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??“明年商品房銷售面積或出現(xiàn)負(fù)增長，大部分人對于房地產(chǎn)行業(yè)走弱給經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，還沒有給予充分重視。”

??10月以來，監(jiān)管層連續(xù)針對房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行糾偏，但效果尚未顯現(xiàn)。金秋十月，樓市交易成為最慘淡的一個月。

??11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報告。10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.4%，新開工面積同比下降33%；房地產(chǎn)銷售額環(huán)比下降21.32%，同比下降22.65%；房地產(chǎn)銷售面積環(huán)比下降21.25%，同比下降21.65%，均接近歷史最低水平。

??數(shù)據(jù)上看，樓市價格下降潮正席卷全國。10月，70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，這是2015年一季度以來最大跌幅，環(huán)比上漲城市數(shù)量從9月份的27個驟降至13個，連續(xù)2個月出現(xiàn)房價上漲城市數(shù)驟跌現(xiàn)象。

??二手房市場降溫更嚴(yán)重。10月份，70城中只有4個城市二手房價格上漲，64城二手房價格下跌，超過9成。而二手房市場往往更能反映最真實的市場需求。

??值得注意的是，截至目前，全國已有20多個城市發(fā)布了樓市“限跌令”，主要有沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等城市，有的城市是直接發(fā)布行政命令，有的是通過約談房企限制惡意降價。

??樓市何時能夠觸底，成為當(dāng)下市場最為關(guān)心的問題。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者采訪，市場下行局面很可能延續(xù)至明年年初，在此期間，房價整體仍會慣性下跌。

??樓市下滑已拖累經(jīng)濟(jì)

??從最新數(shù)據(jù)來看，樓市各個指標(biāo)仍在繼續(xù)下探，且尚未出現(xiàn)見底跡象。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月商品房銷售面積14.3億平方米，同比增長7.3%，較上月收窄4個百分點；商品房銷售額14.72萬億元，增長11.8%，較上月收窄4.8個百分點。從單月數(shù)據(jù)來看，7月至10月商品房銷售面積同比增幅分別為-8.54%、-15.55%、-13.17%、-21.65%。

??房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)亦持續(xù)下滑。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速由8.8%回落至7.2%，兩年平均增速由7.2%回落至6.8%。其中，10月單月房地產(chǎn)投資增速為-5.4%，連續(xù)第二個月負(fù)增長，此前三個月增速分別為1.37%、0.26%、-3.47%，走出了一條直線下滑曲線。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，房地產(chǎn)投資疲軟的主因是，前期嚴(yán)厲的房地產(chǎn)金融調(diào)控影響持續(xù)發(fā)酵，疊加部分房企出現(xiàn)信用風(fēng)險事件，制約了房企擴(kuò)大開發(fā)投資的意愿和能力。

??一方面，房屋開工施工情況低迷。1-10月新開工面積同比下降7.7%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；此前穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的房屋施工也呈現(xiàn)疲態(tài)，施工面積增速從3月高點11.2%一路下滑至10月的7.1%，兩年復(fù)合增速5%是2020年3月以來最弱。另一方面，土地成交情況仍然不理想。1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降11%，土地成交價款僅增長0.2%。

??根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，第二輪集中供地拍賣成交價較儲備成本平均溢價只有4.6%，顯著低于首輪拍賣中14.7%的溢價均值，且近52%的土地拍賣被取消、改期或流拍。房企拿地意愿降至“冰點”。

??從房企資金面來看，仍延續(xù)年初以來的下滑態(tài)勢，未出現(xiàn)明顯改善。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.66萬億元，同比增長8.8%。其中，國內(nèi)貸款同比下降10%，利用外資下降35.4%，自籌資金同比增長5.1%，定金及預(yù)收同比增長21%，個人按揭貸款同比增長9.7%。

??值得關(guān)注的是，在10月大部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有所改善的背景下，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑成為了后續(xù)市場必須要重視的一個環(huán)節(jié)。1-10月我國固定資產(chǎn)投資增速由7.3%回落至6.1%，兩年平均增速持平于3.8%。從兩年平均增速看，三大支柱中基建投資大體持穩(wěn)，制造業(yè)投資增速反彈，房地產(chǎn)開發(fā)投資則依然在回落。

??房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響有多大？一組數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)作為居民家庭最大類資產(chǎn)，約占居民部門總資產(chǎn)的60%左右；與房地產(chǎn)直接相關(guān)貸款約占銀行貸款余額30%左右。房地產(chǎn)同時作為資產(chǎn)，要占到銀行總資產(chǎn)的30%左右。此外，地方政府的土地出讓收益加上與房地產(chǎn)相關(guān)稅費，則要超過地方財政總收入的30%。因此，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷判斷，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)增長的直接及間接貢獻(xiàn)大約在30%左右。這意味著，房地產(chǎn)下行對明年經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響或不容忽視。

??紅塔證券研究所所長李奇霖提醒道，信貸政策邊際放松雖然讓房企資金壓力可能暫時得到緩解，但房企對房地產(chǎn)周期下行預(yù)期并未放松，即使籌集了資金，更多也會是繼續(xù)加快竣工，以此來回籠資金，拿地和新開工的動力并不足。更麻煩的一點在于，現(xiàn)在資金鏈壓力使得房企已經(jīng)較難保障正常的施工和竣工進(jìn)度了。

??“而影響居民購房的因素除了房貸利率等之外，更重要的是居民對未來房價預(yù)期。這在很大程度上也意味著監(jiān)管對居民按揭貸款邊際放松，并不一定能夠有效解決居民購房意愿低和銷售下行的現(xiàn)狀。” 李奇霖表示。

??降價潮起，樓市仍未見底

??當(dāng)前局勢是，無論是新房市場還是二手房市場，全國主要城市樓市正在大面積降價。

??10月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)環(huán)比均為-0.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大了0.2、0.1個百分點；新房和二手房均價同比增幅分別為2.8%、2%，分別較上月降低0.5、0.4個百分點。70個大中城市中，有52個城市新房價格下跌，64個城市二手房價格下跌。

??從新房市場看，10月份，四大一線城市新房價格停漲，二線及三四線城市新房房價則跌幅擴(kuò)大，環(huán)比跌幅分別為0.2%和0.3%。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。

??二手房市場降溫力度更大，90%的城市均出現(xiàn)明顯降價現(xiàn)象。10月份，一線、二線、三四線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比跌幅分別為0.4%、0.3%和0.4%，這說明當(dāng)前各類城市二手房市場都面臨壓力。其中，北京、上海、廣州和深圳二手房價格環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

??為何出現(xiàn)急劇下跌？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，主要原因在于下半年后，金融長效機(jī)制全面落地，開發(fā)商前端融資（開發(fā)貸、信托、債券、前融）等全面收緊，后端銷售回款明顯下降，造成資金鏈被雙重擠壓，疊加債務(wù)到期集中，恒大事件惡化了市場預(yù)期，開發(fā)商不得不大力度打折促銷，房價下跌。另外，受到放貸緊縮、利率攀升、二手房停貸等情況，需求端也急劇冷縮，二手房價開始下跌，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。

??“二手房市場的降溫現(xiàn)象其實更為嚴(yán)重，只是目前大家關(guān)注的重心在一手房市場。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒道，從房地產(chǎn)市場風(fēng)險防范角度看，也要關(guān)注二手房市場降溫現(xiàn)象。就目前看，可以做的一項工作就是，信貸政策放松下，要求各地對于二手房貸款給予支持，積極促進(jìn)合理的二手房交易，以促進(jìn)此類市場更好發(fā)展。

??李迅雷認(rèn)為，明年商品房銷售面積或出現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)投資增速顯著回落應(yīng)該比較確定。房地產(chǎn)銷售下行與融資難度加大，又必然帶來房企拿地意愿降低，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府土地出讓收入下降，并影響到其基建投資能力。但到目前為止，大部分人對于房地產(chǎn)行業(yè)走弱給經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響還沒有給予充分重視。

??中國民生銀行高級宏觀研究員王靜文認(rèn)為，近段時間以來，調(diào)控有放緩苗頭，資本市場已經(jīng)率先反應(yīng)，但預(yù)計“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”政策基調(diào)不會改變，而在“買漲不買跌”的心理驅(qū)動以及房地產(chǎn)稅試點加快推出背景下，預(yù)計難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行走勢。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“房住不炒”調(diào)控大基調(diào)下，政策不會出現(xiàn)趨勢性改變，房地產(chǎn)去金融化過程不會改變。因此，短期成交量能止跌、企穩(wěn)已是很好的結(jié)果。但眼下成交量還不足以支撐趨勢改變，后續(xù)兩個月跌幅減小已經(jīng)是不錯的結(jié)局。

??“由于目前政策調(diào)整仍在托底、適度糾偏，并不會大幅度增加信貸投放。而且房價仍在歷史高位、同比仍明顯上漲情況下，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會對當(dāng)前繼續(xù)下跌趨勢形成扭轉(zhuǎn)。特別是，需求端不會松綁限售、限貸情況下，未來需求復(fù)蘇態(tài)勢不能太樂觀，房價仍會慣性下跌。”李宇嘉表示。

??一位房企人士則直言，這兩個月是沖刺全年業(yè)績的關(guān)鍵時刻，接下來部分項目會推出促銷措施，以加快回款的速度。