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??青島市民王先生暗自慶幸：去年9月，他因湊不起首付擔心新房漲價而著急；沒想到進入今年9月不僅有多個樓盤可以選，房價不漲反跌。

??在這個即將過去的“金九”，青島樓市整體處于下行通道。

??根據(jù)青島網(wǎng)上房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周（9月20日-9月26日）青島新房住宅成交約1865套，環(huán)比下滑7.4%，同比下滑45.74%，創(chuàng)今年除春節(jié)假期周外新低，出現(xiàn)“腰斬”式下跌。

??青島一位資深地產(chǎn)觀察人士表示表示，“行情好時青島新房每周成交3000套左右，從最近幾個月表現(xiàn)來看，僅有一半水準。“

??“盡管今年青島新房整體去化速度和往年差別不大，但多個板塊出現(xiàn)以價換量情況。”上述觀察人士表示。

??另據(jù)卓易數(shù)據(jù)提供的資料，截至9月29日，青島新建商品房庫存30.28萬套，按照近6個月去化速度看，整體去化周期為24個月。去年同期庫存為28.9萬套，整體去化周期為23個月。

??多個城市近郊板塊房價大跌

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，近期青島近郊多個板塊房價依然跌跌不休。8月份，上合示范區(qū)代表性大盤榮盛錦繡外灘推出了部分二期樓座，毛坯房源均價7500元/平方米，并贈送價值6萬元車位抵用券，與該項目高點時14000元/平方米價格相比，幾近“腰斬”；該項目推出特價房源后，8月份成交已經(jīng)攀升至200套/月以上。此前該項目月成交僅維持在40套水平。另外，膠州老城區(qū)項目保利和光塵樾以“工抵房”的名義推出40套單價“4”字頭房源，被業(yè)內(nèi)戲稱“膠州樓市地板價”。

??在濟南，也出現(xiàn)了存量大、去化周期長、競爭激烈區(qū)域，部分樓盤選擇“以價保量”方式推出特價房源。

??記者在市場中走訪發(fā)現(xiàn)，目前濟南市場上有多個樓盤推出優(yōu)惠購房方案，包括特價房、買房送車位、老帶新折扣、成交送物業(yè)費等，個別項目通過降價優(yōu)惠促進了快速成交。位于張馬屯片區(qū)的尾盤項目時代公館直降約1000元-2000元/平方米，精裝修房源單價在13000元/平方米，一周左右30套房子清盤。

??“9月份煙臺樓市依然沒能走出低迷，整月商品住宅銷售套數(shù)在3000套左右，與‘牛市’相比成交量腰斬。”中國城市與區(qū)域治理研究院特聘專家陳雷表示，今年煙臺樓市和以往明顯不同，促銷已成為常態(tài)化。

??不過，從國家統(tǒng)計發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，山東納入監(jiān)測的多個城市新房價格卻在攀升：青島房價從2020年12月止跌返漲后，已經(jīng)連續(xù)上漲了9個月；濟南則是從2021年1月開始連續(xù)上漲了8個月。

??“這種上漲可以定義為‘結(jié)構(gòu)性上漲’，主要是熱點板塊房價堅挺甚至有較大幅度上漲，直接拉升了整體簽約價格。”上述青島資深地產(chǎn)觀察人士表示，“冷熱不均”依然是青島樓市基本面，浮山后、新都心、嶗山北片區(qū)中高端樓盤正成為市場熱點。

??“像龍湖天奕、仁恒公園世紀等高端品質(zhì)項目雖不是’秒清‘但也一房難求，尤其以200多平方米戶型去化較好。”山東省房地產(chǎn)發(fā)展研究中心特約評論員許珊表示。

??“針對’雙節(jié)‘，在營銷方面主要通過加推房源、砸金蛋、送家電等打折促銷活動實現(xiàn)快速銷售和去化，與此同時提高了渠道費用點位。”青島北岸城區(qū)一家頭部房企營銷負責人李城（化名）對記者表示，盡管公司上下對這個節(jié)點非常重視，也針對性推出了相關(guān)活動，從結(jié)果來看效果卻并不理想。

??“青島樓市整體偏冷，特別對以地緣客戶為主的近郊項目，消費者對價格變動更為敏感，’國慶節(jié)‘期間’將推出特價房，看能不能撬動客戶”。李城說。

??“原先想著在‘金九’入市搶占一波市場熱度，前期也舉行了促銷活動，進行蓄客，但從開盤情況看并不理想。”青島新都心某項目渠道相關(guān)負責人表示。

??青島新都心某項目9月正好到推盤節(jié)點，但趕上青島第一批次集中供地項目排隊上市，搶走了一批客戶；最近項目決定重新制定營銷策略，盡快去化。

??二手房交易陷入冰點

??二手房市場同樣如此。

??“目前，二手房放款周期過長，著急用錢不得不‘割肉’成交，早拿到房款。”青島市民孫先生近期賣出了一套位于市北區(qū)洪山坡附近的117平方米二手房，這套房子成交周期只有40天左右，原價355萬元，最后成交價310萬元。

??濟南市民劉秀英是典型的改善置換人群。由于二手房受房齡、貸款難等因素影響，她位于汽車站片區(qū)的125平方米房子已掛出一年多無人問津，倒是因水電暖及家具家電齊全，接到出租電話比較多，無奈之下只好先行出租再等待買家。

??記者了解到，在山東濟南、青島等存量交易占比較高的城市中，賣一套二手房再買一套新房的連環(huán)單普遍較多，二手房不出新房難買。

??“我們店這個月二手房成交量只有8月份的5成，經(jīng)紀人心態(tài)也有些著急，且隨著年底開發(fā)商推出的越來越多的特價房，很多二手房客戶都轉(zhuǎn)向了新房。”青島鏈家遠洋風景店經(jīng)理孫鵬對記者表示，從今年7月份開始，青島二手房市場明顯進入下行通道，9月份青島二手房成交環(huán)比、同比都在下降，這種情況下買家更加從容，占據(jù)主動權(quán)。

??數(shù)據(jù)也佐證了市場的轉(zhuǎn)冷。根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，截至9月28日，青島市9月二手住宅網(wǎng)簽量不足1800套，預計環(huán)比降幅超過25%，價格方面，根據(jù)貝殼研究院二手價格指數(shù)監(jiān)測，9月青島二手房價格指數(shù)出現(xiàn)了比較大下降，已經(jīng)接近今年三四月份價格指數(shù)水平。

??“從近期二手房成交來看，近期客戶成交周期拉長非常明顯，客戶成交周期平均拉長20-30天，消費者觀望情緒上升；此外，市場活躍度下降，降價房源占比大幅提高，客戶與業(yè)方雙方仍存在較大價格博弈。”青島貝殼研究院市場分析師劉倩倩表示，今年青島二手房掛牌量比較充足，從貝殼網(wǎng)掛牌量來看在持續(xù)增。

??同時，劉倩倩表示，全國各城市政策頻出、調(diào)控趨嚴，消費者觀望情緒更加上升；再加上銀行信貸環(huán)境收緊，放款周期拉長，對市場量價已產(chǎn)生比較大限制作用。

??“金九”成色不足成定局

??“今年九月算不上‘金九’，比上半年三四月份要差很多，與我們的預期是不一樣的。”孫鵬如此評價青島“金九”樓市。

??劉倩倩也持同樣觀點，她認為，全國多數(shù)城市9月二手房市場均呈現(xiàn)量價齊降現(xiàn)象，青島也不例外。

??陳雷認為，煙臺樓市依然處于下行通道，上半年“小陽春”使得市場需求提前釋放，從目前房企促銷效果來看并不是十分理想，不排除四季度房企繼續(xù)加大力度，用價格刺激市場，以價換量。

??“開發(fā)企業(yè)即將面臨年終大考，希望能快速回現(xiàn)，四季度慣例會降價跑量，預計今年四季度至明年一季度市場會繼續(xù)處于波谷位置。”青島卓易數(shù)據(jù)研究院院長段敏敏表示，今年樓市政策形勢持續(xù)收緊，中央將房企、銀行、土地均納入監(jiān)管范圍，房企現(xiàn)金流緊缺直接影響市場走勢，同時，客戶觀望情緒基本形成，買漲不買跌心理會加速市場低迷。

??段敏敏還表示，目前，山東省內(nèi)城市如濟南、煙臺、臨沂、濟寧等當前都出現(xiàn)不同程度降溫現(xiàn)象，不同城市分類而異。比如煙臺持續(xù)低迷，2018年市場需求透支、外來人口導入不足，市場調(diào)整周期會持續(xù)較長時間；臨沂、濟寧市場過熱，但人口基數(shù)大，城區(qū)吸附力強，降溫則是階段性回歸理性；青島、濟南底盤大、市場容量潛力預期好，市場降溫更多是配合政策調(diào)控出現(xiàn)的過渡情況。