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??北京試點全齡友好住宅項目引發關注。

??8月4日，北京市住建委發布《多措并舉提升老年家庭居住品質營造全齡友好型社區》，將在今年北京第二批集中供地選取的三個試點建設全齡友好住宅項目，試點還將為老年人群在首付、貸款等方面給予住房政策支持。

??文件提出，對于中心城區60歲及以上老年家庭購房，并將戶口遷至試點項目所在地，且名下無住房、無在途貸款的老年家庭，首付比例最低可到35%，且允許子女作為共同借款人申請貸款。

??“此次文件明確了對部分老年人購房放松的政策內容，具有非常好的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，政策的出發點在于從解決老年人購房困難尤其是貸款困難的角度出發，客觀上發揮了積極效應，是解決老年人住房問題的一個較好的政策措施。

??什么是全齡友好住宅？

??針對到老年人的居住特點，全齡友好住宅項目將在配套設施、室內空間、交通流線設計、公共空間、智慧應用與安全保障、服務等方面進行適老性建設，也兼顧其他年齡段市民居住需求，打造適合全齡居住的社區和住宅產品。

??比如在室內空間方面，注重動線和視線聯系，保證老年人的動作順暢、安全，廚衛空間寬敞且預留無障礙設施安裝位置；在公共空間方面，室外地面平整、防滑；配置散步道、老年活動場地等公共活動空間；老年人室外活動場地具備良好的日照和通風條件，并避讓主要機動車道路等。

??此外，考慮到多數老年家庭購房支付能力相對較弱，因年齡原因貸款年限也受限，為解決老年家庭購房中的實際困難。文件還提出，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買上述試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。

??具體包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

??這意味著，戶口位于中心城區的60歲老人，若無在途貸款記錄，只需將名下既有房屋出售，購買上述3宗地塊的商品房時可以認作是首套，以最低35%的首付購買，且允許子女作為共同借款人“接力貸”參與還款。

??按照北京市此前購房規定，只要在全國范圍內有過住房貸款記錄的家庭，購買北京市商品房時均認定為二套，即需要支付最低60%的首付，非普通住宅首付比例為80%，房貸利率也較首套住宅有所上浮。

??“這是一種非常好的金融創新做法。”嚴躍進表示，政策解決了老年人購房方面的痛點問題，包括首付能力較弱、貸款方面不好貸等問題，尤其是允許子女幫忙一起貸款的做法，使得老年人購房方面的壓力會更小。

??文件中提及的3宗地塊是今年北京第二批次集中供地時選取，分別是北京市昌平區平西府、順義區福環和薛大人莊地塊。公開資料顯示，目前3宗地塊銷售指導價分別為6萬元/平方米、5.97萬元/平方米、7.3萬元/平方米。

??“項目備案名為北清橡樹灣，預計本月月底開盤。”記者致電昌平區平西府項目一置業顧問了解到，該項目目前已開始施工，但還未正式開盤，具體房源相關信息還需等待確認。順義區福環地塊項目的置業顧問也給到記者類似答復。

??與房地產市場調控無關

??記者注意到，隨著老齡化、高齡化趨勢的社會到來，國內一些地產項目很早就開始了“全齡友好社區”的探索和實踐。例如，北京太陽城、浙江烏鎮雅園、南京銀城君怡東方、杭州桃李春風等。到現在，隨著扎實推進共同富裕，包括成都、廣州、佛山、長沙等城市紛紛提出“全齡友好”城市建設。

??既然“全齡友好社區”并非先例，為何此次出臺的文件引起廣泛關注。有購房者認為建設“全齡友好社區”可能給限購放開一個小口子，讓子女能夠以老人的名義為其買房貸款提供資格和優惠。

??一位參與該政策研究的人士表示，該政策與房地產市場調控沒有關系。“是從解決老齡化問題、改善老年人居住條件，專門制定的針對老年人的特殊支持政策。”

??“目前試點項目較少，短期對整體房地產市場影響較小，更多的是定向支持了老年人住房難的問題。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙分析，以往均把支持對象聚焦在新市民、剛需群體，往往忽視了老年人。

??“北京針對特定群體和特點房產落實了寬松的政策，有較強的信號意義。”嚴躍進表示，此類做法和此前上海針對臨港新片區放松購房政策、廣州針對郊區市場落實寬松落戶政策等是相似的，說明一線城市都有一些局部的、定向的政策微調。

??首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池認為，居家養老是老年人最愿意的養老方式，也最希望住得方便、住得暖心。今年又創新實施全齡友好住宅項目建設，并給到老人更多的針對性、人性化政策安排，這是率先在全國做出對老年住房需求的積極回應和制度探索，也是讓老年人感到踏實的暖心安排，“希望北京今后推出更多這樣的項目。”

??嚴躍進表示，通過此類政策，一方面使得老年人的住房問題得到解決，對于北京特定新城的老年住宅社區建設等有較為積極的作用。另一方面也使得北京疏解首都非功能的工作更好推進，鼓勵市中心老年人搬遷至此類老年住宅社區，有助于市區人口結構的調整和城市功能的調整。

??某機構市場研究總監認為，未來多孩家庭、職住平衡購房等合理需求也是重點支持對象，相關住房政策有望繼續優化，對北京房地產市場亦將產生積極影響。