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??22城將率先試點房屋三項制度，為下一步推廣蹚出一條路徑。

??8月21日，在上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，上海市市長龔正明確，上海將探索實施房屋三項制度，2025年全市推開。

??“截至2023年底，上海全市城鎮既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入‘中老年’。”龔正表示。

??實際上，除了上海，目前全國還有21個城市正在開展房屋三項制度試點，如青島市先行先試房屋定期體檢制度；濟寧市積極推進房屋質量保險制度試點工作；煙臺市探索建立城市住宅養老金、城市住宅體檢、城市住宅保險等制度，萊山區率先試點。還有一些城市如江蘇泰州、寧波等已有了一些實施方案、經驗。

??據中國房地產報記者了解，目前，一些試點城市主要在房屋保險方面實施較多，在構建全生命周期的房屋安全管理長效機制上有了一定突破，外界關心的房屋養老金籌錯方面未有實質進展，一些城市則主要在個人住宅專項維修基金續繳方面找到了一些方法。

??“試點城市也需要摸索房屋養老金籌集方式，這需要一定時間。”中國物業管理行業一人士表示。

??另外，隨著該話題刷屏，一些行情被引爆。8月26日、27日，房屋檢測龍頭國檢集團、上海建科、建科股份等，連續兩日出現漲停行情，“存量房檢測市場規模超900億元，房屋養老金落地有望加速需求放量。”國盛證券認為，“房屋安全保險”作為房屋安全管理長效機制三項制度之一，后續預計將在更多省市鋪開，屆時還將帶動工程質量保險評估需求上行。

??22城，試點展開

??房屋養老金制度的提法并非今年才出現。早在2022年，政府層面就多次提及要研究建立房屋養老金制度。2023年以來，住房城鄉建設部更是多次公開表態，要研究建立房屋養老金制度。

??兩年多時間，表述從“研究”到“探索”再到“推進”，這也意味著房屋養老相關制度落地進度條正在加速。

??所謂 “房屋養老金”，指的就是房屋及其附屬設備設施的保養、維護、維修，乃至更換重建的費用。在城市更新時代，這其實是非常緊迫、非常有必要的。

??相關數據顯示，截至2022年底，我國城鎮有接近20%的既有房屋建成年份超過30年，這意味著，這些房屋都將進入設計使用年限的中后期，并且這一比例還將不斷增加，預計到2040年前后，有近80%房屋將進入“中老年”階段。

??其中，2000年前建成的老舊居住小區約16萬個，相關居民超4200萬戶，總建筑面積約40億平方米。據《2004年城鎮房屋概況統計公報》，2004年末全國城鎮房屋建筑面積149.06億平方米，其中住宅建筑面積96.16億平方米，占64.51%。這意味著，根據老舊小區定義“城市建成區范圍內建成使用20年以上”，“舊改”潛在存量規模在2024年將達到96億平方米。

??而這些老舊小區，主要集中于一、二線城市的老城區，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟南等地為多。

??根據貝殼樓盤字典數據，老舊小區數量最多的3個城市為上海、成都、北京，老舊小區的數量分別為1.4萬個、5200個、5100個。老舊小區的數量占總體存量比重最高的3個城市為上海、濟南、北京，20年以上老舊小區占比分別為61%、49%、47%。

??不管是絕對數量還是占比，北京、上海這兩個超級都市的房屋老舊情況都比較嚴峻，恰恰是這類城市面臨更大住房需求缺口和更強烈品質居住訴求，未來老舊小區改造的推進力度也將會更大。

??這將是一筆巨大的投資費用。據測算，僅是改造2000年前老舊居住小區，投資規模就達4萬億元。而上海市房地產科學研究院一份報告顯示，目前全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，但累計使用資金僅占歸集資金的10%左右。這個量遠遠不夠。

??這也是為什么房屋養老金制度率先在22個一二線城市展開試點的原因。這22個城市分別是：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫。試點的重點是政府將公共賬戶建立起來。

??據住房城鄉建設部相關局司負責人介紹，房屋養老金是由個人賬戶和公共賬戶這兩部分組成，個人賬戶就是業主繳存的住宅專項維修資金，按照現行規定來執行。公共賬戶，則是通過試點城市從財政渠道來解決賬戶里資金的問題。

??從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費。房屋養老金公共賬戶建立后，不會增加個人負擔。

??在資金使用上，個人賬戶資金，按照住宅專項維修資金管理來規定，專項用于住宅的公用部位、公用的設施、設備的保修，在保修期滿之后的一些維修更新改造也包含其中。公共賬戶資金，主要用于房屋體檢和保險等支出。

??房屋保險的實施

??部分城市已在開展房屋養老金制度相關探索。記者注意到，這些城市主要通過引入商業保險的模式，旨在解決住宅專項維修資金不足的問題。

??2015年，寧波在鎮海區試點城鎮住房綜合保險服務，由財政出資為轄區內城鎮住房購買保險和服務，啟動房屋安全動態監測模式。

??這次嘗試的導火索是，2012年12月16日，寧波市江東區某小區一居民樓突然倒塌；2014年4月4日，位于寧波市奉化某小區一幢5層居民樓局部坍塌；兩起事件均造成人員傷亡。

??也是在2015年，江蘇泰州市在全國首創“住宅專項維修資金續籌模式”，通過房屋維修“醫保”模式，由市級住宅維修資金管理機構設立統籌賬戶，通過“政府支持引導、企業應保盡保、業主自愿參保”形式，保障所有參保房屋的維修支出。

??今年3月，廣州市發布《廣州市城鎮房屋安全保險制度實施方案》，提出在部分條件成熟的范圍內率先試點推行房屋安全保險制度。該方案提出，鼓勵房屋使用安全責任人自行為房屋投保；鼓勵經濟聯合社為村集體物業及村民房屋投保；鼓勵小區業主委員會、物業管理委員會積極籌措資金為本小區房屋購買保險等。

??據知情人士稱，該方案落地后，有醫院、學校等公共建筑的使用單位投保，而民用建筑尤其是存量物業的投保意愿較低。

??也是在3月，重慶首份“房屋安全保險”保單已經完成理賠，3.8萬元賠款由人保財險公司賠付到位，保障了公有房屋及人民群眾生命財產安全。該保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，由保險公司提供一攬子安全保險保障。

??今年5月份，青海省首例房屋保險在西寧市城北區落地。此外，浙江寧波、山東濟寧、重慶渝北、湖南長沙、福建周寧等地亦有房屋保險保單簽發。

??上海的部分小區，則開始嘗試通過結合調整物業費調價來完成維修資金的日常續籌，即從物業費中抽出一部分補充到維修資金中。在《上海市住宅物業管理規定》中，小區專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主委員會應當啟動專項維修資金籌集程序。

??但房屋養老金的資金來源不止個人賬戶，還包括政府補貼、公共維修資金增值收益、土地出讓金等多種渠道。比如，寧波，對于補繳物業專項維修資金的老舊小區，政府會給予一定財政補貼，減輕業主負擔，具體繳存辦法為：按新建項目的60%繳存，剩下40%為政府補貼。

??政府如何率先把房屋養老金制度中的公共賬戶建立起來，用政府的“幫助之手”補齊住宅專項維修資金制度的短板，這是一個新的命題。資金來源可能并不是最難解決的，比如根據“取之于民，用之于民”思想，土地出讓金應作為房屋安全管理的資金保障之一。根據近十年土地出讓金收支數據分析，土地出讓金累計結余量為3685.76億元，仍然存在提取空間。

??而除資金籌集之外，完善配套法律法規、完善資金歸集和續籌機制、落實相關主體責任、建立定期檢查的全生命周期管理體系等諸多挑戰，都將決定著房屋“三項制度”能否順利實施。

??新事物的發展往往不是一帆風順。正如上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦所言，當下，“房屋養老金”還處在試點階段，在試點基礎上要逐步總結經驗，一是形成本地區可以實施的政策，允許政策具有地區差異性；二是對于使用的可推廣可復制的經驗，也可以供其他地區借鑒，到一定階段后全國會有統一的政策要求。