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??一名在江蘇江陰從事多年房地產(chǎn)工作的人士正感受來自市場方面的冷意。

??據(jù)江陰市510房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份，江陰市新建商品房成交881套，同比下降22.99%；成交面積11.1萬平方米，同比降22.81%，成交量下降至近幾年最低點(diǎn)。

??成交低迷在市場上引發(fā)了一定促銷，降價隱現(xiàn)。6月份，江陰還曾經(jīng)出現(xiàn)過價格戰(zhàn)。

??“整個江陰房地產(chǎn)市場方方面面都透著‘反常’氣息。炒房客收手，投資客罷手，剛需客觀望情緒濃厚，銷售市場不容樂觀，江陰房地產(chǎn)進(jìn)入低谷期。”上述人士說。

??為了穩(wěn)住市場，防止出現(xiàn)更壞的情況，8月31日，江蘇省江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》（以下簡稱“通知”），明確提到商品住房銷售價格備案后，商品住房實(shí)際成交價格不得高于備案價格，同時，嚴(yán)禁低價（如低于成本價、變相降價等）促銷、打價格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。對于變相降價行為，江陰市還做出相應(yīng)懲罰措施，對情節(jié)惡劣、嚴(yán)重破壞江陰市場秩序和社會穩(wěn)定的，取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷售。

??江陰也成為2021年以來長三角區(qū)域首個發(fā)布“限跌令”的城市。

??江陰地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)，是江蘇省無錫市下轄縣級市，第七次全國人口普查顯示常住人口177.95萬人；2020年GDP總量達(dá)到4113億元，人均GDP為24.88萬元，僅次于江蘇省昆山市。江陰民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，制造業(yè)較強(qiáng)，有36家上市公司，11家企業(yè)成為“中國企業(yè)500強(qiáng)”，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在國內(nèi)百強(qiáng)縣域中位居前列。

??一個在江蘇省內(nèi)僅次于昆山的百強(qiáng)縣城為什么出臺樓市“限跌令”？

??縮減的成交量

??最近，江陰樓市不太景氣。

??據(jù)江陰市510房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年8月江陰市住宅均價13830元/平方米，城區(qū)住宅均價16998元/平方米；8月份，江陰市新建商品房成交881套，同比下降22.99%，成交面積11.1萬平方米，同比下降22.81%，成交量下降至近幾年最低點(diǎn)。

??江陰房產(chǎn)新聞頻道9月最新成交數(shù)據(jù)也顯示，9月第二周（9月6日-9月12日），江陰商品新房成交212套，環(huán)比下降38.73%；成交面積2.51萬平方米，環(huán)比下降38.17%。其中，商品住宅成交192套，環(huán)比下降38.85%；成交面積2.39萬平方米，環(huán)比下降35.22%。

??“江陰銷售市場不容樂觀，炒房客收手，投資客罷手，剛需客觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)進(jìn)入低谷期。”上述在江陰市從事房地產(chǎn)行業(yè)工作多年的人士說。

??不僅新房市場銷售困難，江陰市二手房成交量更是出現(xiàn)斷崖式下跌。

??據(jù)江陰510房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份江陰二手房掛牌價格達(dá)到最高點(diǎn)，約2萬元/平方米；之后不斷下滑，9月初跌至1.65萬元/平方米，整個8月份二手房成交僅465套，同比下跌22.63%。

??在商品房庫存方面，據(jù)江陰510房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月1日江陰市可售房屋38170套，其中可售住宅21951套。按目前去化速度來看，江陰全市住宅去化周期大約在28個月左右。

??對于江陰樓市調(diào)整背后，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)接受采訪時表示，江陰市出臺“限跌令”與當(dāng)前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)有直接關(guān)系，當(dāng)前江陰二手房市場基本上是量價齊跌，這一情況已經(jīng)影響到新房市場。2020年江陰土地市場火熱，“地王”項(xiàng)目頻出，地價推動房價快速上漲，部分項(xiàng)目突破2萬元/平方米，有的直沖3萬元/平方米，在今年強(qiáng)調(diào)控背景下，價格已經(jīng)開始回調(diào)。

??6月市場已隱現(xiàn)價格戰(zhàn)

??實(shí)際上，2021年上半年受周邊土拍熱度刺激，江陰樓市一直處于比較活躍狀態(tài)。來自江陰房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，江陰樓市2021年1月開始成交量連續(xù)走高，1-6月，江陰新房住宅成交162.59萬平方米；成交均價方面，江陰17個街道/鎮(zhèn)中有10各區(qū)域均價每平方米破萬元，其中，澄江街道成交均價18281元/平方米，成交3058套。

??二手房方面，同樣有著不錯的數(shù)據(jù)，2021年上半年江陰二手房成交8345套，成交面積94.13萬平方米，一二手房銷售比例為1.5:1

??在土地市場方面，截至7月8日，江陰涉宅地塊（含安置用地）攬金111.87億元，總用地面積超83萬平方米，總建筑超115萬平方米；2020年上半年，江陰土地出讓金為61.36億元，總用地面積50.88萬平方米。

??進(jìn)入下半年，市場發(fā)生了轉(zhuǎn)變：購房者逐漸理性，開盤即售罄現(xiàn)象在江陰已難再耳聞，江陰樓市降溫明顯。

??“6月份，部分房企為了完成年中指標(biāo)開始打折降價，市場看空情緒蔓延；7月份，某房企工地停工（目前已經(jīng)復(fù)工），同樣影響了購房者心態(tài)。”江陰某房產(chǎn)銷售經(jīng)理表示，加上7月份受江蘇省疫情影響、銀行房貸政策收緊、放款慢等因素，有些大品牌企業(yè)開始斷臂求生存，各大樓盤促銷活動或隱或現(xiàn)。

??6月份，以某頭部房企業(yè)項(xiàng)目“華府系”為例，原價22500元/平方米，后期降至17888元/平方米起，直降5000元/平方米；旭輝集團(tuán)在江陰的第三個項(xiàng)目城西旭輝運(yùn)河公元原價17500元/平方米，后降至16999元/平方米，直降501元/平方米；鄭州翰園置業(yè)有限公司項(xiàng)目城西錦藝天章，原價18500元/平方米起，后降至16408元/平方米起，直降約2092元/平方米；上海華晟置業(yè)有限公司開發(fā)的夏港華晟云麓上城，洋房原價14000元/平方米起，降價期間僅需11777元/平方米起，直降2223元/平方米。

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??“到了最后哪怕是房企正常的促銷手段，在大環(huán)境背景下也加劇了購房者對樓市的觀望情緒。”一名房產(chǎn)銷售人員對記者表示。

     “政策主要是從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場角度來出發(fā)。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，一旦觸發(fā)降價潮，將是一場沒有底線的價格戰(zhàn)，個別房企行為容易引發(fā)整個市場價格混亂，對市場造成不良影響。”宋紅衛(wèi)說。