為加快推動我省住房保障事業(yè)走上法制化軌道打下了堅實基礎；三是完善了以安居房、保障性租賃住房、公租房為主體的海南自由貿(mào)易港特色住房保障體系，推動我省住房保障體系與國家住房保障工作頂層設計實現(xiàn)有效銜接；四是突出了住房的居住基本屬性，強化了住房保障民生、服務發(fā)展的基本功能，有利于進一步緩解本地居民住房壓力，有利于進一步健全人才引進配套政策，解決“人才和企業(yè)不敢來、不愿來、來了留不住”的困境，真正把安居房打造成為經(jīng)濟發(fā)展的“壓艙石”、住房價格的“穩(wěn)定器”、招才引智的“吸鐵石”，助推自貿(mào)港建設，確保海南自由貿(mào)易港改革和發(fā)展紅利更多更公平惠及人民群眾。

??三、《若干規(guī)定》主要內(nèi)容解讀

??《若干規(guī)定》根據(jù)國家法律和有關規(guī)定，借鑒部分先進國家和地區(qū)的經(jīng)驗做法，結合海南自由貿(mào)易港建設的實際，明確了安居房的保障范圍、支持政策和上市交易、封閉流轉、換購等基本制度，加強了對本地居民和引進人才的住房保障?！度舾梢?guī)定》主要有以下亮點：

??（一）明確安居房的性質(zhì)。我省在開展安居房建設試點工作階段，將安居房定義為具有政策保障性質(zhì)的商品住房。在工作實踐中，由于安居房的性質(zhì)不夠清晰，導致其配套政策和基本制度設計不夠明朗，成為制約其長遠發(fā)展的根本問題之一?！度舾梢?guī)定》對安居房的性質(zhì)進行了界定：一是明確將安居房納入保障性住房統(tǒng)一管理，確立安居房作為我省住房領域普惠性公共服務產(chǎn)品的地位，強化安居房在本地居民和引進人才住房方面的基本保障作用。二是明確安居房是實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的共有產(chǎn)權住房，與國家提出的以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系保持一致，可以適用國家關于共有產(chǎn)權住房的相關支持政策。

??（二）明確安居房保障對象。為確保安居房保障資源的準確、合理、有序配置，《若干規(guī)定》明確本省戶籍居民家庭和引進人才為基本保障對象：一是在本省城鎮(zhèn)無住房和無購房記錄，或者家庭人均住房建筑面積低于所在市、縣、自治縣上一年度城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積，確保安居房保障的是真有住房困難、確有住房需求的群體；二是符合在海南連續(xù)兩年繳納城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險或者個人所得稅，且每年在海南實際居住時間不少于183天等條件，防止“空掛戶”投機炒房和鉆政策空子；三是符合省和市、縣、自治縣人民政府規(guī)定的其他條件，賦予市縣在設置安居房保障準入條件上一定程度的自主權。同時，《若干規(guī)定》授權省人民政府和市縣人民政府可以對安居房保障對象的范圍作適當調(diào)整。

??（三）強化安居房發(fā)展責任和規(guī)劃計劃管理。安居房建設是我省未來一段時期的標志性民生工程之一，需要從頂層高度、全局角度對推進這項民生工程作出整體性、系統(tǒng)性、制度性安排?！度舾梢?guī)定》對此作了幾方面規(guī)定：一是明確省人民政府負責全省安居房建設和管理的指導、督促和監(jiān)督檢查工作，市縣人民政府負責組織實施本行政區(qū)域內(nèi)安居房的建設和管理工作，厘清各級政府職責。二是要求省住建部門編制全省住房發(fā)展規(guī)劃，明確全省及各市縣安居房建設目標任務，市縣人民政府編制本市縣住房發(fā)展規(guī)劃，制定年度建設計劃，明確安居房建設規(guī)模、項目選址、土地供應等內(nèi)容，統(tǒng)籌謀劃和有序推進安居房建設發(fā)展。三是要求縣級以上人民政府積極采取措施，創(chuàng)新機制，加大安居房的建設和供給力度，提高保障率。

??（四）規(guī)范安居房建設基本要求。安居房的項目建設選址、建設標準、戶型結構、工程質(zhì)量等問題是社會各界關注的重點問題之一，《若干規(guī)定》從以下幾個方面作出規(guī)定：一是提出安居房建設項目的選址應當根據(jù)國土空間規(guī)劃、城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套設施完善的區(qū)域，促進職住平衡、產(chǎn)城融合。二是要求安居房建設應當堅持綠色、低碳、節(jié)能、環(huán)保理念，推行綠色建筑、裝配式建筑和全裝修建設方式，著力提升建設品質(zhì)。三是明確安居房套型面積以一百平方米以下中小套型為主，今后各地可根據(jù)家庭人口數(shù)量增長和人口結構變化情況，逐步調(diào)整優(yōu)化各種套型房源供應比例，與居民家庭基本住房需求相匹配，逐步滿足改善型住房需求。四是要求安居房項目嚴格執(zhí)行規(guī)劃、建設基本程序和國家、本省關于保障性住房建設的技術標準及強制性規(guī)定，落實建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等參建各方主體責任，全力確保工程質(zhì)量安全。省住建部門下一步將會同相關部門制定出臺安居房建設技術導則，對安居房建設標準作出更具體的規(guī)定。

??（五）破解安居房建設土地制約難題。建設用地供需結構性矛盾是當前制約安居房發(fā)展的突出問題，需要多種舉措保障安居房建設用地?！度舾梢?guī)定》在這方面作出了積極探索：一是要求市縣人民政府將安居房項目用地納入土地利用年度計劃，單列指標，優(yōu)先安排，應保盡保。二是鼓勵在符合規(guī)劃的條件下城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口聚集區(qū)域已供應的工業(yè)、倉儲、商業(yè)、辦公等存量非住宅建設用地依法改變用途用于建設安居房。三是鼓勵開發(fā)企業(yè)利用存量住宅用地建設安居房，并在項目融資、商品住宅建設計劃安排等方面給予政策支持。四是明確劃撥住宅用地可以依法補辦出讓手續(xù)用于建設安居房。五是明確新供應的安居房建設用地，采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。同時，為了解決一些房地產(chǎn)企業(yè)在參與安居房項目開發(fā)時，可能會出現(xiàn)惡性競爭地價、擠壓項目成本、影響工程質(zhì)量的問題，《若干規(guī)定》還要求市縣人民政府應當建立房價地價聯(lián)動和土地出讓價格熔斷機制，按照“限房價、控地價、競品質(zhì)”的原則確定新供應安居房項目建設用地競得人。

??（六）加大安居房項目政策支持。安居房納入保障性住房管理后，其建設運營今后將享受國家和本省關于保障性住房的相關優(yōu)惠政策，企業(yè)開發(fā)建設安居房將獲得更大力度的支持?！度舾梢?guī)定》對此作出規(guī)定：一是按照國家和海南自由貿(mào)易港有關規(guī)定，減免行政事業(yè)性收費和政府性基金，享受稅收優(yōu)惠政策。二是按照國家規(guī)定取得住房公積金貸款、金融機構開發(fā)性、政策性融資支持及貸款利率優(yōu)惠。三是簡化項目審批流程，優(yōu)先辦理土地、規(guī)劃、建設和銷售等審批手續(xù)。四是享受國家和海南自由貿(mào)易港的其他優(yōu)惠政策。

??（七）明確安居房銷售價格及產(chǎn)權份額。安居房是我省結合海南實際、創(chuàng)新提出的住房類型，是實現(xiàn)房價收入比控制在10以內(nèi)目標的重要手段?！度舾梢?guī)定》對此作了如下規(guī)定：一是明確安居房每平方米銷售均價按照項目所在市縣上一年度城鎮(zhèn)居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或者不得高于所在市縣上一年度市場化商品住房銷售均價的60％，具體價格由市縣人民政府結合當?shù)厥袌龌唐纷》烤鶅r、居民家庭收入等因素確定。各市縣人民政府可以根據(jù)本地實際情況，綜合運用不超過10倍房價收入比或不超過商品住房銷售均價60％兩種方式確定安居房銷售均價，使安居房定價處于一個較為合理的區(qū)間范圍。開展安居房建設工作，目的就是讓本地無房或住房困難的居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應的價格購買一套住房，增強其獲得感、幸福感。二是根據(jù)安居房的共有產(chǎn)權性質(zhì)，明確規(guī)定購房人的產(chǎn)權份額按照70％確定，同時規(guī)定省人民政府可以根據(jù)法律法規(guī)和國家政策對政府持有的安居房產(chǎn)權份額的處置適時作出規(guī)定。省人民政府將加快研究制定相關政策，對政府持有的安居房產(chǎn)權份額作出處置規(guī)定。

??（八）完善安居房基本管理制度。在安居房試點工作階段，社會各界對安居房基本管理制度提出了意見，例如安居房封閉流轉年限長、上市交易規(guī)定不夠清晰、無法解決改善性需求等。針對這些問題，《若干規(guī)定》從以下幾個方面作出了規(guī)定：一是明確安居房自簽訂購房合同之日起滿十年的，可以上市交易，比試點工作階段政策規(guī)定的十五年時間縮短了五年。二是明確安居房上市交易時，購房人和政府按照產(chǎn)權份額獲得出售住房總價款的相應部分，這也是全國各地對共有產(chǎn)權住房上市交易價款分成的通行做法。三是規(guī)定符合本省規(guī)定換購條件的，購房人可以申請換購一次較大戶型的安居房，具體辦法由省人民政府制定。這將有力緩解購房人因家庭人口增加等原因產(chǎn)生的住房困難問題。四是規(guī)定安居房在未達到上市交易年限內(nèi)實行封閉流轉制度，購房人確需轉讓安居房的，應當向符合安居房購房條件和輪候規(guī)則的對象轉讓，體現(xiàn)安居房的住房保障屬性。

??（九）加強安居房制度配套和基礎工作支撐?！度舾梢?guī)定》采用小篇幅短法規(guī)方式，著眼于解決安居房建設和管理工作中最主要、最突出的問題。對于安居房建設和管理中涉及具體操作層面、技術層面的工作，《若干規(guī)定》規(guī)定由省人民政府根據(jù)本規(guī)定制定安居房管理辦法、市縣人民政府制定實施辦法或者細則。同時，要求省住建部門建立全省住房保障和房地產(chǎn)信息化管理平臺，把安居房建設和管理工作納入信息化管理平臺進行規(guī)范管理。下一步，省人民政府將加快研究制定出臺相關政策規(guī)定，健全安居房建設和管理各項制度，明確安居房申請、審核、公示、輪候、分配、定價、封閉流轉、上市交易和換購等工作程序和要求，并做好安居房試點工作階段和本規(guī)定施行后新舊政策的有效銜接，確保安居房工作平穩(wěn)快速發(fā)展。

??（十）落實安居房保障法律責任。目前國家沒有住房保障方面的專門法律法規(guī)。在缺少法律法規(guī)規(guī)范的情況下，一些違法騙取、使用保障性住房的行為屢禁不止，推高了政府的行政管理成本，也成為住房保障管理工作的痛點難點問題。因此，《若干規(guī)定》對違法行為設置了較為嚴厲的處罰條款：一是對以欺騙、賄賂等不正當手段申請、購買安居房的，根據(jù)不同情形分別采取駁回申請、限制購房資格、收回所購住房、處以罰款、依法注銷不動產(chǎn)權證、不良行為記入個人征信記錄等方式懲處；二是對擅自改變安居房用途的，根據(jù)不同情形分別采取沒收其違法所得、責令其限期改正、收回所購住房、依法注銷不動產(chǎn)權證等方式懲處；三是對住房和城鄉(xiāng)建設部門和其他相關管理部門的工作人員在安居房建設管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。通過這些罰則的設立，為安居房保障資源公平公正配置提供了強有力的法制支撐。