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??2022年10月，時(shí)值傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，規(guī)模房企積極把握“國(guó)慶”假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動(dòng)營(yíng)銷的力度，但企業(yè)整體銷售仍延續(xù)了相對(duì)低迷的表現(xiàn)。

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，TOP50房企單月業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于行業(yè)整體。前50強(qiáng)房企中，有32家企業(yè)業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，占50強(qiáng)房企的64%，且業(yè)績(jī)出現(xiàn)環(huán)比下降的企業(yè)降幅多在30%以內(nèi)。

??從市場(chǎng)來(lái)看，受多地疫情反復(fù)影響，正常供貨節(jié)奏被打亂、過(guò)半城市供應(yīng)環(huán)比腰斬，整體銷售也降至低位。

??展望11月，我們認(rèn)為，地方需求端政策力度有望繼續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率看開始修復(fù)，但成交整體回升幅度有限，不會(huì)出現(xiàn)非理性回暖。

??2022年10月，百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-10月TOP100房企銷售操盤金額52258.6億元，同比降幅仍保持在44%的較高水平。

??目前，行業(yè)下行壓力持續(xù)，疊加國(guó)內(nèi)多區(qū)域疫情的影響，房企正常供貨節(jié)奏被打亂、過(guò)半城市供應(yīng)環(huán)比腰斬，企業(yè)整體的銷售去化壓力也在這一背景下進(jìn)一步加大。

??從企業(yè)具體表現(xiàn)來(lái)看，2022年10月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)和環(huán)比降低的百?gòu)?qiáng)房企分別占到近半數(shù)。

??其中，TOP50房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，有32家企業(yè)業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，占50強(qiáng)房企的64%，僅18家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30%以內(nèi)。

??中海、建發(fā)、華發(fā)的表現(xiàn)相對(duì)突出，10月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均高于30%。

??從整體市場(chǎng)來(lái)看，10月行業(yè)下行壓力持續(xù)，重點(diǎn)30城成交面積低至1414萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%，同比下降28%。

??這主要是由于：一方面，國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，房企正常供貨節(jié)奏被打亂，過(guò)半城市供應(yīng)環(huán)比腰斬，其中不乏上海、合肥這類熱點(diǎn)城市。

??另一方面，市場(chǎng)信心缺失，居民信貸需求依舊羸弱，“買漲不買跌”心理預(yù)期下市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。

??分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)明顯降溫，其中上海受限于供應(yīng)“撞車”，置業(yè)情緒回歸理性，部分倒掛盤入圍積分出現(xiàn)下降，徐州、常州等壓力城市市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交持續(xù)低位運(yùn)行。

??大灣區(qū)市場(chǎng)集體遇冷，受疫情防控影響，廣州、深圳、佛山等供應(yīng)環(huán)比腰斬，成交全面轉(zhuǎn)跌。如廣州，本月案場(chǎng)到訪量環(huán)比下降23%，轉(zhuǎn)化率跌至5%，開盤平均去化率低至26%，多數(shù)項(xiàng)目開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)量不足30套，僅主城區(qū)個(gè)別央國(guó)企樓盤認(rèn)購(gòu)量能突破百套。

??環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)明顯分化，北京、青島、濟(jì)南等成交轉(zhuǎn)降，如濟(jì)南，開盤平均去化率約30%，雪山、王舍人這類供貨集中的板塊去化依舊困難。天津、大連等成交筑底回升，如天津，開盤平均去化率升至45%，部分熱銷盤去化率能達(dá)到90%。

??中西部地區(qū)市場(chǎng)回穩(wěn)，成都、長(zhǎng)沙、重慶等成交皆企穩(wěn)回升。如成都，受限于疫情反彈，國(guó)慶假期居民選擇就地過(guò)節(jié)，疊加項(xiàng)目落地營(yíng)銷組合拳，客戶看房熱情明顯提升，熱門板塊到訪及認(rèn)購(gòu)量翻倍上漲。本月開盤平均去化率達(dá)56%，部分倒掛盤仍能實(shí)現(xiàn)“日光”。

??接下來(lái)的兩個(gè)月，我們認(rèn)為地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續(xù)推進(jìn)。隨著政策層面持續(xù)釋放積極信號(hào)，各地強(qiáng)化保障整體市場(chǎng)穩(wěn)定，這將使得購(gòu)房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。但全國(guó)性強(qiáng)力政策較難出臺(tái)。因此，企業(yè)理應(yīng)調(diào)低政策預(yù)期，做好苦熬市場(chǎng)寒冬的準(zhǔn)備。

??未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率開始修復(fù)，成交整體回升幅度有限，買賣雙方之間的價(jià)格博弈或?qū)⒓觿　?/p>

??這主要是由于隨著房企資金鏈愈加緊繃，銷售回款近乎成為優(yōu)質(zhì)民企唯一的資金“氧氣”，年終業(yè)績(jī)沖刺勢(shì)必將加大營(yíng)銷力度，分銷提傭、折扣力度加碼或是優(yōu)先項(xiàng)。尤其是壓力城市，唯有價(jià)格折讓達(dá)客戶心理預(yù)期的項(xiàng)目才能走量。

??未來(lái)房地產(chǎn)整體政策大概率還將持續(xù)寬松，各城市“因城施策”的政策也會(huì)會(huì)進(jìn)一步深化。

??需要注意的是，政策核心訴求在于促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)，而不是刺激市場(chǎng)非理性回暖，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回穩(wěn)，但城市之間的分化也還將持續(xù)加劇。

??對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)論是剛需還是剛改，整體而言目前已經(jīng)到了買房的合適時(shí)機(jī)，只是何時(shí)下手，需要根據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目具體情況來(lái)分析判斷。即便市場(chǎng)仍未全面恢復(fù)信心，對(duì)個(gè)人買房決策影響不大，重要的是居住或改善需求能否得到滿足。

??附：2022年10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50