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??2021年“十一”長假剛剛過去，作為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季“金九銀十”中的“十一黃金周”一直以來都是全年樓市重頭戲。

??然而從銷售數(shù)據(jù)來看，市場所期待的行情并未如期到來，十一期間，60個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積同比再度下降43%，與2019年同期相比降幅也達(dá)33%，行業(yè)下行壓力加劇，不少房企嘗試從營銷端打開突破口，然而收效甚微。

??在這其中一線城市的購房需求相對“堅(jiān)挺”，同比微降8%，顯著高于2019年同期。然而在我們實(shí)地調(diào)研中了解到，整體市場可能比想象中慘淡。

??2021年10月10日哈爾濱出臺“救市”政策，預(yù)計(jì)后續(xù)跟進(jìn)城市會增加。全年來看，年底各大房企的沖刺壓力可能會很大，可能會出現(xiàn)部分房企完成不了全年業(yè)績的情況。

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??“十一”成交同比跌43%，市場難言樂觀

??2021年，在熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進(jìn)一步收緊的雙重影響下，成交規(guī)模一降再降，“金九”未至，從2021年十一假期（2021年10月1日-10月7日）60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交情況來看，“銀十”可能同樣失約。

??2021年“十一”期間，60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達(dá)到33%，慘淡行情可見一斑。

??分能級來看，一線購房需求相對“堅(jiān)挺”，北京、深圳十一成交量與2020年和2019年同期相比“翻番”，放量主要集中在國慶前三天，不排除政策“高壓”下前期成交房源延遲備案影響。

??與此同時(shí)，上海十一成交同比下降88%，仍超2019年同期167%。在我們的實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，上海十一期間的成交主要還是今年第4次集中房源供應(yīng)的盤，上海第4次集中房源供應(yīng)共約135.8萬平方米，合計(jì)12441套房源。其中大部分認(rèn)購時(shí)間都在9月中下旬，其中有部分樓盤觸及上?！皳u號積分制”

??今年2月6日，上海正式落地實(shí)施新房搖號積分制。當(dāng)新房項(xiàng)目的認(rèn)購人數(shù)與所售房源數(shù)量之比超過規(guī)定比例時(shí)，觸發(fā)計(jì)分制，并由家庭積分的高低排序按照規(guī)定的比例入圍搖號。從上海第四批42個(gè)樓盤截止目前觸發(fā)積分制的樓盤比例來看，約為40%。

??某觸發(fā)積分制的樓盤負(fù)責(zé)人告訴我們，購房者選擇他們主要還是因?yàn)樗麄兊目們r(jià)段在500-900萬/套，對于大部分新婚家庭來說可以實(shí)現(xiàn)賣一買一置換，再加上區(qū)域位置相對較好，在大虹橋的輻射范圍內(nèi)，因此較受歡迎。據(jù)了解，該樓盤一期開盤時(shí)曾經(jīng)也觸發(fā)過積分制。

??二線城市穩(wěn)中有降，同比跌幅達(dá)42%，較2019年下降5成以上，不同城市間迎來此消彼長的輪動行情。如青島、濟(jì)南等內(nèi)陸城市開啟了以價(jià)換量的收割模式，部分樓盤7折賣房，以此帶動了一波剛需集中釋放，同比2020年同期成交持增。福州如是，雖然尚未擺脫疫情陰霾，不過供應(yīng)放量（超70個(gè)樓盤持續(xù)加推），疊加降價(jià)促銷（19個(gè)樓盤“放價(jià)”優(yōu)惠，最高優(yōu)惠金額達(dá)到38萬元），還是取得了不錯(cuò)的走量效果。

??杭州方面，“十一”成交量達(dá)3年同期新高，為16.73萬平方米。但據(jù)實(shí)地調(diào)查了解，杭州雖然同比數(shù)據(jù)有高達(dá)360%的增幅，但事實(shí)上賣的和往常差不多水平，數(shù)據(jù)虛高主要是增加了部分認(rèn)購轉(zhuǎn)已售房源。簡單來說，以往的成交數(shù)據(jù)為純粹的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，現(xiàn)在在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上增加了認(rèn)購轉(zhuǎn)已售房源數(shù)據(jù)，因此在兩者疊加下顯得很多，實(shí)際市場并非如此。

??三四線成交明顯轉(zhuǎn)冷，同比下降49%，在不同能級中降幅居首。各城市市場同比跌多漲少，分化持續(xù)加?。荷蠞q城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交保持高熱狀態(tài)，同比上漲3成以上，與2019年同期相比，均實(shí)現(xiàn)翻倍增長；而半數(shù)三四線共計(jì)23城同比跌幅在5成以上，部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬平方米，創(chuàng)3年同期新低，市場慘淡程度可想而知。

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??熱點(diǎn)城市不會放松，壓力城市開始“救市”

??“十一”期間，在整體市場慘淡的同時(shí)，部分城市也出臺了不同的調(diào)控政策。

??10月8日，東莞發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》嚴(yán)管二手房的導(dǎo)向，在原有網(wǎng)簽價(jià)公示制度基礎(chǔ)上出臺新規(guī)，強(qiáng)化二手房住房價(jià)格指導(dǎo)和信息公開的力度，在參考價(jià)制定方面，其明確了三個(gè)錨，即稅務(wù)部門、金融部門的評估價(jià)格以及周邊一手樓盤網(wǎng)簽價(jià)格。

??10月9日，杭州發(fā)布大學(xué)畢業(yè)生落戶調(diào)整政策。政策顯示，自2021年10月15日起，落戶政策調(diào)整為具有全日制普通高校本科以上學(xué)歷者，在杭州市區(qū)落實(shí)工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶杭州市區(qū)；全日制普通高校博士研究生學(xué)歷者，可享受“先落戶、后就業(yè)”政策。

??對比此前規(guī)定，此次杭州政策有兩個(gè)變化。第一、取消了大專生人才引進(jìn)落戶的政策。第二、碩士研究生此前可以“先落戶，后就業(yè)”，但現(xiàn)在需先有工作并繳納社保。如此對比，實(shí)際上大專生和碩士生的落戶政策明顯收緊了。

??從以上兩個(gè)政策來看，熱點(diǎn)城市第四季度不會放松的跡象較為明顯。

??與此同時(shí)，10月9日，哈爾濱新聞網(wǎng)顯示，哈爾濱近期發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，主要強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)方面，一是全范圍為房企減負(fù)，如，降低預(yù)售許可的標(biāo)準(zhǔn)、加快預(yù)售資金的返還、降低土地增值稅預(yù)征率、支持房企促銷活動等。此類政策，很大程度上減輕了房企的資金壓力，同時(shí)有助于房企更好進(jìn)行銷售和項(xiàng)目開發(fā)，是非常務(wù)實(shí)的救企政策。二是多渠道強(qiáng)化去庫存，包括對大學(xué)生和新市民實(shí)施購房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限、公寓產(chǎn)品落實(shí)民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等。此類規(guī)定，將降低購房者入市的成本，減少了顧慮，同時(shí)在財(cái)政、金融、稅費(fèi)等方面提出了更多保障，有助于鼓勵(lì)購房者積極入市。

??我們認(rèn)為，哈爾濱的此次政策有很強(qiáng)的信號意義，可以算是目前全國首個(gè)較全面的“救市”政策。

??在此之前也有多個(gè)城市 “限跌”、“托市”，如岳陽、昆明等7城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽、江陰明文規(guī)定禁止大幅降價(jià)，昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)、打價(jià)格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

       在這其中唐山在2020年8月末還曾因?yàn)榉績r(jià)上漲過快被住建部點(diǎn)名約談，短短一年時(shí)間調(diào)控基調(diào)已從“限漲”轉(zhuǎn)為“限跌”，直觀反映市場熱度出現(xiàn)了180度的轉(zhuǎn)折。

??除了昆明、唐山等7城房價(jià)“限跌”之外，長春、珠海等5城也出現(xiàn)了財(cái)稅“托市”的情況。長春發(fā)布購房補(bǔ)貼，首次購買90平方米以下商品房的留長就業(yè)人才及進(jìn)城農(nóng)民，分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補(bǔ)貼。

??肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。具體而言，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅率由2%調(diào)整為1%，二手非住宅個(gè)人所得稅率、土地增值稅率分別調(diào)整為1.5%和5%。

??從熱點(diǎn)城市和壓力城市的不同調(diào)控方向來看，整體調(diào)控市場依然還是求“穩(wěn)”為主，在這其中壓力城市仍需為市場減壓，防止城市房價(jià)出現(xiàn)大幅下滑。

??03

??部分房企或?qū)o法完成全年業(yè)績目標(biāo)

??基于目前整體市場趨冷，成交規(guī)模一降再降，我們接下來的年底沖刺壓力可能會很大，可能會出現(xiàn)部分房企完成不了全年業(yè)績的情況。

從前三季度各大房企的目標(biāo)完成情況來看，截至三季度末在披露年度業(yè)績目標(biāo)的近半數(shù)百強(qiáng)房企中，有近2成企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)完成率在75%以上，其中7家企業(yè)目標(biāo)完成率高于80%，與此同時(shí)，還有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%。

??“十一”期間，不少房企嘗試從營銷端打開突破口。折扣讓利方面也出現(xiàn)了松動，如，桂林和青島出現(xiàn)了7折的“工抵房”特價(jià)房源，徐州也有開發(fā)商推出了76折左右工抵房，惠州出現(xiàn)了零首付、購房返現(xiàn)等現(xiàn)象，之前熱度較高的長三角區(qū)域南京、蘇州國慶期間等也都出現(xiàn)了88折、85折的特價(jià)房。

??我們認(rèn)為企業(yè)仍將維持積極的營銷節(jié)奏，部分壓力較大樓盤或者城市仍會嘗試擴(kuò)大折扣。在濃厚的觀望情緒之下，已經(jīng)有企業(yè)嘗試通過特價(jià)房、工抵房等手段擴(kuò)大折扣快速去化。但是根據(jù)CRIC的監(jiān)測，包括沈陽、昆明、株洲、張家口等城市在內(nèi)，紛紛落地了“限跌令”政策，對企業(yè)的營銷策略產(chǎn)生了限制，因此展望后市，我們認(rèn)為企業(yè)仍將積極營銷，但讓利舉措的制定既要考慮去化效果，又要兼顧“限跌”政策和利潤空間，對企業(yè)提出了不小的考驗(yàn)。

??鑒于“金九”爽約，疊加“十一”黃金周也是慘淡收場，預(yù)示著四季度房地產(chǎn)市場難言樂觀，同比降幅預(yù)計(jì)進(jìn)一步擴(kuò)大，而累計(jì)同比增幅也將持續(xù)收窄，至年末或?qū)⒌霖?fù)區(qū)間。

??不過“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)：核心一二線需求依舊堅(jiān)挺，在房企推盤積極性的帶動下，預(yù)計(jì)整體成交仍有望高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，信貸收緊使得本就疲軟的購買力更加難以為繼，首付、月供壓力盡顯，去庫存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。

??值得關(guān)注的是，部分城市樓市調(diào)控都已經(jīng)出現(xiàn)了由“限漲”到“限跌”的苗頭，甚至不乏財(cái)稅托市，以期刺激居民購房消費(fèi)，減緩市場下行壓力。當(dāng)然，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更難以扭轉(zhuǎn)全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的大趨勢，部分負(fù)債規(guī)模偏高的房企也依然需要警惕。