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深度研究丨城中村,上海城市更新的下一站?

市場 2022-11-07 11:08:17 來源:丁祖昱評樓市

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??2022年7月,伴隨黃浦區建國東路68街坊、67街坊(東塊)舊改二輪成功簽約,上海全面完成成片二級舊里改造工作。按照市級部署,未來將把重點轉向零星舊改、舊住房成套改造和“城中村”改造,“兩舊一村”改造攻堅戰全面打響。

??緊跟著,9月《上海市助行業強主體穩增長的若干政策措施》發布,提及“城中村改造項目認定中的集體建設用地占比要求從70%以上降至51%以上”,城中村項目“松綁”,企業想象空間加大。

??隨著集體建設用地占比要求的降低,城中村擴圍。結合市住建委消息,上海計劃到2025年,中心城區周邊“城中村”改造項目全面啟動;到2027年中心城區周邊“城中村”改造項目全面完成,上海未來5年的城中村改造壓力繁重,時間緊迫。

??上海最早于2014年開始啟動第一批城中村改造,由于項目多采用“一二級聯動”的方式進行前期開發,直至2016年才首次出現帶有“城中村”標識的土地入市。

??2016-2017兩年間,入市地塊共涉及5個村、7幅地塊,其中6幅要求做為安置房、其它(動遷安置房)用途,僅1幅為可供開發的住宅用地。

??2018年城中村項目爆發,單年土地出讓用地18宗,出讓金總計352.4億元,為2017年的532%,新增建面突破200萬㎡。與此同時,經歷3年左右的準備期,已有城中村項目完成安置房地塊的開發建設工作,開始著手純住宅和純商辦地塊,例如光明地產主導的金山新城項目、育新置業(村企合作股份制)主導的肖塘“城中村”改造項目等。

??2019年和2020年延續火熱發展態勢,城中村的用地成交金額和新增建面積保持高位,但相較最高點出現小幅下滑。在疫情和房地產行業整體下行的大背景下,2021年上海城中村項目總量相較峰值腰斬,成交總金額跌至162.2億、新增建面116.7萬㎡,為近5年來的谷值。

??來到2022年,政府不斷強調城市更新在帶動區域固定投資端口的重要性,先后發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》、《上海市助行業強主體穩增長的若干政策措施》等政策文件,提及“年內新啟動8個以上城中村改造項目”、“中心城區舊區改造聯動政策推廣至五個新城,優化完善城中村改造政策”、“城中村改造項目認定中的集體建設用地占比要求從70%以上降至51%以上”等具體表述,城中村再度成為熱門話題。

??2022年9月,14幅城中村地塊合計新增建面82.6萬㎡,并無明顯反彈。考慮到城中村項目在土地出讓時會出現3-4年的滯后,以及參考2014-2018的發展走勢,政策加持下的土地出讓高峰將極大可能在2025-2026年出現。

??據住建委計劃安排,上海到2027年中心城區周邊“城中村”改造項目全面完成;到2032年,“城中村”改造項目全面完成。結合城中村項目的周期特點,中心城區周邊“城中村”改造項目至少要在2025年前完成土地出讓動作。對于還未布局的企業而言,已經錯過時機。若企業仍想參與到這一輪的城中村改造中,需要將目光鎖定到更外圍的青浦、奉賢、臨港等區域。

??上海中心城區舊改項目動輒百億的土地價格直接勸退眾多房企,而作為城市更新中,與舊區改造并行的城中村項目,是否會成為眾多優質民營房企可介入的賽道?

??通過對2014年以來上海“城中村”113個出讓地塊進行全樣本分析,在獲地主體方面,國企和民企分別占39.29%和33.93%,另有15.18%為村集體與地方政府成立的股份制公司。單看這個數據,民企不落下風,會讓人產生“大家都能來參與上海城中村項目”“城中村對民企還是比較友好”等錯覺,實際并非如此。

??通過對民企獲得的38宗地進行進一步的分析,除佳兆業在嘉定區徐行鎮獲取一塊“城中村”項目用地外,其余全部被大華集團、瑞安房地產、俊發地產三家企業獲得。

??其中大華集團包攬了寶山區自2014年以來,涉及包括康家村、顧村老集鎮、場中村等的21幅“城中村”地塊;瑞安則是通過蟠龍古鎮單個項目,獲得了青浦區蟠龍村的8幅地塊,俊發同樣通過徐涇鎮老集鎮改造單個項目獲取8幅地塊。

??細究三家企業,在上海城市更新都已進行了長久的布局。比如瑞安房地產,作為港資代表,先前已完成虹鎮老街、太平橋新天地社區等老城片區更新項目,樹立了城市更新的良好口碑,后續能夠拿下蟠龍古鎮等城中村項目也順理成章。

??大華集團,前身是寶山當地的鄉鎮企業,在1998年企業轉為有限責任之后一直在寶山深耕城中村改造項目,對于當地的村鎮文化有深入了解的同時,與寶山區政府建立了深厚的信任關系。這也成為集團承接寶山多個城中村改造項目的堅實基礎。

??俊發地產則是憑借在舊城改造領域的豐富經驗打入上海市場。同樣企業在上海也經歷了漫長的布局期,并在2015年通過與徐涇鎮政府簽訂框架協議的形式,提前介入徐涇鎮老集鎮項目,最終得以在2019年、2020年分批獲得住宅開發地塊。

??因此,民企想要介入上海城中村遠沒有想象的那么簡單,最基本的一點就是要時間來沉淀,企業需要用超過十年的時間去打響城市更新的品牌,來換取政府信任,同時也需要時間來與村鎮集體和政府磨合,推動項目落地,獲取開發地塊。

??相較于民企,國企在獲地端主體有14家之多。其中不僅有專注傳統房地產開發的中建東孚、中海地產等央企,也有諸如上海城投、上海建工、浦發集團、光明地產等地方國企。這些企業因國企職能需求,相較民營房企能夠更早的獲取城市規劃、城中村改造計劃等內容,在土地一二級聯動開發方面具備先天優勢。

??近兩年來,上海地產作為上海城市更新的重要功能平臺,在統籌多個舊改項目前期的基礎上,也開始參與到了實際拿地的行列中,于今年獲取了顓橋鎮中心村的部分地塊。

??對于全樣本的投資金額和城中村面積數據按主體劃分后,我們能夠更加直觀的看到國企在城中村領域的主導地位:國企以超過700億的總投資額和將近380萬㎡的城中村改造面積領先,民企約400億的總投資額,122萬㎡的城中村改造面積不及國企一半。

??在房地產順周期下,城中村項目具有天然優勢。借助一二級聯動開發模式,企業在操盤城中村項目時,能夠享受優惠土地價格,提前鎖定規模化土地,且能保持30%左右的高毛利水平。即便如此,由于城中村項目存在超長的開發周期、征地拆遷進程難控、市區兩級意見不統一等問題,最終介入到上海城中村的民營企業也不過大華、瑞安、俊發、佳兆業4家。

??轉而進入到地產逆周期,企業回血能力不強,參與長周期的城中村項目的意愿更弱。統計最新半年度數據發現,2022年上海入市的城中村地塊85%以上被國企拍得,本土國企參與率近75%。民企無意,國企兜底成為現實寫照。

??但是,持續的逆周期下,長期依靠平臺公司承擔大部分一級土地整備工作并不現實。緊迫的城中村改造任務必需通過流程創新、規劃突破、簡化審批、增加專項資金投入等舉措,釋放新的政策空間吸引市場化企業共同參與。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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