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??2021年，在經濟下行趨勢不減、消費復蘇乏力的背景下，商業地產的迭代卻從未停步。從消費業態的分化上看，傳統消費低迷，新型消費火熱；從新入市項目看，產品打造更為精彩，業態布局更為豐富。房企更是在巨大壓力下，紛紛將商業作為跨越周期的第二曲線。展望未來，從當前商業項目的滲透率來估計，商業仍有巨大的增長空間。相比較競爭飽和的住宅市場，房企在商業領域的競爭仍處藍海。

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??傳統業態低迷，新消費持續火熱

??2021年度，消費呈現出幾個新的特征。

??特征一，新業態開閉店比遠高于傳統業態。傳統業態開閉店比普遍低于1，例如時尚配飾、美妝中標眼鏡等均低于1，而餐飲全年開店關店率分別為21.3%、19.9%，為近年新低，非常不活躍。而新業態普遍在2以上，如汽車體驗館開店比高達5.58。

??特征二，大型商超遇冷，小型便利火爆。四大典型商超企業利潤皆為負增長，永輝超市第三季度利潤同比下滑224%，年內典型品牌商超開店量驟減，永輝、步步高等典型商超品牌2021Q3累計開店量相比2019年幾近腰斬。而便利店2021年銷售額3112億元、門店數量達18.7億元，規模持續增長，從品牌角度來看，以中石化、美宣為首的TOP10便利店品牌門店數量均持續增長。

??特征三，美麗產業持續走高，高低兩端增長迅猛。妝品收入逆勢增長，超疫情前近3成，年內化妝品業態開店量居首，醫療美容規模超2000億，增速15%，醫美滲透率持續提高，2021年達3.6，發展空間巨大。

??特殊四，奢侈品與快時尚兩頭火爆。年內快時尚行業大幅復蘇，典型企業開店量顯著增加，奢侈品銷售額保持40%以上增長。中國奢侈品消費全球占比持續走高，2021年占比達25%，典型重奢購物中心銷售額大幅高于疫情前。

??特征五，資本助推新舊消費更迭。在消費復蘇乏力的背景下，新消費掀起熱潮的原因之一是資本助推業態更迭，2021年年內融資事件、金額已與2019年持平，以海底撈為例，在資本助推消費業態的發展下，海底撈正在被新興火鍋品牌取代，大眾點評火鍋品牌5分評分占比中，成立3年內的新興品牌占比16.8%。

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??延期項目集中入市，致新開項目數量新高 

??2021年，我國商業營業用房新開工面積1.29億平方米，同比大減28%；竣工面積0.61億平，同比大減30%，疫情影響仍未消除。從整體走勢來看，自2018年以來，商業營業用房新開工面積和竣工面積的均呈現收窄趨勢，我國商業房地產市場逐漸由增量走向存量時代。

??疫情影響使得商業開業周期延后，2020年未能開業項目集中在2021年搶開業，2021年計劃新增、實際開業量及開業率均大幅上升，熱點城市年內計劃開業量遠超疫情前，在消費復蘇乏力的行業背景下，未來競爭將繼續加劇。

??2021年新開項目中，5-10萬方項目占比近4成。10萬方以上大型項目占比近3成。5萬方一下社區型項目占比有所提升，占比超2成。20萬方以上超大型項目入市平穩，常年保持在5%左右。

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??重點城市空置率持續走高，客流回暖乏力

主要消費型城市購物中心空置率持續走高，空置率均值由年初8.47%上升到10.1%。

??同時，客流回暖率顯示2021年Q3場日客流同比2020年Q3下降9%，同比2019年Q3更是下降28%，回暖乏力。

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??重點項目開業火爆，產品熱點有所趨同

??2021年大量網紅項目入市，優秀新開商業品牌超400家，首店占比超40%，開業率超95%，開業首周日均客流超10萬，首日營業額超1000萬。各網紅項目紛紛通過打造商業熱點吸引客流。但不難發現商業熱點主要集中在生態中庭、屋頂街區 、多彩空間、復合文創 、形象IP、城市市集、電競文化、微醺空間、潮玩手辦九個方面，趨同明顯。

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??全國商業銷售量跌價增，二線仍為成交主力

??根據國家統計局數據，自2017年以來，商業營業用房銷售面積不斷縮減，2020年開始跌破1億平方米量級。2021年銷量成交面積及總額依然持續下行，交均價整體有所上漲。

??從城市經濟基本面，產業發展和人口流動等多個維度，克而瑞對全國72個城市的銷售型商業地產進行了監測。72個重點城市2018-2021年市場供求連續4年下滑，2021年成交量止跌回升，均價緩慢恢復，仍未完全擺脫疫情影響。

??從72城整體情況來看，一二三四線城市成交格局未變，一線城市成交量貢獻度常年位于8%以下，二線城市成交量貢獻度常年位于60%以下，三四線城市則常年位于40%以下。

??分區域來看，各區域成交結構分化明顯：長三角整體基本面較好，熱度輪動傳導作用較強，二三線城市能夠保持韌性；環渤海熱度聚焦二線城市，三四線多年保持低位徘徊；珠三角二三線城市點狀高熱，福州廈門有所恢復，?？谀蠈幊掷m回落；中西部二線城市一騎絕塵，三四線消費力不足。

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??商業類ABS發行量微增，北上資產占比接近4成

??商業作為存量資產發行ABS產品的主力業態，發行規模較20年略有增加，總體變化不大。商業項目發行ABS產品總規模達572億元，占比由20年的46%微漲至47%。

??從城市分布來看，消費層級較高、消費較好的北京、上海等一線城市資產是商業類資產證券化的絕對主力，北上資產合計發行證券化產品規模近200億，占比約為總量的三分之一。

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??房企商業持續擴容，經營模式逐漸成熟

??CAIC重點監測的38家企業中，有持有零售商業業務的17家。經統計，截止2021年這17家上市房企已開業零售商業項目數量已達961家。2021年新開商業數量井噴，同比2020年大增27%，同比2019年大增43%。

??2021年成交量有所恢復，達到529萬㎡，成交金額達到1100億元，超過2020年，成交均價基本和去年持平，20793元/㎡。

??規模擴張的同時，典型房企的經營模式已經形成。

??但從經營能否覆蓋成本的角度，絕大多數房企商業的經營仍需住宅主業輸血。從下圖可見，僅有大悅城做到了成本覆蓋，其余企業商業總收入均無法覆蓋拿地成本。當前房企的零售商業業務還無法真正獨立需要住宅主業的“輸血”。