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??距離2022年結束還有兩個月，樓市仍處于探底過程中，對經濟增長的拖累仍在加劇。

??根據國家統計局最新數據，前三季度國內生產總值同比增長3%，比上半年加快0.5個百分點；全國固定資產投資同比增長5.9%。分領域看，基礎設施投資同比增長8.6%，制造業投資增長10.1%，房地產開發投資同比下降8%。

??房地產供給端下滑依然嚴重。1~9月份，全國土地購置面積同比下降53%，連續16個月下跌；新開工面積同比下降38%，連續14個月下跌。

??房價下跌的城市數量也在增加。9月份，70個大中城市中新房和二手房價格環比下降城市分別有54個和61個，比8月分別增加4個和5個。

??全面保交樓下，市場信心也在一點點被重建。

??1~9月份，全國房屋竣工面積同比下跌19.9%，跌幅連續兩個月收窄，這說明保交樓取得了一定進展。同時，房企銷售端下滑幅度也出現收窄。1~9月份，商品房銷售面積同比下跌22.2%，相比1~8月份收窄0.8個百分點。

??“樓市正在出現良好跡象，關鍵要看保交樓和銷售端，因為這兩個指標關系到需求端的信心能否穩定住，只要新房能竣工交付，開發商積極降價促銷，需求就會慢慢穩定住。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??樓市多指標下滑 銷售端跌幅收窄

??10月23日上午，國家統計局發布了1~9月經濟運行和房地產相關數據。前三季度國民經濟恢復向好，但房地產各項指標卻仍在下滑。

??受資金鏈緊張及信心不足影響，房企拿地和開工積極性繼續降低。1~9月，全國土地購置同比下降53%，跌幅比1~8月份擴大3.3個百分點，且已連續16個月下跌；土地成交價款5024億元，同比下降46.2%；新開工面積同比下降38%，已連續14個月下跌，跌幅也在擴大。

??這兩個指標拖累下，房地產開發投資端繼續下行。1~9月，全國房地產開發投資同比下降8%，降幅較1~8月擴大0.6個百分點。

??“最近幾個月拿地數據普遍都是下跌近50%水平，說明土地端壓力確實較大。助力土地市場走出低谷的動力，在于確保銷售市場回暖和房企資金狀況改善。”易居智庫研究總監嚴躍進認為。

??從銷售端來看，1~9月份全國商品房銷售面積同比下跌22.2%，跌幅較1~8月份收窄0.8個百分點，且已連續兩個月收窄，顯示前期國家及各地積極紓困樓市政策，正在發揮積極效應。

??尤其9月份單月數據出現比較明顯的拉升。根據2022年以來國家統計局數據分拆后測算，9月份商品房銷售面積環比上漲39.33%，商品房銷售額環比上漲33.67%。

??從房企到位資金情況看，雖然仍在下跌但跌幅亦出現收窄。1~9月，房企到位資金同比下降24.5%，跌幅較1~8月收窄0.5個百分點。其中，國內貸款1.37萬億元，同比下降27.2%；自籌資金4.06萬億元，同比下降14.1%；定金及預收款3.73萬億元，同比下降34.1%；個人按揭貸款1.84萬億元，同比下降23.7%。

??還有一個積極信號是，部分民企近期陸續開啟了發債2.0的動作，說明各部門正在積極為房企創造更好的融資環境。

??總體而言，樓市仍處于下行通道，這一點并未發生根本性改變。9月份，國房景氣指數在1月跌破100后再次下跌至94.86，降至2016年初以來最低水平，市場仍處于“政策底”與“市場底”過渡階段。

??在樓市所有指標中，唯一正增長的就是待售面積。截至9月末，全國商品房待售面積5.43億平方米，同比增長8.1%。其中，住宅待售面積增長15.6%。

??全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示，中國房地產市場有兩種泡沫，一是房價泡沫，這是近幾年房地產調控重點，目前一線城市及熱點二線城市樓市仍供不應求；二是庫存泡沫，主要出現在不少三四線城市，由于市場供大于求、人口凈流出、房子難賣掉，導致庫存量加大，當前要高度重視庫存泡沫，因為銷量出現較大幅度下降，新建房屋又不好賣，許多三四線城市樓市供大于求情況會越來越嚴重。

??更多城市加入房價下跌行列

??房價下跌正蔓延至更多城市。數據顯示，9月份，70個大中城市新房價格環比下跌0.28%，二手房價格環比下跌0.39%；均已連續13個月下跌。

??李宇嘉分析稱，包括一線城市在內的多數城市都在9月份加大了新房供應量，同時，市場基于對開發商債務風險的擔心，導致開發商不得不積極降價促銷，以保衛資金鏈；二手房業主（主要是多套房業主、資金鏈緊張的業主）也開始有誠意地降價。

??值得注意的是，9月份一線城市新房價格出現今年以來首次環比下跌，由8月份上漲0.1%轉為9月份下降0.1%，主要原因在于廣州、深圳房價下跌（環比分別下跌0.3%、0.5%），形成拖累。

??9月份，二線城市新房和二手房價格環比分別下降0.2%和0.3%；三線城市新房和二手房價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與8月份一樣。

??從同比房價變動來看，僅一線城市新房和二手房價格仍保持同比上漲態勢，但新房價格漲幅已持續15個月收窄。更為廣大的二線、三線城市，無論是新房還是二手房價格均持續同比下滑，且降幅不斷擴大；尤其是三線城市，9月份新房和二手房價格同比降幅分別達到3.8%、4.5%。

??70個大中城市中，9月份新房和二手房價格環比下降城市分別為54個、61個，比8月份分別增加4個、5個；同比下降城市分別為50個、63個，比8月份分別增加1個和2個，下跌城市數創2015年以來最多。

??具體來看，9月份，武漢、蘭州、溫州、湛江新房價格環比跌幅居前，均下跌0.9%；北海、牡丹江、天津和丹東二手房價格環比跌幅居前，分別下跌1.1%、1.1%、0.9%、0.9%。

??僅剩為數不多的城市仍維持房價上漲局面。新房價格領跑全國的是合肥和成都，環比漲幅均為0.7%；杭州和大理以0.4%環比漲幅并列第二。二手房價格環比領漲全國的是上海（環比漲0.5%）和北京（環比漲0.4%），成都和昆明以0.3%環比漲幅并列第三。僅7個城市二手房價格同比上漲，包括成都、北京、上海、昆明、海口、無錫和贛州。

??在嚴躍進看來，這些上漲力度較大的城市普遍也是經濟基本面不錯的城市，但要防范的風險是，所有城市都要把樓市降溫的可能性做充分的假設和考慮，做好四季度的政策儲備和新一輪政策投放，防范此類經濟基本面不錯的城市也面臨房價下滑壓力。