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??通訊員 李國(guó)慶 中房報(bào)記者 孟雙奎 沈陽(yáng)報(bào)道

??今年已經(jīng)剩下不到100天時(shí)間，整體上看沈陽(yáng)樓市成交低迷，一些區(qū)域的樓盤已出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，獨(dú)有別墅作為房產(chǎn)類別中的“小眾產(chǎn)品”，雖然也受大環(huán)境影響，銷量有所下降，但并沒(méi)有出現(xiàn)橫盤或下跌趨勢(shì)，9月均價(jià)反而逆勢(shì)上漲。

??房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月份沈陽(yáng)別墅產(chǎn)品銷售額為59.77億元，銷售面積為39.39萬(wàn)平方米，共計(jì)售出1980套。

??目前，沈陽(yáng)別墅產(chǎn)品庫(kù)存總面積達(dá)138.47萬(wàn)平方米，1-9月月均銷售面積4.377萬(wàn)平方米，按照目前月銷量計(jì)算，別墅庫(kù)存量去化周期達(dá)31個(gè)月。

??具體價(jià)格方面，9月沈陽(yáng)別墅產(chǎn)品均價(jià)為16229元/平方米，相比8月份13105元/平方米均價(jià)有較大上漲，別墅項(xiàng)目之間價(jià)差大導(dǎo)致別墅均價(jià)每月起伏變化較大，2021年截至目前月均價(jià)超過(guò)16000元/平方米的分別是5月和9月，1-9月整體均價(jià)維持在15173元/平方米。

??渾南區(qū)占據(jù)沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)較大份額，1-9月渾南區(qū)別墅產(chǎn)品銷售額為30.31億元，占比達(dá)到了全市別墅市場(chǎng)的一半以上；庫(kù)存63.65萬(wàn)平方米，占別墅總庫(kù)存的45%。渾南區(qū)別墅產(chǎn)品均價(jià)為15387元/平方米，基本上與整體均價(jià)持平，新增供應(yīng)以及成交量也基本占全市新增和成交一半份額。可以說(shuō)，渾南區(qū)別墅產(chǎn)品、價(jià)格、銷量具有一定代表性，一定程度反映了沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體面貌。

??渾南區(qū)占據(jù)了沈陽(yáng)全市別墅市場(chǎng)的半壁江山，主要有兩個(gè)原因：一是沈陽(yáng)別墅項(xiàng)目拿地時(shí)間都比較早，大多都是在2000-2010年開(kāi)始審批建造，在2010年之前渾南區(qū)一些板塊還屬于比較偏僻位置，開(kāi)發(fā)商拿地比較便宜，容積率也可以做到很低；二是別墅項(xiàng)目選址一般都在自然風(fēng)景相對(duì)較好的地方，比如風(fēng)景秀麗的棋盤山，渾南區(qū)有近一半的別墅項(xiàng)目集中在棋盤山周邊。

??從細(xì)分板塊看，1-9月別墅銷量三甲分別是棋盤山、全運(yùn)和輝山，銷量總面積達(dá)到了22萬(wàn)平方米，占據(jù)了全市別墅總銷量面積的55.9%，板塊前十名占據(jù)全市別墅總銷售面積的84.5%。可以說(shuō)，沈陽(yáng)別墅項(xiàng)目在板塊分布上比較集中，其中超過(guò)一半銷量來(lái)源于棋盤山、全運(yùn)和輝山。

??在銷量前十的板塊中，長(zhǎng)白板塊均價(jià)最高，達(dá)到了24309元/平方米，輝山板塊價(jià)格最低，為10848元/平方米。銷量最大的棋盤山板塊均價(jià)為14005元/平方米。

??與普通高層住宅相比，各板塊別墅均價(jià)并沒(méi)有想象中那么貴。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，9月沈陽(yáng)住宅成交均價(jià)為12455元/平方米，而別墅整體均價(jià)為15173元/平方米；和平區(qū)長(zhǎng)白板塊均價(jià)已超20000元/平方米以上，長(zhǎng)白地區(qū)別墅均價(jià)為24309元/平方米。

??考慮到別墅產(chǎn)品得房率、品質(zhì)、私密性等方面遠(yuǎn)高于普通住宅，在均價(jià)方面其實(shí)并沒(méi)有拉開(kāi)太大差距，如果不是考慮到別墅產(chǎn)品總價(jià)相對(duì)較高外，相對(duì)來(lái)說(shuō)它的單價(jià)性價(jià)比甚至要好于小高層、洋房類產(chǎn)品。

??目前沈陽(yáng)樓市降價(jià)趨勢(shì)并沒(méi)有對(duì)別墅產(chǎn)品產(chǎn)生太大影響，原因有兩方面：首先，別墅產(chǎn)品價(jià)格更多是個(gè)別板塊和幾個(gè)大盤銷量帶動(dòng)的，雖然也受到市場(chǎng)淡旺季影響，但更取決于項(xiàng)目本身；另外，別墅作為小眾產(chǎn)品，總價(jià)比較高，成交難度大，所以它的投資屬性較低，在擠房?jī)r(jià)泡沫的當(dāng)前樓市中，反而別墅受影響較小。

??從形勢(shì)上看，沈陽(yáng)別墅產(chǎn)品也不會(huì)出現(xiàn)太大漲價(jià)勢(shì)頭，首先是市內(nèi)開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目并不少，其庫(kù)存能夠維持31個(gè)月以上，遠(yuǎn)超過(guò)沈陽(yáng)住宅的平均去化周期，因此在有些一線城市極度稀缺的別墅產(chǎn)品，在沈陽(yáng)不算特別稀缺，導(dǎo)致其單價(jià)不高，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，缺乏價(jià)格上漲動(dòng)力。

??隨著今年土地交易方式的改變，住宅土地利用朝著高品質(zhì)方向發(fā)展，沈陽(yáng)城市外拓可能會(huì)放慢步伐，低容積率別墅產(chǎn)品可能會(huì)越來(lái)越少，屆時(shí)沈陽(yáng)別墅的稀缺性可能會(huì)有所體現(xiàn)。